土地制度缺陷

　　汪利娜说，前两年出现的天价地现象实际上是与我国不健全的土地制度相关的，一个合理、有效的土地市场，土地供给应该是多元化的，需求也是多元化的。但是，我们国家现在的土地需求是多元化的，而土地供给却是只有地方政府一个渠道，在这种环境之下，土地招拍挂的数量和地段都会直接影响价格，所以这也是我国房价不合理，或者说是房价被扭曲的一个重要的制度缺陷。

　　土地的问题要从土地制度上去改变，我国不能再把土地制度作为一个不可逾越的禁区来维系，我国城市化解决产权不平等，要靠深化土地制度改革来实现，不是靠紧缩银根能解决的。另外，就是旺盛的市场需求还需要在金融、税收和其他政策上来引导企业，实施多元化的供给，改善供应结构。解决保障性住房不足的问题是政府职责所在，政府掌握那么大的公共资源，如果在这方面缺位了，在住宅市场上该干预哪儿，政府不清楚，有利的土地就垄断，保障性住房该政府财政拿钱的地方，政府又退居二线，这种做法跟政府的职责相悖，也不符合构建和谐社会、建立科学发展观的基本理念。

　　供给结构缺陷

　　汪利娜认为，住宅市场结构性短缺也是推动房价上扬的重要因素，且不是央行一刀切利率政策所能解决的。近两年政府虽推出90／70、经济适用房和“两限”等政策，但结构性短缺问题仍没有根本性改观，调整货币政策更不能从根本上解决住房供给结构的问题。为什么在住房供给不足的情况下，还有很多大量的空置房？因为老百姓需要的小户型、结构合理的房子市场上没有。紧缩的货币政策对优化市场结构到底有没有影响，有没有作用？实际上优化的市场结构，应该包括新建房、二手房、出售房和租赁房，这里面有商品房和政府提供的保障性住房。货币政策只是紧了紧银根，加了点息，对优化这个结构起了什么作用呢？结构性的问题不解决，市场上还是结构性短缺，老百姓的需求依然没有办法满足，这是我国现阶

　　段房地产市场的现状。合理的供给结构应是租与售、新房与二手房、商品房与保障房有机统一，是户型、价位、空间分布多样化的统一。

　　从去年的一些数据来看，大户型、高端化的问题根本就没有扭转。据初步统计，全国40个城市新建商品住房套型建筑面积90平方米（含）以下的住房批准预售面积为4973万平方米，仅占25．8％。2007年，商品住宅投资1．8万亿元，90平方米以下住宅投资仅占16．6％，这些小户型住房上市交易也要等到2008年。从各城市网上交易的住房来看，也多是大户型。

　　保障的基本原则就是对市场“拾遗补缺”。近几年，房价上涨过快、城市拆迁规模过大、大户型高端房越建越多，百姓对经济适用房的需求增加，但自2002年土地新政对商业性用地实施招拍挂以来，多数地方政府受利益驱使却不愿意无偿划拨土地，增加经济适用房的供给，导致其投资规模、开工、竣工和销售面积均呈下降趋势，2007年经济适用房完成投资833．8万元，增幅19．7％，但占房地产投资的比重仅为3．3％。

　　由于我国现阶段仍保留着住宅供给的“双轨制”，即市场供给与非市场供给并存，一些有权有钱的政府部门和垄断企业，借经济适用房之名，行福利分房之实，

　　所建的高端房、高价房虽算经济适用房开发建设，但并不向社会发售，因此无法形成有效供给，反而会加剧住房结构的扭曲和收入分配的不公。

　　住宅市场结构性的短缺，中低价位中小户型普通商品房、租赁房、经济适用房供给不足，仅靠货币政策，其效果也是有限，还需政府从制度建设入手，运用法律、经济和行政手段优化结构，保障供给。

　　做责任地产

　　汪利娜直言，市场信心的培育除了政府的政策，也靠房地产企业生产出产品的质量和价值去引导和满足消费者、投资者，如果老百姓觉得土地是政府的、国家的，购的房子质量又不可靠，对市场的信心被摧垮了，房地产市场的“寒流”可能会真的到来。树立起消费者对市场的信心，有政府的责任，也有房地产企业的责任。所以，房地产企业要做责任地产。现在虽然政府在引导企业生产普通住宅，满足老百姓多元化的住宅需求。但是，这样的政策有的时候是很滞后的，很不完善的，企业应该自觉地加入到这个市场，完善结构，提升品质。只有我国整个中产来这个市场购房

　　消费、投资，这个市场才有可持续发展的空间，才有能够期待的春天。

　　住房与资产升值

　　汪利娜认为，住宅兼有消费与投资的双重属性，自住性购房也是一种投资。多年来的城市化中，大量的政府债券、财政支出和银行贷款投向了土地和市政基础设施，水、电、燃气、道路交通、空气、环境的改善带来了与城市化相关资产的升值。土地从无偿到有偿，从协议价到招拍挂价，土地制度改革滞后及政府垄断推动了以土地为核心资产价格的飙升。

　　改革前人们只有可出售的资产，如今人们有了房产，以此为抵押就可以从银行获得贷款，扩大当期消费或购购更多的实物资产，从中获取收益。资产升值、扩大财产收益进一步刺激了住房需求。

　　住房投资诱人之处在于：一是收益率高，可以规避储蓄存款负利率和股市波动的风险；二是在我国，住房投资交易成本和持有成本比较低。据相关统计显示，广东、浙江、北京、上海、江苏和福建居民财产性收入在全国名列前茅，其中，房屋出租收入居较大比重，甚至高于股息、红利、利息和其他投资收益。

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！