分两条线来说明这个问题,一类是投资型房东,另一类是自住房或非初始投资二手房东.

　　投资型房东的二手房:

　　出货的关键来自于市场的压力与还贷的压力,回报无法持续.包括市场观望导致新房价格下降,相应的降低了二手房的起步价,而从紧的金融管制导致还贷压力大增,贯穿其中的博弈是:

　　一，房价真跌还是假跌：字面上理解是在跌，真跌，能否蔓延，拭目以待。按道理政府既然不愿意出现大跌，自然行政干预存在可能。政府还保留了一手，就是加息周期。

　　二，房价下跌是个案还是普跌：有一点可以判定，普跌时也就是政府救市之始。

　　三，拉锯阶段出货要求：时间速度还是赚头，取决于以下类人群的分析判断。

　　四，保有价值取决于资金链还是回报弹性：一旦没有资金压力而回报出现复苏，就不存在人们寄望的二手房购购较佳时机之说。

　　显然，可以做出理想的判断，那就是主流投资客不会将前几年的心血进行相对性亏损出售，固然一套售价过万的房子，购入价仅几千元，但价差毕竟为市场所承认，除非万不得已，谁也不会用两位数的亏绌来获得逃生之路，因为投资客与开发商不同，投资客无所谓生死，只所谓多少。

　　再看看自住房或非初始投资二手房东的二手房：

　　大约分这么两类，

　　一类是购购力型价格型房东，本身就只有一套或两套房子，动用了积蓄，无法从市场中套利，只能享受数字上的快感，这类房东出手二手房，面临着是否可以从新房市场获得舒适型新居，成本与回收现金是否等同；即使出货获得的现金用以在新房市场可以实现舒适居住目标，也还面临着对未来市场走向的一个判断，也就是他们不会拿自己积蓄换来的东西，象投资客那样，可多可少，尽快转移风险，因为他们可以持有，也可以合适出货后延迟再消费行为。也就是说这类紧凑型的房东，不会因为市场出现舆论性拐点或真出现假大空而迅速出货，因此从这类房东手上想淘得理想的二手房源难上加难。

　　另一类是非初始投资二手房东，这是指因为各式原因，如九六年的灰色收入释放，如零三年的财产性收入整理，如近期的物权立法，都导致许多人们将积蓄转化为不动产持有，动机并不是为了吃利差，而是在通胀影响下不得已而为之，恰好市场变化让他们成为了投资胜利者，相当于一个成功的被动投资客，这些人手中所持有的房子不下三套及以上，面临着出货的选择，也面临着少赚与多赚还是逃离风险是非之地的选择。

　　我们可以从这些人的购房收益来源分析，一般都是较少负债购房，即使是负债购房，以他们获得购房资金来源的忐忑，慎重，仔细分析来看，他们都会将未来的可能变化考虑进来，银根紧缩，货币从紧，房贷新政无法影响到这类人群的决策行为。先进可能左右其出货决策的是：一是应急性开支，如出国定居或生意方面的救急；二是换购，这些人早期都属于有房户，吃到了国家住房福利分配的红利，可能将手中的政策性福利房出手置换成舒适房以做储备型投资；三是预期非常看衷楼市，紧急出货以让自己的积蓄与投资至少保值。

　　所以综合分析，能导致出现二手房较佳购购时机的出现，先进的因素就是认定楼市持续下跌，从资产保有，保值，投资少赚，缓解资金支出压力，躲避政策性金融管制等方面来促进出货。而上面的分析说明，这类人仅仅包括有还贷压力的那类纯投资客，以及认定楼市由盛而衷的非初始投资客，有多少量呢，能否支持二手房市场？

　　还不要忘记，建设部明确表态，不希望房价出现急剧下跌，他们会袖手旁观吗？

　　与不要忘记，百年未遇的盛会即将召开，出租固然短暂，但回报却是大大的，只要不是面临困境，如多套按揭供款，如无法认识楼市重归正道，一般投资客也好，非初始投资客也罢，均不会盲目选择出货，因为对投资性房产而言，过了去年十一月，就再没有太过紧张的出货时机了！

　　所以，不要轻信，当前完全不是二手房较佳购购时机。

　　奥运后呢？也许我们可以赌一赌，一旦持续高涨的CPI得到控制，一旦个案降价蔓延到普跌，剧跌，一旦金融紧缩导致开发商地震级别过大，生死面过宽，也许上面提及的部分措施会出台，这个时候市场会出现短暂的不应期，政策不管用的时候，就是你购入二手房的较佳时机。

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