较近，刚在武昌雄楚大街某楼盘购房的牟女士在查看该楼盘的土地使用权证时，惊奇地发现，本来应有70年产权的房子，土地使用权仅剩下55年。“房屋的使用年限缩短了，房价是不是该打折？”牟女士对此十分疑惑。而陈女士对此问题也表示：“如果只是减少了三四年我们还能理解，如果少了十几年、甚至二十几年，那以后土地使用权期满了怎么办？如果还要交钱才能继续使用，这个费用又应由谁来出呢？”

　　大多购房者不注意“土地年龄”

　　对于住宅土地使用年限问题，在1990年5月国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》章第十二条中有明确规定，居住用地土地使用权出让较高年限为七十年。

　　据一业内人士介绍，当开发商拿到土地后，需要对地块进行规划、设计、报批、建设等过程，一般在一到两年内可以完成销售前的开发工作。

　　而土地年限“缩水”10年到20年这样的情况，一般可能是开发商在资金或其他不可抵抗的情况下，造成开发停滞，所以，直到开发商解决系列问题后才开发的楼盘，都有可能出现土地使用年限“缩水”的情况。

　　据记者了解，在《物权法》出台后的几个月内，武汉新推楼盘有20多个。其中只有“天下国际公馆”打出“70年产权的总统套房”的宣传口号，将房屋土地使用年限作为主要的卖点来进行推销；而据其他楼盘的销售人员反映，大多数购房者在购购房产时，并不会注意到房产的土地使用权的年限。

　　若有偿续期　业主将利益损失

　　针对土地使用权期满之后该如何续期的问题，记者在翻阅相关资料时发现，2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国物权法》中第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但对于“自动续期”这个概念并没有清楚地解释住宅建设用地使用权届满后是“有偿续期”还是“无偿续期”。

　　土地续期对房价影响甚微

　　陈总监向记者介绍，目前他所策划的两个位于阳逻新城的佳阳国际和佳阳湖滨花园的楼盘虽产权为70年，但在当地，也有某些项目是由商业用地改造而来，并且使用年限只有38年，但每个月销售套数却可达到80套，是同区域楼盘半年的销售总量。

对此，李律师认为，如果“有偿续期”政策出台，可能会在一定程度上使得土地使用年限较短的楼盘降价，但影响不会很明显。吴律师也表示，由于这个“有偿续期”的费用远远低于次土地出让费用，而且是在业主可以承受的范围内，所以应该不会对房价产生多大的影响。

　　一房地产行业 人士则认为，在房价高涨的卖方市场以及政策面并不是十分明了的情况下，购房者取得与开发商对等的话语权十分有限。

　　■声音

　　业主可要求降价

　　⊙可能有偿续期

　　成和诚律师事务所李畅律师表示：《物权法》并没明确指出“自动续期”是“有偿”还是“无偿期”。在我国，土地属国家所有，尽管法律规定“私有财产受法律保护”，但并非说财产可无偿占有。在土地使用权期满后应交纳一定费用才能继续使用。

　　持相同观点的还有头义律师事务所的吴胜武律师。他指出：《土地法》明确规定：土地属于国家所有。那么很有可能在土地使用权期满之后，应该还是会采取“有偿续期”的方式，但这个偿付的额度应该不会很大。

　　⊙业主无需交纳费用续期

　　在洪山区人民法院从事法律工作的陈女士却持相反观点：“《物权法》刚出台，还需配套法律来补充说明，现在判断‘自动续期’是否有偿还缺少实质性根据。”但从法律上对于“权利”的解释，她认为，一旦业主购购房屋，他就拥有房屋土地的使用权。即使在土地使用权期满后，只要不同公共利益相冲突，业主就无需再交纳费用来证明他们使用权的存在。

　　⊙开发商支付费用不现实

　　武汉志联房地产顾问公司策划总监陈方全认为，业主在同开发商签订购房合同时就表示业主愿意承担此后房屋产生的权利和义务，在土地使用期限内业主享有使用的权利，那么在期满后就应承担“有偿续期”的义务。

　　吴胜武律师认为，“购购房屋后，是消费者在使用居住，那么在期满后，如想继续使用就应为此付费。如果由开发商来支付续期费用，既不可能也不现实。购房者要认真了解房屋土地使用年限，增强自己的合同法律保护意识。”

　　⊙购房者可要求降房价

　　李畅律师认为，如果是因开发周期而导致土地使用年限缩短，那么就应由购房者来承担续期的费用；如果是由于其他原因导致土地年限缩短，购房者可要求适当降低房价。若开发商在出售前未明确告知或有意隐瞒，使业主的土地使用年限比合同约定的短，开发商应承担相应的违约责任。

　　■链接

　　如何查询房屋土地使用年限

　　购房者如果需要了解自己所购购房屋的土地年限，可以登录武汉市房地产市场信息网查询。

　　步：登录武汉市房地产市场信息网：index.asp。

　　步：登录到头页之后，点击　“项目情况”，登录到此页面之后，如果想查询某一个项目的土地使用年限可以输入该项目的名称/地址/开发商名称进行搜索查询；

　　例如，如果您想查询“梦湖水岸”这个项目的土地使用年限，那么您可以在上图中“项目名称”后填上“梦湖水岸”然后点击“提交查询”，便可看到相关楼盘的信息表格，在这个表上您可以很清楚地看到该项目的土地使用年限是：2004年9月14日至2074年9月14日。

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