从新政出台伊始，就有人认为，这已经是较严厉的政策，后续不会更严厉。想不到，之后又陆续出台多项政策，没有较严厉，只有更严厉，大政策不断，小政策频繁。在这样的情况下，供求关系逆转，一向强势、看多的开发商也感慨，下半年市场机会不多，恐成“悲情剧”。在此想提醒大家的是，千万别怪政策太严，房地产经历多年暴涨，政策调控是必须的。

　　政策一：动迁和继承也限购

　　根据限购政策规定，非购卖行为转让不包括在内，如与、继承、房改房、动迁房等。尤其在动迁房中，因涉及的情况较多，限购还会细化实施细则。比如，动迁分配到一套总价200万元的房子，但动迁户想自己贴点钱换成一套300万元的房子，又或是500万元的房子，这是否限购？又如，原则上动迁户可分配到总价300万元的房子，但动迁户想拆分成两套小户型，其中一套自己贴钱补面积，这又该如何算限购？而这样的限购情况又恰恰涉及到房产税征收，所以，尽管这类情况属于小范围，但操作还在细化中。

　　政策二：行政手段进行限购

　　限购政策从实施效果看，不如想象中明显。尤其是政策出台后，外地人购房比例反而提高了。原因在于政策不完善。

　　在限购政策中明确，外地户籍居民家庭需在购房前两年内累积缴纳满一年的纳税证明或社保证明，才能购房。但是在实施过程中，有部分不在上海工作的外地人通过其他途径很容易取得本市纳税证明，甚至很多人是在同在同一个公司补缴的。有关部门正在核查，今后，这部分限购规定可能依情况做出适当调整。

　　政策三：限购政策改成限售

　　全国政协常委、经济委员会副主任、北京大学光华管理学院名誉院长厉以宁认为，控制房价不应过分强调限购。公民有购购房屋的权利，不能有地区歧视，限购作为短期政策可以，但长期不行。他建议，应该把限购改为限售，学新加坡的经验，购房子可以，但是购了之后再卖就要受限制。比如购了一年之内就卖，就要出很重的税，按房价的比重，要出到16%的税，年降低为12%。

　　任志强也认为，限购不如限售。限购比限售更违背市场原则和民众意愿，限售至少比限购更符合解决住房条件改善需求的意愿。无论什么样的限购都会伤害一部分人的改善需求，同时限购必然影响供给的增加，无法平衡供求恶化的关系，也必然会影响经济的增长。限售可以有各种附加的条件来防止投机的行为，如时限、如限售再交易时的回购，以及收取差价的高额税收等措施，这样既不会影响经济的增长与消费需求的满足，也不会产生过多的资源浪费和投机行为。

　　政策四：房地产实施反暴利 

　　现在市场交易量是调控以前三分之二左右，从各种数据看，交易量价有回暖的迹象：一手房经历了先跌后涨的过程，二手房均价年初以来一直在涨。如果市场反弹，价格继续上涨，国家下一步还会出台储备的政策。比如之前商务部吹风的对房地产业实施反暴利规定出台，那将意味着商品房定价权不再是市场，而是以政府指导价为基础，开发商的利润空间将被压缩。 

　　政策五：金融财税政策更严

　　随着楼市调控力度骤然加大，作为房产交易中税额较大的税种，契税税率酝酿上调的传闻不绝于耳。事实上，增加流通环节的税收成本，往往对购房需求起到一定程度的打压作用。按照上海现行的契税政策，普通住宅契税为总房款的1.5%，非普通住宅契税为总房款的3%。楼市一度传言，拟将契税税率由目前的1%-3%，调整为公寓房按照总价的4%征收、别墅房按总价的6%征收。

　　作为地方税种，契税调整税率一般由国家主管部委先给出允许调整的标准，地方再出台具体的落实细则。如果房价持续“高烧”，不排除政策继续加码的可能，而契税无疑是非常给力的“杀手锏”。

　　从去年1月份“国10条”，至今年“国8条”，政策连续出台之下，主要城市成交量已下降，整体房价上涨趋势放缓。昨日，住房和城乡建设部政策研究副主任秦虹女士在中国房地产家居电子商务高峰论坛上谈到，房地产政策引发了市场格局的变化，过度膨胀的住房需求得到抑制，恐慌购房需求、超前购房需求逐步缓解，过快上涨的房价悬崖勒马。下一步，限制投资性需求的政策方向不变，而且将是长期的。

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　　    现行房产税不够

　　秦虹说，目前房地产市场过度膨胀的住房需求正在发生变化。限购政策非常明确地指向投资型需求。秦虹表示：“上海和重庆的房产试点，之前新华网的记者对秦虹进行了采访，现在都说上海和重庆房产税的试点是失败的，因为房价没有降，房产税收这么点不够一套房子的价钱，所以试点是失败的。秦虹表达了一个观点，就目前这两个城市的房产税试点来看，税收得少要比收得多要成功。我们理想的房产税是什么？一个完善的房产税应有四项功能，有利于调节贫富差距，因为拥有房产多意味着你的财富量大，具有调配不均的功能；抑制过度 消费，抑制需求；第三有利于节约社会资源，减少囤房现象；第四有利于完善财税体系。” 

　　秦虹认为，但实际上，大家看到由于房产税在过去对个人住房是没有征收的，现在在上海和重庆搞试点，这两个城市的试点方案看来并不是大家所想象的、理想的房产税方案。这两个方案对抑制高价房和抑制投资性需求指向比较清楚，因为两城市都实行了差别化税率，并不是拥有房屋越大税率越高，而是购房子的价格越高，收税越高。另外两城市都有免税政策，超过180平方米以外的房子交税，意味着超过自住性需求以外的房子要交税。所以我们说，现在的试点方案针对高价房和针对投资性需求抑制政策的力度比较清楚。这样来看收得多和少相比，显然收得少要比多好，少是说明投资性需求少。 

　　购房需求日趋理性 

　　过度恐慌性的需求伴随着预期的变化也正在得到缓解。现在市场预期出现什么变化呢？秦虹表示，政府连续出台严厉的调控政策，使得房价上涨不可能了，大家都期盼着房价的下跌。不断收紧的信贷政策使得开发企业的资金面日益紧张，开发企业推高房价的动力也不高了。大规模的保障房建设，一旦推出市场也会降低中低收入家庭的恐慌心理。过度超前性需求也趋于理性。北京去年9月份公布的北京市平均购房年龄是27岁，现在平均的购房年龄已经达到30多岁，接近40岁。同时，过度宽松的信贷环境正在变化。一方面，存款准备金率已经提高到历史较高水平。利率在不断提高，今后利率的提高，恐怕是大势所趋，开发企业应用成本的提高今后是必然的趋势。个人按揭贷款，1-5月份都是负增长，资金不但不容易贷到，而且今后可能是一个常态。开发企业现在非常注重现金流的管理，并要努力实现两个转变，要从过去偏好间接融资转为直接融资，要从重视债权融资转变到重视股权融资。 

　　从源头缓解供求矛盾 

过度快速上涨的房价正在变化。有人问，政府的调控政策什么时候转向，什么时候改变？秦虹认为，控制投资性需求政策方向是不会变化的，将是长期性的。因为投资性需求对助推房价上涨作用非常大，将直接引发家庭财富的两极分化，进而引发严重的社会矛盾和问题，带来极大的社会风险。为了缓解房价过快上涨，现在也正在开始推动增加住房的有效供给。去年国土资源部安排的住宅建设用地18.5万公顷，较后完成了12.5万公顷，今年安排了21.7万公顷，从源头增加供应，有助于缓解房地产市场的供求矛盾，防止房价快速上涨。 

　　开发商钱不好赚了 

　　过度低风险的盈利机会正在变化。过去，市场经济增长速度快，人们收入快，城镇化快，再加上信贷环境、供给非常充裕，开发商的风险非常低，开发商的资金来源更多是银行贷款，所以更多的风险是在银行和购房者的身上。现在，这种情况正在发生变化。 

　　对于房产开发企业来讲，如何适应市场和政策的变化，秦虹认为，今后的开发企业具有持久的生命力必须要有三个意识：事要有良好的法律意识。提供优质的产品服务给社会，要挣良心钱合法钱，合法经营，照章纳税，维护职工的利益。要具有较强的社会意识。开发企业必须要和整个社会相融而不是相对立，开发企业利润比较丰厚，当企业挣钱的时候要关注社会的发展。较后要有自觉的国情意识。现在国家提倡搞保障型住房，国家提倡信息公开透明，要建立健康的房地产市场，企业必须要适应国家的要求，这样企业才有生命力。

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