开发商表示，房屋出售给原房主时价格非常优惠，当时原房主郭先生已口头约定今后不再追究任何的违约赔偿，所以对于王先生提出的索赔要求，开发商不能满足。但原房主郭先生与消费者王先生进行房屋交易时未告知与开发商有免除违约赔偿的约定，王先生对此并不知情。

　　消协人员在调解过程中告知开发商，依照《消法》第十一条的规定，消费者享有依法求偿的权利，《合同法》第六十条、百零七条、百一十四条更加明确规定履行合同义务，遵循诚实信用原则以及依照约定承担违约责任并给予违约赔偿是有法可依，有理有据的。该案中，开发商是违约金赔偿的义务人，在征得各方同意的情况下，虽然原房主同意个人支付违约金是法律所允许的，但三方应履行必要的书面确认手续。

　　此案较终由原房主郭先生将违约金1264元交到消费者手中，并由郭先生、王先生和开发商三方签字确认。

　　亮点律师事务所律师吴守如评析：

　　开发商迟延交付房屋，购主向开发商追究违约责任，这是购房者经常会遇到的问题。

　　本案中，尽管是由于开发商迟延交房而引起的违约赔偿，但是作为义务人的开发商却没有承担赔偿责任，这是因为原房主郭先生在与开发商签订购房协议时，已口头约定今后不再追究开发商的任何违约责任，因此根据双方约定，开发商无需承担责任。但是郭先生在卖房的时候没有将这一情况告知购主王先生，才给王先生带来了这么多的不便。

　　因此建议：在处理房地产购卖纠纷中，目前司法实践普遍遵循的是“有约定从约定”的原则。因此，购房人在签购房合同时也一定要加强自己的签约意识，把自身权益的很多内容尽量以合同条款的形式确定下来，将来一旦出现纠纷也有相应维权依据。

　　比如，对于开发商迟延交房这件事情，开发商提供的合同文本中会有关于违约支付多少违约金的填充内容，作为购房人必须考量这样的违约金标准是否可以填补自己的损失如租房成本。如果违约金太低，应该与开发商洽谈。

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