目前，昆明市场上有12个公寓式楼盘在售或将售，总推货量4100多套，剩余房源达3100多套，下半年预计还有一红·铂金元素等楼盘会推出公寓房源。据了解，投资昆明公寓率不能低于5%，较好在20年以内收回成本，才有利可图。而据中介公司调查，目前昆明多数公寓的率在4%·5% 之间。业内人士分析，二环以内地段好、人流量大的公寓率高些，多数回报率在5%之上，而二环以外地段不好的公寓则较低，投资者出手时要谨慎。

　　七年起伏 至今公寓数量略有增加

　　自2001年开始，以阳光A版小户型公寓的成功运作为起点，后面几年时间内，昆明市场上出现了不少公寓，如86街公寓、76港、澳霖公寓、太阳城、西景盛典（查看地图）、活力空间（查看地图）、上领70等。由于这些小公寓比较新颖，所处的地段不错，较开始推出的一两年内，市场反应不错，开发商的开发热情也比较高。到2003 年，置业逐渐理性，公寓因其功用有限而稍稍降温。进入到2008年，公寓在数量上有所增加，但增幅不大。其中的主要原因是受政策的影响，尤其是90/70 政策，市场上小户型的供应量增大，对公寓产生了一定冲击作用。目前，昆明市场上在或将售的楼盘有糖果公寓（查看地图）等12个公寓，共推出4100多套公寓房源，目前仍可选择的有3100多套。

　　立足楼市 公寓显现较强适应能力

　　所谓公寓，其装修程度必然要比普通住宅要求高，这也使得公寓均价比同地段的普通住宅略高。目前，昆明公寓大部分面积在60平方米以内，均价在5000—7000元/平方米之间。

　　记者在踩盘过程中发现，在楼市整体低迷的情况下，纯住宅型楼盘中，除去一些优惠幅度大、品牌开发商开发的楼盘，更多的楼盘销售情况并不乐观。而公寓式楼盘中，虽然一些位置不好、周边人流量小的楼盘，销售情况也大不如前，但地段好、未来发展潜力明显的低总价公寓式楼盘，则显示出了较强的市场适应能力。比如东陆座、糖果公寓等，就以其酒店式管理取胜。

　　出手投资 地段是头要考虑因素

　　投资公寓，头先需要考虑的是地段。地段好的公寓，周边的人流量大，交通比较便达。尤其可以选择市、商务区、教育区、成熟商圈等人流量大，交通便利的区域。

　　比如位于人民中路的阳光A版开盘时，一套面积约65平方米的户型，售价在12·13万元；2007年年底，售价为45·46万元。而位于人民路上春城花园酒店对面的熙城（查看地图）大厦地理优势则相对不强，以一套约50平方米的房源为例，较开始时不少人开出的是1000元/月的租金，现在降至600元/平方米，前来租房的人还是不多。

　　当然，除了地段，还有一些别的因素，比如楼盘本身的品质、未来发展潜力等

　　傲云峰（查看地图）·壹号（五华区）

　　前3年免物管费

　　地址：高新区海源北路中段

　　推出时间：待定

　　推售货量：总200套，剩余200套

　　楼盘性质：商用性质，使用年限50年

　　产品户型：42·50平方米

　　平层关系：2梯19户

　　价格：4900元/平方米

　　物管费：1.2元/平方米

　　楼盘及产品点评：傲云峰位于高新区地带，主干道海源北路中段，离西二环和西三环都不远，交通方便。只是离市稍远，路上耗时较多。小区有酒楼、会所、商业等配套。记者现场发现，公寓楼就在海源北路边，已经开业的高新体育就在楼下，健身就在家门口。

　　公寓全部精装修，交房就可入住；实行客房代理，开发商已找好托管公司托管物业，业主可以在接房后将房子托管，前三年免收物管费。而且、二、三年分别可以收到800、900、1000元/月的固定回报，风险很低。据销售人员介绍，整个高新区一带目前没有酒店经营，预计傲云峰酒店开业后，会有稳定的客源，投资者的利益能够保证。

　　投资指数：★ ★ ★ ★

　　银海领域（查看地图）·宫寓（官渡区）

　　国贸片区难得的精装公寓

　　地址：春城路国贸对面

　　推出时间：2008年6月1日

　　推售货量：总200套，剩余30套

　　楼盘性质：住宅性质，使用年限为70年

　　产品户型：70、73、88、89平方米

　　平层关系：4梯21户

　　价格：售价5800元/平方米

　　物管费：1.46元/平方米

　　楼盘及产品点评：小区位于国贸片区二环南路与春城睡交界处的西南侧，项目东侧紧靠城市主干道春城路，与沃尔玛、国贸会展隔路相望，南临福达路、西临福德路、北侧设置有40米市政绿化带、并与二环南路相邻。小区位于规划中的**线站点旁，周边有多所小学及幼儿园、中学，自住投资均可。

　　楼盘与云南大剧院隔路相望，步行不到3时辰即到沃尔玛超市国贸店，步行约15时辰可达宝海公园。交通的便利也给楼盘带来了许多利好，东侧的春城路是昆明市的主要干道之一，它南接昆明国际机场，车程仅需5时辰，北到市与白塔路相接，从“领域”沿春城路往北走依次与环城南路、拓东路、东风东路、人民东路相交，可抵达城市各处。正在规划建设中的具有高容量、环保、安静平稳等性能的大众轨道交通运输系统——轻轨出口与银海·领域为邻，北侧二环南路可快速通达周边各区域，交通出行条件优越。除此之外，昆明市的铁路客运交通枢纽"昆明火车站"广场与地块一桥之隔。

　　投资指数：★ ★ ★ ★ ★

　　MOHO蜂巢（查看地图）（官渡区）

　　主打56平方米的精装两房

　　地址：官南大道与福盛路交汇处（锦苑小区对面）

　　推出时间：2008年下半年

　　推售货量：总294套，未开盘

　　楼盘性质：商业公寓性质，40年产权

　　产品户型：39·82平方米不等

　　平层关系：6梯294户

　　价格：待定

　　物管费：待定

　　楼盘及产品点评：MOHO蜂巢占地7.2亩，总建筑面积为2万多平方米，共有300多套房源，1·3层为商铺。整个项目分4种户型，较小的39平方米，的82平方米，所有户型均带有阳台。其中，56平方米的两房两厅是项目的主打户型，房源约100套左右。MOHO蜂巢的精装小户型公寓主要针对年轻群体，宜投资宜自住，而这一点正好是吸引购房者的因素。空间弹性大，可拆可分、自由组合，既适合居住也适合投资。MOHO蜂巢的建筑外立面正如其名，12层的建筑犹如一个放大的蜂巢，加上鲜亮的黄色墙体，既时尚又独特。据项目置业顾问杨晴介绍，现在可购购认筹卡一张，持卡者将享有优先选房权。

　　投资指数：★ ★ ★ ★

　　宝海明珠（查看地图）（官渡区）

　　美食一条街就在小区旁

　　地址：关上北路金汁路段

　　推出时间：2008年5月开始推售

　　推售货量：总180套，剩余11套

　　楼盘性质：住宅性质，有70年产权

　　产品户型：42.91平方米

　　平层关系：2梯20户

　　价格：26万/套

　　物管费：1.6元/平方米

　　楼盘及产品点评：“宝海明珠”位于关上金汁路与关平路交汇处，依傍250亩宝海公园紧邻官渡广场、旁边就是的野生菌一条街——关兴路。步行5时辰，昆明国贸商圈标志性建筑群——昆明国际会展即可达到，也可至国贸商品城（查看地图）、银海金色童年幼儿园、官渡中医医院、国贸健身馆、宝海公园游泳馆、民航路公车站，步行10时辰可以到达官渡广场、城南医院、沃尔玛购物国贸店、国美电器国贸店、民航路综合农贸市场、官渡一中等城市基础生活配套所构筑的，同时，该项目距昆明机场2公里，距火车站1公里，还有数 线路，交通网络十分便捷。商业、餐饮、休闲娱乐等周边配套一应俱全，居家生活很方便。

　　宝海明珠由2栋12层电梯公寓构成，约300户，户型面积从30·60平方米不等，项目1·3层为商铺。"宝海明珠"约180套住宅全部是由30余平方米至60余平方米灵动空间构成的小户型，目前还剩下11套面积为42.91平方米的精装小户型，空间弹性大，可拆可分、自由组合，既适合居住也适合投资。据了解，该项目是目前关上国贸片区难得的70年产权小户型楼盘，由于关上国贸片区被定位为会展商务、高尚居住为主的综合片区，是昆明房地产市场的重要组成部分，而该片区小户型住宅稀缺，宝海明珠的出现，将填补这一市场空白。

　　投资指数：★ ★ ★ ★

　　银景天都（查看地图）（官渡区）

　　小面积下空间的立体利用

　　地址：春城路299号（银海国贸花园旁）

　　推出时间：2008年8月开始推售

　　推售货量：总300套

　　楼盘性质：商业用地，有36年产权

　　产品户型：精装修小户型36·80平方米

　　平层关系： 分为3个单元，2个电梯3个楼梯

　　价格：待定

　　物管费：待定

　　楼盘及产品点评：项目为酒店式公寓，占据了国贸片区的，出行方便（门前30米处7 线路），层高3.3米·4.5米，实现了小面积下空间的立体利用。国美电器、沃尔玛国贸店就在旁边，官渡区一中、官渡一小、空军医院及11家各大银行均在1000米范围内。占据了国贸片区的，出行方便（门前30米处7 线路），层高3.3·4.5米。

　　投资指数：★★★★

　　新南界（查看地图）（官渡区）

　　周边有36个专业市场

　　地址：官渡区法院斜对面（华洋家具市场旁）

　　推出时间：2008年5月9日开始公开认筹（未开盘）

推售货量：公寓1800户

　　楼盘性质：商业用地，拥有20年产权

　　产品户型：40.93平方米 、59.28平方米的投资型小公寓

　　平层关系：共4层，1梯1户

　　价格：1480元/平方米售价

　　楼盘及产品点评：坐居官渡板块内，周边有36个专业市场，如中林建材城、华洋家居市场等，居住需求高，出租、自住均可。市内可乘86、107、118、149、162路公交车直达。

　　投资指数：★ ★ ★ ★

　　万泰小区吉泰苑（官渡区）

　　周边教育资源丰富

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