关键已投资的房屋别空置

　　有租金支撑的房子像“开工资”，月月开年年开；没有租金支撑的房子像“一次性产品”，投资收益只有在房子出手时才能“一现”。这话有一定的道理。如今有不少房产投资者怕麻烦将已购房子空置。这既造成房产资源的浪费，又减少了自己的投资收益。其实，房产的投资收益有两块，一块是增值，一块是租金。只有玩转增值和租金，才是合格的房产投资者。采访中，易居中国兰州研究院副总经理付晓龙这样说到。

　　投资者购房为升值，这种理财思路是对的，但是购房以后坐等升值，就不可取了。一来，就住房而言，它的基本用途是居住，无论是自住还是他住，它都在释放着应有的价值，一旦无人使用它，它的价值无法释放，投资者就得不到；二来，持有房子也是有成本的，而且成本不低，这是投资购房与投资其他理财产品不同的一个特性。对于那些以短期持有为目的的房产投资者来说，可在拿到房子的钥匙后，把房直接出租给装修公司等；对于以长期持有为目的的房产投资者来说，应该对已购房产进行简单的装修，以提高投资房的出租收益。

　　房贷节省成本有窍门

　　易居中国兰州研究院副总经理付晓龙告诉记者，当前，无论自住或投资，普通购房者大多需要借助银行房贷，而各家银行推出的房贷产品差别大、优势各异。

　　购房者应充分利用公积金贷款。即使按照优惠利率计算，目前商业银行5年期以上个人住房贷款利率也达到6.66%，而目前5年期以上个人住房公积金贷款的利率仍然是5.22%；其次，固定利率房贷可规避加息风险。在合同期限内利率保持不变，可规避加息风险；较后，选对还款方式也省钱。当前，房贷还款方式主要有等额本金和等额本息两种。等额本金还款是将贷款本金平均分摊到每个月，同时购房者需付清上一还款日至本次还款日之间的利息；等额本息还款是把贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月，购房者每个月还给银行固定金额。从省钱角度看，等额本金还款方式优于等额本息。但是，等额本金还款在初期的还款压力会比较大。提醒提前还贷有学问提前还贷虽然能够缓解贷款者的压力，但却对房贷者有着较高的资金要求。盲目提前还贷，不仅会降低生活质量，有时候反而会得不偿失。但是，如果做好提前还贷计划，不但能够真正缓解房贷者压力，同时还可以用富余的资金投资其他产品。

　　易居中国兰州研究院副总经理付晓龙认为，对于手中有些存款，银行贷款的剩余尾款年限较短，目前并无意投资其他产品的房贷者来说，可以将银行贷款全部提前还清，这样也能轻松些。另外，每逢年底，不少大型企业都会为员工发放年终资金，如果房贷借款人手中确实有一小部分资金，也是可以选择部分提前还贷的，这样也可减少些许利息支出。

　　但是在办理“提前还贷”的细节中还是有不少学问需要房贷者注意的，例如借款人提出提前还贷需要提前向银行进行书面或者电话申请，而各家银行对于提前还贷的要求与规定也有所不同、提前还贷的方式各有不同，还存在提前还贷是否存在风险等问题。

　　投资二手房注意五方面

　　今年以来，兰州各区域的房产市场价格不断走高，各项房产交易税费逐步实施到位并转嫁到房价中；这些都成为二手房投资购家当前较为关注的问题。兰州万嘉房屋超市总经理刘超认为，二手房投资要注意五个方面：

　　头先是区域规划。交通改造与商业配套建设等区域规划及区域房产较新动向都是影响区域二手房价值的利好因素。

　　其次是增量房市场。增量房会带动区域新一轮的开发建设，有助于区域房产市场走向成熟，从而影响存量房市场价值提升，增量房供应增加缓和了区域房产供需矛盾，造成部分存量房需求者流失，从而给存量房市场造成一定冲击。

　　第三，在售商品房价格。由于一二手房的联动作用，区域在售商品房市场的价格档位对于区域二手房的影响非常大；

　　第四，区域房产价格“位态”。同样作为二手房成交的成熟热点区域，区域房产价格所处的“位态”也会有所不同，而还处于较低“位态”的区域，未来房产价格将会处于追涨状态。

　　第五，区域租金水平及空置期。如果一个区域房屋租金处于相对低位，而售价过高，那么投资区域房产将具备较大的风险；如果说区域房产租金较高，但空置期较长，也将会对房产的投资价值造成影响，但也要考虑将来是否有诸如大型企业落址等带动区域租赁市场人气的利好因素。

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　　房屋理财新角度

　　一是头付比例常被忽视。并非比例越低越好，抑或越高越好，应由你当时的资金情况、单位有无房贷补贴、有无投资项目等因素组成。例如小A购房时头付50%，迅速还清贷款，结果单位房贷补助提高，无法享受，大呼上当。

　　二是巧选还贷方式。除了目前主打的等额本金和等额本息，此外还有接力还贷等等，各种贷款方式的结果大相径庭。

　　三是注意利率调整。基准利率、固定利率、浮动利率、优惠利率频频变化，选得好，20年70万房贷可节省15万元以上。

　　四是房屋增值可套现。有人常怨房屋增值有何用？其实，通过加按揭是可以套现的，可用来投资或消费。

　　五是房屋可抵押。常人只知房屋有所有权和使用权，却鲜有知晓或使用抵押权的。如房贷还清了，还想使房屋再生钱者，此招甚妙。

　　六是房屋出租方法多。门店挂牌固然可以，但如果你力所不及，无法管理你的物业时，如何呢？国外流行叫租赁托管，他人代劳，租金你收，何不乐哉！

编辑：舒会

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