购房一年加息四次

　　去年7月底，30岁的梁先生通过银行贷款购下杭州三墩的一套住房，总价90万元，头付付了30万元，贷款60万元，分20年还。只过了三个星期，他就遇上了加息(2006年8月19日央行加息)。今年年初，他每个月要向银行多还22元的利息，当时他也没觉得什么，每个月要还4000多元，也不在乎多还个20多元。没想到，2007年才过了7个月，就接连经历了3月18日、5月19日和7月21日三次加息，照目前的利率来算，到明年1月份，他每个月要向银行再多还160元的利息。而且听说年内还会有一到两次加息，这下子梁先生觉得有点扛不牢了。

　　梁先生算了一笔账：短短一年，四次加息，他的月供总共增加了182元。也就是说，按照现在的利率，60万元20年期的贷款，他需要多支付43680元的利息。问题是，按目前的通货膨胀率，加息估计一时半会儿停不下来。“当务之急，就是筹点钱先提前还掉部分贷款，要不然这房奴当得太累了。”梁先生说。

　　购房成本增幅惊人

　　从15年来央行的贷款利率变化表(见第35版)中可以看出，近5年来一直都在加息，从2002年2月21日到2007年7月21日，一共加息七次，5年以上贷款基准利率从5.76%上升到了7.38%。在加息频率上，2002年2月21日到2004年10月29日两年零八个月加了两次，2006年加了两次，而2007年前8个月就已经加了三次。

　　经过七次加息后，如今杭州市民的购房成本已经大大增加。与2004年10月29日次加息之前相比，按等额还款法计算，目前，50万元20年期的个人住房商业贷款所还的利息和本金比已从三年前的68.6%悄然上升到91.6%。即使按照下浮15%的优惠利率执行，目前的利息和本金比也达到了75.7%，比三年前增长了10.1%。也就是说，即便是能享受优惠利率的头次置业者，购购一套100万元左右的住房，若贷款80万元20年期，利息就要付出60万元。购房成本的增加幅度惊人。

　　贷款购房应量力而行

　　由于担心房价还要涨，不少人不顾自己的经济实力，四处举债，被动购房。对此，理财专家表示，贷款购房应量力而行。一般情况下，可用三条标准来衡量自己是否有能力贷款购房，购什么价位的房。

　　一是房价收入比。目前国际上公认的“合理的住房价格”的“房价收入比”应该为3-6倍。即你购购一套房子时，总房款与家庭税后年收入之比如果为3-6倍，则说明这种房价在你的支付能力内。

　　二是按揭月供款与家庭每月可支配收入比。这个比一般在28%-35%，如果超过35%，则个人负担过重，会降低家庭的生活质量。

　　三是家庭负债余额(包括房贷、车贷、信用卡透支、日常借款等)与家庭总收入比。这一比例不能超过50%。

　　加息中……贷款方式的选择很重要

　　央行加息的目的就是为了抑制通货膨胀。今年6月份，我国的CPI(居民消费价格指数)涨幅高达4.4%，连续4个月超过3%，而业内预测7月份的CPI将会超过6月份再创新高。尽管今年已经加息三次，但目前我国仍然处于负利率状态，因此年内央行很有可能再次加息。

　　而对于有置业计划的市民来说，尽管觉得不划算，房还是要购，款还是得贷，在这种情况下，如何省钱就显得尤为重要了。

　　公积金贷款优势将愈加明显

　　目前可供选择的个人住房贷款方式有商业贷款、公积金贷款和固定利率房贷三种。

　　虽然每次加息都是商业贷款和公积金贷款同时进行利率调整，不过各自的调整幅度不一样，公积金贷款利率的上调幅度基本是商业贷款的一半。比如，7月21日的加息，5年以上的商业贷款利率上调了0.18%，公积金贷款利率仅上调了0.09%。假设同样贷款30万元、期限20年，按等额还款法，公积金贷款比商业贷款月供要少225元，总利息支出减少54052元。这样，经过多轮加息后，商业贷款与公积金贷款利率的差距进一步拉大，业内人士表示，如果今后央行持续加息，公积金贷款的利率优势将愈加明显。

　　固定利率房贷可货比三家

　　央行频频加息，固定利率房贷(以下简称固贷)也越来越受追捧，而银行也不遗余力地开发固定利率房贷产品，目前在杭州市场上，建行、农行、招行、中信、光大银行都有固贷产品。

　　不过，与浮动利率房贷产品利率上的一刀切不同，各银行的固贷还是存在很大的差异性，购房者选择之前较好货比三家。

　　头先就是看利率，目前各家银行的固贷大都分为3年期、5年期和10年期三档，但利率水平都不相同。购房者在办理之前，可以仔细询问各家银行的利率水平，然后作出比较。

　　另外，各银行的固贷利率也会随着央行的利率调整而调整，不过，固贷利率的调整往往都会有一个滞后期，短则三五天，长则一两周。如果这期间银行没有暂停申请，瞅准这个空当申请固贷会很合算，其利率水平一般都要低于同期央行的基准利率。

　　固浮结合也能省利息

　　如果觉得固贷的期限太短，月供压力太大的话，可以选择固定+浮动利率组合。以光大银行固贷为例，假设贷款50万元，20年期，若选择固定利率+浮动利率组合贷款“5年固定＋15年浮动”，按照调整后的优惠利率6.15%执行，即前5年每月还款3625.56元；假设利率不变，后15年仍按照现行的浮动利率下浮15%即6.273%计算，每月还款额为3654.05元，本息合计为875261.82元；如果选择浮动利率，按照现行浮动利率的6.273%计算，每月还款额为3661.35元，本息合计为878723.27元。则固定利率房贷总共可节省利息3461.45元。

　　浮动利率和固定利率各有利弊。根据固贷的特点，比较适合长期限贷款、且不准备提前还贷的借款人，或是对加息比较敏感的借款人。但不适合月收入不高的年轻人、投资客和短期内有提前还贷打算的借款人。

　　还款方式五花八门如何选择因人而异

　　房贷竞争日益激烈，为争夺客户，银行也在产品创新上下足了工夫，设计出各种各样的还款方式，如等额本息、等额本金、等额递增、等额递减等，在供款时间上，除了较常见的月供外，还有双周供、随借随还等。对此，理财专家表示，无论哪种还款方式都有利有弊，贷款人要根据自身情况选择适合自己的还款方式。

　　等额本息：操作相对简单 但不适合打算提前还款的人

　　这是目前较为普遍的还款方式。把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增，利息比重逐月递减。

　　采用这种还款方式，每月还相同的数额，对借款人来说，操作相对简单，每月承担相同的款项也方便安排收支。收入处于稳定状态的家庭，或是经济条件不允许前期投入过大的家庭，可以选择这种方式。它的缺陷是，由于本金归还速度相对较慢，还款总利息较高，尤其是较初几年，利息占的比重要远远超过本金占的比重。

　　假设贷款30万元，期限20年，按照优惠利率6.273%计算，选择等额本息贷款，月供为2196.81元。初始的三年，共还款79085元，其中，归还的本金只有24827元，利息却有54258元，还的利息是本金的两倍多。如果购房时就打算在前几年内提前还款的话，较好不要选择等额本息还款法。

　　等额本金：利息支出较低 但还款初期的负担比较重

　　等额本金还款法也是目前较为常用的还款方式。借款人将本金平均分摊到每个月内，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息还款法而言，总的利息支出较低。借款人在开始还贷时，每月负担比等额本息要重，随着时间推移，还款负担便会逐渐减轻。但是由于前期支付的本金和利息较多，使得还款初期的负担较重。

　　这种方式很适合目前收入较高，但是已经预计到将来收入会减少的人群。

　　等额递增和等额递减：根据你的收入预期 选择不同还款方式

　　等额递增和等额递减两种还款方式，都把还款年限进行了细化分割，每个分割单位中，还款方式等同于等额本息。区别在于，每个时间分割单位的还款数额可能是等额增加或者等额递减。

　　以贷款15万元，期限10年为例，如果选择等额递增还款法，假设把10年时间分成等分的5个阶段，那么个两年内可能每个月只要还800多元，个两年每月还款额增加到1000多元，第三个两年每月还款额增加到1200多元，依此类推。等额递减恰恰相反，个两年每月需要还1500多元，随后，每两年递减几百元，直到较后一个两年减至每个月800多元。

　　等额递增方式适合目前还款能力较弱，但是已经预期到未来会逐步增加的人群。等额递减则刚好相反。

　　如果你想提前还款较好参照下面的例子算笔账

　　央行频频加息，为了减少利息支出，不少按揭购房者选择了提前还款。目前，银行提供的提前还款方式有5种：一次性还清；月供不变，缩短还款年限；减少月供，还款期不变；减少月供，缩短还款期限；增加月供，缩短还款期限。不同的提前还贷方式各有优劣，购房者可根据自己的实际情况选择。

　　先看一个实例：张先生今年1月份按揭购购了一套住房，总价为80万元，头付30万元，剩余50万元通过银行商业贷款，贷款期限20年，按等额本息还款法每月还款3528.7元(2008年1月升到3561.5元)。张先生准备在今年年底部分提前还款10万元。

　　张先生有4种提前还款方式可供选择。到今年12月底，张先生剩余本金为486366元，假设提前还款10万元，剩余386366元。以等额本息还款法计算还款金额，来比较一下4种还款方式哪种更省利息：

　　方式一：保持每月还款额不变，缩短还款期限。如此算来，386366元贷款需照旧每月还款3528.7元，大概需要13年零6个月左右的时间还清贷款，时间缩短5年零6个月；利息约185280元。

　　方式二：减少每月还款额，保持还款期限不变。如此算来，386366元贷款要在228个月还清，每月需还款2904.4元。利息

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