“我本来打算在河北购房，现在各区的指导价格上调了，和平、河西的二手房价格比以前便宜了，我是购远一点的房子合适还是购市的房子合适？”本报读者王先生说出了心中的疑问。

　　为了更好地帮王先生进行分析，我们的评估行动开始了……

　　评估大行动

　　我们评估的站是王先生目前心仪的房子——和平区昆明路京海公寓。我们要评估的房子坐落在小区的较内侧，2层，55平方米，售价60万。

　　这套房子的设计十分规整，是和平区内难得的南北通透两室。进入正门，头先是一个大约2平方米的过道，过道的左侧是大约12平方米的客厅，客厅朝西的方向有一扇窗，采光很好。两个卧室南北通透，分别为14平方米和10平方米。厨房和卫生间位于阳面，分别为4平方米和2平方米。

　　我们评估的站是王先生较先看上的河北区昌海公寓。昌海公寓环境非常安静，有凉亭、绿化和群众健身器材。我们要评估的房子在3层，60平方米两室，售价55万。

　　房子的户型整体设计不错，先进美中不足的是客厅的宽度只有3米。进入玄关，头先映入眼帘的是约18平方米的长方形客厅，两间位于阳面的卧室，分别为14平方米和12平方米。厨房和卫生间位于厨房的左侧，分别为4平方米和3平方米。厨房出台，主人将灶具挪到了阳台，厨房被改造成一个小型的餐厅。

　　帮你评估

　　★京海公寓

　　简单介绍

　　楼层：2（12层到顶） 产权：私产户型：两室 朝向：南北面积：55平方米（建筑面积）售价：60万 房龄：15年

　　具体计算

　　折旧率：-2%×15　楼层：+10%周边环境：南京路商业街+10%；妇产科、胸科、红十字医院+10%；华润超市+5%；昆明路小学+15%；周围无加油站等+5%；公交路线繁华+5%　私产：+5%

　　目前区域的成交均价为10500元/平方米，所以10500+10500×（-2%×15+10%+10%+10%+5%+15%+5%+5%）=13125元/平方米，该套房子的建筑面积为55平方米，高层的公摊面积较大，出房率约为80%，因而该套房子使用面积约为44平方米，那么该房子的总房款应为：13650×44=60万

　　区域优势

　　京海公寓位于和平区地带，距南京路商业街仅5时辰车程，闹中取静。小区周边包括农业银行、工商银行、浦发银行，华润超市等，生活、购物非常方便。交通方面，有800、902、870路等多 线路。教育方面，小区周边有西康路小学，值得一提的是，京海公寓与昆明路小学步行仅需10时辰，极有可能被划分到昆明路小学。

　　★昌海公寓

　　简单介绍：

　　楼层：3（7层到顶） 产权：私产户型：两室 朝向：南北面积：60平方米（建筑面积）售价：55万 房龄：10年

　　具体计算

　　折旧率：-2%×10　楼层：+15%周边环境：餐饮、娱乐配套+5%；金融、商业繁华+5%；昆纬路一小+15%；周围无加油站等+5%；公交路线繁华+5%　私产：+5%　　目前区域的成交均价为8500元/平方米，所以8500+8500×（-2%×10+15%+5%+5%+15%+5%+5%+5%）=11475元/平方米，该套房子的建筑面积为60平方米，小砖楼公摊面积较小，出房率一般为85%，因而该套房子使用面积约为51平方米，那么该房子的总房款应为：11475×51=58.5万

　　区域优势

　　昌海公寓位于河北区地带，该区域业态以商业为主。小区周边包括银行，各种餐馆、咖啡馆、练歌房等休闲娱乐场所，生活、购物、休闲十分方便。交通方面，907、908、954、903路等多 由此通往市内各区，出行十分便利。教育方面，小区周边人文气息浓厚，昆纬路小学即坐落于小区附近。

　　记者手记

　　我们帮王先生换算的房产价格，只是根据公式得到的参考价格，从一定程度上，客观地反映了房产的价值。下面我们依据新政综合分析一下两套房源：

　　目前京海公寓的均价为10500元/平方米左右，昌海公寓的均价为8500元/平方米左右，按照调整前的和平区指导价8700元，河北区的指导价6100元，二者均须参照非普通住宅标准缴纳相关税费，而调整后昌海公寓作为 仍是非普通住宅，而京海公寓则被划入普通住宅范围。

　　王先生若购购京海公寓，税费成本将由5.3万左右降至2万左右，而昌海公寓的税费成本仍然为5万左右。尽管昌海公寓比京海公寓低5万，但加上税费后，京海实际上只比昌海公寓高2万，而且，京海公寓的地理位置和升值空间要比昌海公寓大，因而，王先生在新政调整后，购购京海公寓更为划算。

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