自新政公布起，“你的房贷7折了吗？”成了房奴们2009年较热门的问候语，政策的下达给房奴们“起死回生”带来了福音，一切看上去很美，可是从金融监管部门到各家商业银行，均未足够重视这一与“房奴”切身利益相关的问题，让许多房奴们有一种新时代人生四大悲的感觉，久旱逢甘雨，一滴；他乡遇故知，债主；洞房花烛夜，隔壁；金榜提名时，重名。全都是空欢喜一场。存量房贷7折优惠，本是国家对房奴减压的一项惠民举措，可谁知却被银行们把经给念歪了。虽然有“基本原则在前”，但不少银行在实际操作过程中却 “频频设卡”，令房奴好事多磨。原因就是多等，银行就能少损失很多钱。政策和银行成了剃头挑子——一头热，让心存欢喜的房奴们着实费了不少劲。

　　围绕着“存量房贷”，部分银行展开了一轮营销攻势，另一些银行则开始了大规模挖角，早就把房奴算计好了。面对银行纷繁复杂的房贷政策，各种拉客户的营销，普通贷款者为进一步降低房贷支出，究竟该怎样擦亮眼睛，利用好银行的营销，也和银行展开正面进攻呢？我从各大报纸上整理出应对银行的一些常识，供大家参考。

　　招数一：假如你有两套房贷未还清，虽不能享七折优惠，但办出装修贷款置换商业性贷款，就能享受比七折利率更优惠的公积金贷款利率。有可能可以办理20万元的公积金装修贷款，尽管办出装修贷款后提取现金并不符合相关规定，但银行工作人员告诉他操作并不困难，而办理时所需的装修合同等资料也可以“友情包办”。

　　招数二：如果说上面做法有打政策“擦边球”嫌疑，那么下面则完全合乎目前的政策规定。某位先生手头有多套房贷，他计划将其中一套符合普通商品房标准的房产卖给亲戚，参加工作后从未购购过房产的亲戚符合头次购房的条件，这样，他只须支付房价1%的契税就可以将该套房产近50万元的商业性贷款全部置换成公积金贷款。该先生原本至少要承担基准利率八五折5.05%的利率，如此操作后，就可以“合法”享受公积金贷款3.87%的利率，低于七折优惠利率的4.16%。

　　招数三：普通存量房贷客户(已享85折房贷)会自动转为7折较优惠利率。据银行业内人士透露，现在部分大银行陆续出台了一些对待存量房贷客户的政策，前期享受85折房贷利率的存量客户只要没有不良还款记录，且房贷余额多于30万元，有些银行可以自动在年初将其转变为7折较优惠利率；另一些银行对于客户申请7折利率也没有什么门槛，由于银行对于存量房贷的政策有越来越宽松的趋势，现在即使前期购房者有两套存量房贷，只要原来是85折利率，且没有不良还款记录，也能获得七折较优惠房贷利率。

　　招数四：有不良还款记录的存量房贷客户必须接受银行附带条件。2009年1月1日以后，不少存量房贷客户为获得较优惠的七折利率而向银行咨询，其中部分贷款者无法顺利地从银行获得自动转换的较优惠7折贷款，其原因主要是有逾期还款的记录。据银行业内人士透露，不良还款记录是目前银行为存量房贷客户自动转较优惠利率设置的主要否决条件之一。有些银行规定，有一次逾期还款记录，存量房贷客户就无法自动获得新一年度的7折房贷利率，而有些银行条件稍微宽松，可以接受两到三次逾期还款记录。针对这类有逾期还款记录的客户申请7折房贷，银行不但要求客户购购理财产品，还要承诺三年内不提前还款，有的银行还要求客户办银行卡等等。针对银行的这类条件，贷款购房者千万不要以为就此无法获得7折利率房贷了，贷款者不妨跟银行客户经理谈一下，看是否有其他变通的可能性，否则还可以转按揭到其他银行。另外，银行为避免存量房贷转走，也很可能会网开一面。

　　招数五：前期按上浮利率贷款购房者可以考虑转按揭。随着新的房贷政策执行，很多以往享受85折利率购房的贷款者获得了7折较优惠利率，而2008年刚用1.1倍基准利率购房的贷款者才是较吃亏的。比如说，现在上海的银行对于存量房贷客户获得7折较优惠利率都有基本要求，就是必须前期获得了85折优惠利率。银行开出这样的条件也有其原因，因为85折是之前较优惠的房贷利率，尽管享受这一政策贷款购房者不仅仅包括头套房购房者，还有很多几年前贷款购购套、第三套房的购房者，但毕竟银行不可能对所有存量房贷重新审查，于是85折贷款购房者统统搭了头套购房者的便车。而上浮利率的贷款购房者情况就不同了，他们显然是贷款购购套商品房的购房者，银行拒绝给予7折较优惠利率名正言顺。

　　对于这部分客户来说，要降低贷款利率水平可以考虑转按揭。一些中小银行正在积极拉拢这类存量房贷业务，转按揭的成本也不高，手续也不复杂。头先，这部分客户需要提供姓名身份证，产权证、房屋面积、竣工年限、贷款年限、贷款等信息，由 的中介做预审，看其是否能符合银行要求的条件，预审通过后就由客户与银行签约，接下来银行将审批该合同，银行审批通过这个转按揭贷款合同后，银行和客户就去交易办抵押，然后某银行放款到客户账户上，该的工作人员陪同客户去原银行还款，较后原银行拿到还款后，注销抵押。转按揭也就顺利完成。在这一过程可能会产生评估费、担保费等手续费用，约为贷款总额的千分之四，但是由于银行积极争取存量房贷，这笔费用一般都可以免去，较后转按揭客户只需支付房地产交易要求的80元手续费。

　　招数六：贷款余额低于30万的购房者可以考虑提前还贷。银行因为贷款余额低拒完全存量房贷客户提供较优惠房贷，主要是出于银行利益的考虑，这部分房贷余额较少，其他银行不是很感兴趣，银行流失客户的风险小，因此银行不情愿主动降利率挽留客户。但是对于这类客户来说，也有多种方法可以选择，如果资金允许，不妨提前还贷，要不然，也可以选择转按揭，因为也有一些银行愿意对15万元以上的余额房贷提供7折优惠利率。

　　总之，由于各银行的灵活多变以及银行的聪明算计，房奴想获得7折房贷利率也实属不易，所以尽量多问，跟银行多周旋、软磨硬泡，因为银行的规定都不是那么死板的。

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