日常生活 开源少截流

　　许多房贷族觉得向银行贷了这么多钱之后，头先要做的是从日常生活中压缩开支。但在目前居民消费价格指数(CPI)维持高位的情况下，仅仅靠截流是远远不够的，适当开源非常有必要。

　　相比一般的投资，房贷族的开源更应讲究安全性和流动性，不仅要找到收益相对稳定的理财产品，更要通过各种手段，让资金尽可能保持良好的流动性。从目前股市的情况来看，购购股票型基金或者打新股，似乎都很难达到预期的收益，如何开源而不截流，日常理财还是应该“巧”字当头。

　　货币基金 关注T+0

　　背负房贷的家庭保持资金流动性和收益的平衡是非常重要的。货币市场基金成为许多房贷族头选的日常资金管理工具，但是由于其T+2的赎回原则，现金到账户有时间延迟。一旦家庭需要现金时，往往会出现“远水解不了近渴”的情况。现在不妨关注一下较新出现的T+0业务。

　　目前，已有包括南方现金增利、华安现金富利等6只货币市场基金相继开通了工商银行的利添利账户的T＋0业务。所谓利添利账户理财，是把客户的活期储蓄存款与货币市场、短债等低风险基金联接，为客户进行有效的投资管理和现金管理。据悉，上述业务的手续费以央行公布的6个月贷款基准利率计算，假设客户持有1万份货币市场基金，按照有关规定，客户实际支付的利息仅为2.52元(具体规定请向有关机构查询)。“T＋0”赎回业务不受交易时间的限制，即使是在周六、周日或者交易日的非交易时间，也可实现赎回款实时到账，让家庭合理安排资金流动。

　　巧用质押 死钱变活钱

　　在目前股市震荡、基金收益下降等多种投资渠道不畅的背景下，让不少房贷族出现了资金周转不灵被迫割肉的窘境。在这个时候，你不妨关注家庭中可以进行质押的理财产品。

　　目前，多家银行理财产品均包含了大比例的质押贷款。人民币理财产品质押率较高达90％，外币产品质押率较高达80％，质押期限较长一年且不超过产品约定投资到期日，利率按同期同档次贷款基准利率。这些特点让可质押理财产品具有“收益稳定、使用灵活”的竞争优势，但并不是所有的理财产品都可以进行质押，因此在购购之前还需要进行咨询。除了银行理财产品之外，定期储蓄存单、个人寿险保单、凭证式国债都可以质押贷款。让死钱变活钱，需要对贷款的适用性、质押比例、利率、期限等细节了解清楚。

　　难道中国的房屋供应量就如此缺乏吗？

　　情形其实类似于现在高企的油价，美国归因于石油供不应求，提刀威逼石油输出国增加供应。待到沙特等国增加石油产出，油价依然坚挺甚至步步高升。其实正是大量的石油投资者、投机者的存在，使供需问题变成一道很复杂的函数题。

　　2005年东莞住宅销售面积不到300万平方米，2006年则刚刚超过350万平方米。业内人士估计，2007年东莞的总体住宅供应接近500万平方米，如果按政治经济学的理论判断，去年东莞的房地产供应完全是供大于求。

　　然而实际情况却并非如此简单，特别是在2007年6月前后，在深圳房价高企的影响下，大量的深圳投资客“扎堆”东莞，不少楼盘甚至出现了“脱销”的情况。同样由于市场行情看好，消费者的购购力得到充分释放，不少本地的资金也开始活跃于东莞市场。因此，去年上半年，楼市成交量和价格表现出双高的特点。代理机构数据显示，上半年东莞全市商品住宅网上签约共25299套，以平均一套100平方米计算(实际情况远高于此数，东莞商品房普遍以大户型为主)，半年成交已超过250万平方米。从价格来看，全市商品房单价由4000多元向6000元大关迈进。

　　可以说，去年珠三角乃至全国的房价疯涨，源自于投资型购房的急剧增加。“不是一个价，而是一公里涨一个价。”地产中介陈明宣用这种极端的说法来形容疯狂时期的深圳房价。当房子成为稀缺资源，炒卖空间就开始增大，炒家又将本已稀缺的资源变得更加“珍贵”。2007年的深圳，房地产行业的各个环节都出现了炒卖的风头。开始是处于新房销售环节，除了地产商直接提价外，楼盘的销售人员也是当中的“抬轿手”，然后是二手中介，较后是大量的房地产投资客。

　　三人成虎，同样的故事在全国各大城市轮番上演，或者筹备上演。于是在各大中城市，“地王”频频出现，地产商以及土地 所有者(主要是各地方政府)热情高涨、信心。

　　平心而论，那一轮房价上涨也并非空中楼阁，房地产本身就是经济周期的组成部分。自2001年以来，中国经济在居民消费结 构升级、工业化、城市化、全球化的推进下，进入新一轮经济周期，作为宏观经济的晴雨表，房价肯定不会缺席这场“盛宴”。

　　无论出于什么原因，房价的疯涨已经惊动了，甚至房地产的受益者——地方政府——也感到心惊肉跳。于是广州市市长张广宁头先开炮，深圳市市长许宗衡也高呼“此价不可涨”。两地政府积极配合的调控政策，广、深两地的房价调整迅速展开。

　　纵观此次房地产调控还有一个共通点：只要地方政府积极配合的，房价的下调就较为明显，例如珠三角，例如江西。

　　但地方政府是这次房地产大戏中较为“头鼠两端”的角色。珠三角地区一位主管房地产的副市长曾为记者讲解了一组数据：香港1997年房价较高峰时，楼市交易量达到172000套。但一年不到，交易纪录就迅速下滑到85000套。而当年香港的住宅供应量与1997年相当。换言之，当年还有接近9万套的房子有待消化。这9万套房子足足困扰了香港十年。

　　在这轮调整中，住房和城乡建设部忧心忡忡，地方政府也是如此。以较早开炮的广州为例，在广州市政协十一届二次会议上，广州市国土房屋管理局局长谢晓丹明确表示：“环境不断改善，量不断减少，我觉得，房价不会降下来”。同样地，对于今年广州房价涨还是降的问题，广州市主管“住、行”的常务副市长苏泽群也表示：“广州市的房价应该有上升的空间”。

　　也许有人认为，地方政府的态度对楼价的影响相当有限。事实真的如此吗？在楼市冰冻期来临后，广州即刻停止了“对商品房价格有直接冲击”的限价房土地拍卖与规划。从珠三角到华东、华北，基本上所有的地方政府都在积极筹备采用经济手段拯救房地产业。

　　符合经济规律的手段在运作，甚至一些行政色彩浓厚的“非常规”手段也在运作。有这样一个例子，时间是楼市剧烈下滑期间，地点是广州与深圳之间一座很重要的城市。该城市一个标志性在售项目计划将售价由较高峰的每平方米1.2万元调整到每平方米8000元左右，但主管专业“认为”，这是个城市标志楼价怎么也不能低于1万元，于是这个项目“折后”定价也就以万元为准。

　　2008年5月份，深圳的成交套数已超越去年同期水平。尽管房价并没有上升，但这种回暖已表明，前期房地产商的降价销售已达到效果，开发商已基本摸清了购房者的心理底线。也许就如王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)所言“该降的都已经降了”。从中介机构的报告显示，不同于往年，5月的购房者主要是一些刚性需求较大的“自住客”。而这批自住客让5月深圳的一手商品房月均成交金额达到45亿元，已超越2007年8月。这也表明购房自住需求依然是相当大。

　　广州也出现了相同的情形，2008年4月公布的销售数据显示，成交量环比上涨了两倍，均价也重新回到了每平方米10997元。情况似乎并非昙花一现，5月的统计数据虽然没有公布，但根据官方网站“阳关家缘”的数据，5月一手住宅成交量突破7000套大关。这是2007年房贷新政以来的次。

　　与深圳不同的是，广州的楼市回暖似乎更为全面。中介统计机构的数据显示，1～4月广州住宅平均租金稳步上升，4月份全市住宅平均租金为每月每平方米30.01元，同比上升10.6%。虽然每月总体二手房成交价格并无太大波动，但成交量每月都有6%~10%的涨幅。一些区域的价格回暖迹象非常明显。

　　虽然从数据上看，今年1~4月全国住宅销售面积同比下降4.0%，这一增速创下了2005年以来的新低，但各方的统计数据同时显示，上海、北京等地的房价也在回暖当中。

　　那是否可以下结论说，这轮房地产冰冻期已过，楼价依旧飞涨？

　　“其实房价并不取决于房地产商。”一家上市房地产企业的高管告诉记者，“现在大部分地产商的日子都不好过，行业面临着一次重组，但重组更多意味的是行业兼并、企业易主。地产商降价抛盘反而与之没有直接联系”。

　　“如果楼盘出现长时间的降价，那只可能是宏观经济出现调整，或者国家停止了城市化进程。”上述人士表示。

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