手机号为1363317××××的读者来电咨询:“我购购的一套商品房已经到了交楼时间,但开发商以各种理由迟迟不交房,我实地去看楼盘时发现竟然还未完工,我该如何维护自己的权益?”

　　回复:一般房地产开发商在出售期房时,通常以入住时间早为促销手段,引起购房者的兴趣。那么购房者一定要注意开发商是否能够在约定的期限内交房,购房者可通过签订购房合同时进行约定,如果开发商不能按照规定的时间交房,规定应该由开发商承担责任,并赔偿损失。

　　比如在合同中可以这样约定:1.开发商须于某年某月某日前将合同中约定的房屋交付给购房者；2.如果开发商不能按期交房,那么购房者应给开发商一个宽限期,允许开发商在该宽限期内交房。但开发商承担违约责任,违约金按购房者已交付的购房款从合同规定的交房期限到实际交付日期的利息计算；3.如果开发商在宽限期限过后仍不能交房的,那么购房者可有权解除合同,同时要求开发商返还购房款及利息,并支付违约金。

　　根据《合同法》规定,只有当一方当事人有重大违约行为时,那么另一方当事人有权解除合同。因此,当开发商不能按期交房时,一般来说购房者并不能马上解除合同。但是按照上述在合同中对于开发商略微延迟履行合同,对购房者来说并不会造成很大的伤害,购房者只是略微推迟入住时间而已,但是如果在宽限期限过后,开发商仍不能交房,购房者有权解除合同,并要求其返还所交的预售购房款和利息,并支付违约金。

　　房产证丢失后想卖房怎么办?

　　手机号为1354276××××的读者咨询:我的房产证在年前丢失,现在我想卖掉我的房子,应该如何处理?要办理哪些手续?具体步骤如何?

　　记者咨询律师后回复:应先办理房产证遗失登记。头先,需到房管局申请内部查册,再持身份证复印件、原件核对、遗失报告到登记窗开具《登报证明》。然后在报纸上登报1天,持报纸原件到档案馆办理调档手续,调测绘图后再晒图。登报1个月后,备齐登报报纸原件(整张报纸),身份证复印件(原件核对),测绘图到房管局办理遗失登记,所需时间一共约3个月。

　　因故推迟收房要补交物管费合理吗?

　　手机号码为1337267××××的读者咨询:我在前年购购了一套商品房,当时签订是说2006年12月底交房,但到了交房时间,我查看后觉得根本不具备交房条件,与当初所签的协议不符,我多次与开发商交涉,但对方找出种种理由推诿,以致今年才可以初步交房。上星期我去收房时,物业管理公司却要求交纳从去年底至今的物业管理费,这合理吗?

　　回复:物业服务包括很多,比如垃圾清运、小区卫生环境维护、小区绿化、电梯维护等等,并不只是针对某一个业主的服务,所以物业公司不会因为某个业主没有入住而停止这些服务。业主与开发商之间因为房子的问题拒绝收房,如果开发商确实存在过错,那么业主收房前所产生的物业管理费应该由开发商交；如果业主收了房,不管何时入住,都应该从收房日开始交物业费。

　　婚前购的房子可否由本人卖掉?

　　手机号码为1359438××××的读者咨询:我与妻子分居3年,现准备离婚,我们婚前的房子是我们单位的福利房,房产证上的名字也只有我一人,现我准备把房子卖掉,请问:房子出卖协议书上由我一人签名可以吗?

　　记者咨询律师后回复:如果房子是在结婚前购购,且属你本人一人购购的,则该房属你婚前财产；如果属你们两人共同购购的,虽然房产证只有你一人的名字,但仍属双方共有。如属你一人所有的婚前财产,则卖房协议可由你一个人签名。但通常对方或房管部门会要求你们两人签名。

　　购房发票要交房后才开吗?

　　手机号码为1373611××××的读者咨询:我于2005年12月购了一套预售房,到2006年7月交房,总价30多万,头期交了11万,签了合同后开发商只给开了一张头期的收据,办好按揭后连收据也没开,说是等办房产证时一起开发票。请问购房发票要交房后才开吗?银行按揭放款后能否要求开发商开具发票?办房产证时找开发商开发票有何风险?

　　记者咨询律师后回复:按规定,只要收到楼款,就应该开发票,发展商等到办房产证时再开发票,可能是出于税务安排。办房产证时再开发票,可能会有以下影响:1.推迟了交易时间,你想再出售时,错失了一部分时间。2.税收增加或减少。（编辑：惊文）

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