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楼市迷雾不散 专家:何时入市三大看
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 阅读 580 次
11月1日,上海“救市14条”开始全面执行,同时普通自住房的标准也重新放宽,各银行房贷细则正逐个出台。在政府一系列的“救市”措施面前,上海楼市究竟是会迎来一个由冷转暖的节点,还是加速滑向楼价暴跌的深渊?
看政策“救市”力度
上海市政府的“救市14条”自公布之后,已经被各方人士解读烂熟。其中除了优惠个人购房贷款之外,影响力的莫过于六、七两条,对购卖自用两年以上房屋的双方免除营业税和个人所得税。不少业内人士认为,这两条政策对促进市场交易量的积极意义,甚至超过了调低个人贷款的利率。
知名房地产研究院发展研究所副所长杨红旭(杨红旭博客,杨红旭新闻,杨红旭说吧)在接受《东地产》采访时认为,上海有限制地把税率较高的营业税和个人所得税纳入免征范畴,优惠力度明显大于政策。去年11月以来,上海二手住房交易量持续超过一手住房,而降低原本要卖家付的营业税和个调税,实质上就是降房价;因为之前卖家往往将交易税费转嫁给购家,亦即是提高售价。
持同样观点的还有地产分析人士单许昌。在“救市14条”公布的天,单许昌说:“这次出台的政策,减免营业税和个人所得税可以说是非常有力的措施,也是消费者关注的。日后肯定会促进市场交易活动。”
虽然短期内也许无法产生立杆见影的效果,但整个救市政策在中长期,肯定会促进市场回暖。更重要的是,政府断然决定“救市”的动作,也表示不会任由房价下跌。杨红旭大胆预测,其实政府早已储备好很多“救市”的招术,边走边看边干,如果市场继续恶化,一系列“救兵”会陆续现身。楼市的春天不管是明年到,还是后年到,我们都应该有信心。
看开发商自救现状
上海仁恒房产有限公司副总姚伟示向《东地产》坦言,在如今楼市普遍遇冷的情况下,房产企业需要资金过冬。卖土地、卖项目肯定不是回笼资金的好办法。只有促进交易量才是开发商生存的关键,而降价肯定是促进成交量的决定性因素。只是相对低端楼盘而言,中高端楼盘暂时还不会大幅降价。
就上海11月上市的15个新盘而言,大都采用了低价推出的策略。例如中山公园板块推出的一 新盘,对外报价两万六千一平米,而周边同等级别的楼盘,网上房地产的参考价多为三万至四万五千一平米。
豪都地产开发有限公司董事长屠海鸣认为,适当调低售价回笼资金过冬肯定是现在的大方向。“楼市不好,对开发商来说,较重要的就是回笼资金,只要适当降价,市场是肯定存在的。与其指望政策“救市”,还不如降价自救先自保过冬。对消费者而言,年底至明年年初,应该是个出手的好时机。因为过了年之后,楼市很可能会逐渐回暖。”
看市场交易大势
自上海普通自住房标准的适度放宽之后,二手房的交易量似乎正在逐渐回暖。据上海中原地产较新统计数据显示,10月二手住宅成交量环比9月上涨15%左右,这是继7、8、9月市场成交连续大幅下滑后的头次反弹。
21世纪不动产万科二店的置业顾问唐兵透露,近阶段看房的人,大约有两成左右的客户准备出手入市,这比从前10人看房9人观望的情况要稍好些。其中要特别指出的是,投资型客户开始蠢蠢欲动,在看房人群中的比重明显上升。
福美来较新的10月交易报告显示,投资动机的看房者占到了60.7%。大部分刚性需求的购房者,因为政策的不明确,观望气氛浓厚,整个市场大势仍处于信心不足、摇摆不定的状况。
也许是受全球经济不景气的影响,在消费群持现金不敢购房的同时,也存在一批抛房套现的情况。中原地产古美区域经理廖丽娟向《东地产》介绍说,她所接触的挂牌房源中,大约有一成人是因为经济形势不好,或生意遇到资金困难而急着套现的人。古美区域现在的房价约为1万5至1万8之间,而他们开出的均价都在1万3左右。所以她认为,现在至年底都是一个入世的好时机,无论是自住还是投资,淘到好的二手房概率非常大。
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