分界评估

　　用租金乘数进行估算

　　评估级别

　　★★

　　租金乘数是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式，计算公式为：

　　租金乘数＝投资金额/每年潜在租金收入

　　如果得出的结果小于12，即在合理购购范围之内。比如某套房子的售价22万元，月租金1500元，那么它的租金乘数就是12倍。一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。

　　但是，如果一处房产的租金乘数超过12倍，就很可能会带来负现金流。假如若干年后这套房子的售价上涨到60万元，而月租金却仍不到2000元，租金乘数升到25倍，已经大大超过了合理的范畴。

　　投资者可以将房产的租金乘数与自己要求预期进行比较，也可在不同房产间比较，取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置、欠租损失、营业费用、税收等方面的影响。

　　分界评估

　　用投资回收期进行计算

　　评估级别

　　★★★

　　投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短，计算公式为：

　　投资回收年数=（头期房款+期房时间内的按揭款）/（税后月租金-按揭月供款）×12

　　这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8年－10年左右。在业内，又将该方法划分为两种：一是即刻回报型，二是培养回报型。

即刻回报型：通常指购购的房产位于周边配套完善、交通发达、商业氛围非常成熟的地区，不需要培育，购购后出租即可获得可观的租金回报。但此类房产通常需求的资金量较大，资金门槛相对较高；

　　培养回报型：通常指位于非传统的商业核心区，但是在市政规划、消费人群增长等方面，都有着比较良好的前景，而这个过程便是培养的过程。这类房产通常售价较低，但可以放长线钓大鱼，从长期看往往可以获得比即刻回报型更高的率。

　　　分界评估

　　用15年租金收益比较购购价

　　评估级别

　　★★★★

　　这种计算方式也是国际专业理财公司评估物业的常用方法，其计算方法主要是以15年为期比较房产购购价格。

　　如果该房产的年收益×15年＝房产购购价，该物业物有所值；

　　如果该房产的年收益×15年＞房产购购价，该物业尚具升值空间

如果该房产的年收益×15年＜房产购购价，该物业价值已高估。

　　比如某套房子在2001年时，年租金收益为18000元，乘以15等于27万元，大于当时的售价22万元，因此是值得投资的。但是现在，就以2000元月租金计算，合理价值为36万元，远远小于当前60万元的售价，价值已经被过度透支了。

　　以上是三种常用的房产投资估算方法，有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速做出判断，有的还需要进行专业性的投资分析，计算另外一些指标以增加可靠性。比如，一个地段好的房产可能现在的租金回报率不高，但具有较佳的升值前景，或者一套普通住宅能够享受税收减免，一定程度上能够弥补过高的租金乘数。

　　【专家观点】

　　以上三个计算方法只能作为简单的房产价值评估手段，并不具备严格的通用性。这其中并没有考虑到如通胀、人民币升值等具体问题在内。因此，该方法适用于对房产作出大致的价值参考判断。

编辑：舒会

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