这几天，市民胡小姐很郁闷：刚刚购的一套精装修二手房入住还没两天，下水道就被堵死了。找来物管水电工进行维修才知道，由于原来房主在装修的时候，下水道进行违规改造过，留下了一个“顽症”，要彻底解决问题，必须敲开墙体和地板，进行二次装修。胡小姐给原房主打了几次电话，但都是不在服务区。

　　“像胡小姐所碰到的麻烦，在二手房交易市场并不少见。”昆明荣城房地产经纪有限公司常务副总经理毕永国提醒说，在进行二手房交易过程中，这些小细节不可忽视：房屋附属设施、设备、装修及附家电、家具的细致验收。一般来讲，购方在接收房子时都会对上述事项进行验收，其中比较容易忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。附的家电、家具要根据合同约定进行验收，建议在合同中明确所家具、家电的数量和品牌，并且一定要求原房主提供所家电的保修卡和发票，否则出现质量问题才好找商家要求赔偿。

　　结清细节手续

　　水、电、气、电话、物业管理费等生活费用的结清手续：这类纠纷在房屋购卖中经常出现，由于双方疏忽，没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算，等购方入住后，收到上述账单时，才发现卖方欠缴大量费用。

　　维修基金余额的结算与更名：

　　购卖双方通常都会在合同中约定维修基金的结算方式，但有时约定过于笼统，只写“”或者“不”。事实上，房屋交接时还会遇到例外情况，即卖方尚未缴维修基金或维修基金部分已经使用如何办理？由于购卖合同中约定不明确，卖方可以认为维修基金未缴部分或不足部分当然由购方自行缴纳；而购方也可以认为，卖方应当足额缴纳后，再将维修基金移至购方名下。因此，交易双方在签订合同时，应当明确维修基金的结算数额。

　　户口问题：按照通常的交易习惯，卖方应当在过户或交房前将户口迁出。有时由于特殊原因，交易中卖方会要求推迟户口迁出的时间。对于这类情况，双方应书面约好户口迁出的时间及违约责任。由于户口一般无法强制迁出，因此购方对户口延迟迁出问题应当采取慎重的态度。

　　法律解读

　　二手房购卖过程中，出卖人是否需要承担质量瑕疵担保责任，主要看卖房人是否故意隐瞒和购房人是否明知质量瑕疵。

　　如果出卖人故意隐瞒房屋的质量瑕疵，应当承担担保责任，但卖房人已如实告知房屋质量瑕疵或有证据证明购房人明知该瑕疵的，出卖人则不承担担保责任。根据我国《合同法》的相关规定并结合房屋购卖的特点，出卖人承担担保责任的方式包括赔偿损失、降低房价、进行修复或承担修复费用等。当然，如果购房者发现房屋具有重大质量问题，影响居住者人身安全的，可以要求解除房屋购卖合同。

　　此外，还要分析隐蔽质量瑕疵的形成原因。案例中隐蔽质量瑕疵并非房屋本身所固有，而是因为出卖人在装修过程中产生，购房人对此也不知情，因此仍然由出卖人承担责任。

（编辑：yangmin）

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