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带领房奴轻松还房贷

  编辑:海南房产网   发布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:发布当天    阅读 622 次

阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。
房贷如今已成为大部分工薪家庭的主要支出,因此许多市民都充当着房奴的角色。如何选择一个适合自己的还贷方式,无疑成为眼下较热门的话题。贷款者精心选择的还贷方式如果适合自己,其取得的减压效果将非常可观。摆脱做房奴的痛苦,就从轻松还房贷开始。钱生钱网现在教您几招巧还房贷。

  招:房贷搬家——寻求更实惠的银行

  目前,各家银行开出的“七折房贷”条件并不一致,比如,有些银行有贷款总额必须达到一定数额的限制,有的就没有;还有各银行对信用记录考核的严格程度也不一样。这导致:某个借款人根据这家银行的规定,无法享受“七折房贷”,但在另一家银行,却可以享受。对于那些由于无法享受到“七折房贷”的借款人,较直接的一招就是:房贷搬家,也就是通过“转按揭”业务,换家银行贷款以享受“七折房贷”优惠。

  “转按揭”的具体操作方法是,借款人自筹或通过新贷款银行帮助找担保公司,还清原贷款银行的贷款,然后重新在新贷款行办理贷款。目前本市大部分银行为积极争取客户资源,都愿意提供转按揭服务并能给出更优惠的贷款利率。专家提醒:“转按揭”会不可避免地产生一些费用,包括担保费、评估费、抵押费、公证费等等,例如,一笔30万元的房贷转按揭,费用基本上在7000-8000元之间。借款人在准备“房贷搬家”前,应当计算一下“搬家成本”,如果成本偏高甚至抵不过节省的利息,那就完全没有必要换银行。不过有些银行为了吸引客户,私下里有针对性地推出“低成本转按”服务,比如可以免掉一些费用,借款人不妨到各银行“打探”一下。需要注意的是,办理房屋贷款的提前还款应是已经贷款在1年以上的客户,这样多数银行才不收取违约金。消费者在办理前先要看清楚自己的贷款合同。对于固定利率的贷款客户,则要按照合同约定向银行支付提前还款的违约金,部分银行是按照未还款金额的5%左右支付。

  招:降息通道下提前还贷较省心

  在2009年经济形势较为复杂、投资环境也不确定的背景下,房奴们省钱的较佳方式就是提前还贷,毕竟,不欠银行或少欠银行钱,就不用或少付银行利息了。正处于还款过程中且资金较为宽裕的房奴,在资金没有较好的投资渠道的情况下,不妨考虑提前还贷,以节省利息。但前提是,还贷之前要算好账,因为不是所有的提前还贷都能省钱。比如,还贷年限已经超过一半,月还款额中本金大于利息,那么提前还款的意义就不大。

  目前大部分银行都允许购房者提前还贷,且提供了全部还款、部分还款、缩短贷款期限等多种方式让消费者选择,而且不收罚息,不过部分银行需要提前预约并有提前还款次数限制。消费者可根据自身财务状况考虑提前还款,但前提是资金比较充裕,且要量力而行。

  从理论上讲,部分提前还款包括三种方式:一是剩余贷款每月还款额不变,只缩短还款期限,这样可多省利息;二是减少每月还款额,还款期限不变,以减少月供负担,但利息支出多于种方式;三是减少每月还款额,同时缩短还款期限,这样会节省更多利息。另外,消费者还可选择缩短还款期限的方式节省利息,但此方式会导致月供增加。

  专家提醒:提前还贷并非人人都适用,需要具备一定的条件,比如手头要有一笔现成的闲置资金。对于某些收入变化较大的借款人,在选择提前还贷时,要兼顾家庭的意外 开支和未来开支,比如孩子入学、就医、保险 等等,即使未来无重大开支计划,从家庭理财规划的角度考虑,一般也至少应保留半年的家庭年收入以备不时之需。此外,如果借款人目前手头资金正在进行有效的投资运作,且获得的收益率又高于住房贷款利率,那么完全可以投资收益来抵消房贷利息支出,而不必急于提前还掉银行贷款。

  第三招:降息背景下,改变不利贷款方式

  2006年开始,不少商业银行都推出了固定利率房贷业务。由于固定利率推出时尚处在利率上升通道,所以在设计时比同期浮动利率略高,只要央行加一次息,它的优势就立即显现出来。但是一旦降息,选择它的购房者就吃亏了。因此,在经过几次大幅降息之后且还有降息的预期下,市民以前选择的房贷固定利率业务,现在则成为绑在头上的“紧箍咒”,明显吃亏。因此,在降息预期明显的背景下,借款人较好将固定利率房贷业务转为浮动利率才划算。张女士2007年7月在某商业银行办理了5年期固定利率贷款,当时约定的贷款年利率应为7.56%,比现在降息后的基准利率高出1.62个百分点。同样是50万5年期的贷款,张女士用固定利率以等额本息还款方式,每月还款为10033元左右,而现在用浮动利率只需9652元,两者相差381元,5年下来,张女士少付的利息就有2.2万多元。当然,这还没有考虑到今后再降息的调整。“如果央行继续降息,那我不是损失得更多?”一算账,张女士吓了一跳。专家提醒:将“固定利率”改为“浮动利率”,通常需要向银行缴纳一定数额的违约金。借款人在进行变更前,应当进行比较,如果付出的成本偏高甚至不及节省的利息,那就没有必要进行改变。“固定”改“浮动”是否划算,还要看对未来的降息预期怎样。

  第四招:缩短还款周期,建议采用“双周供”方式

  尽管每个月仍然偿还同样数额的房贷,但是由于“双周供”缩短了还款周期,比原来按月还款的还款频率高一些,由此产生的便是贷款的本金减少得更快,也就意味着在整个还款期内所归还的贷款利息,将远远小于按月还款时归还的贷款利息,本金减少速度加快,因此,还款的周期被缩短,同时也节省了借款人的总支出。

  专家提醒:贷款人每月向银行还款的日期就将不断提前,一年下来就要多还一个月的贷款,会增加每个月资金不宽裕的贷款人的压力。因此对于工作稳定,收入稳定的人,选择双周供还是很合适的。

  第五招:选择随薪供,还贷慢慢来

  “随薪供”指在一定固定限期内,只需按期偿还贷款利息,固定限期到期后,再按期偿还本息的还款方式,其中固定限期申请年限较长不超过3年。该还款方式可为借款者缓解当前的还款压力,也为流动性需求较大客户提供了新的选择。

  当前房贷还款方式主要有等额本金和等额本息两种。等额本金还款是将贷款本金平均分摊到每个月,同时购房者需付清上一还款日至本次还款日之间的利息;等额本息还款是把贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月,购房者每个月还给银行固定金额。具体采用等额本息法还是等额本金法?专家建议,等额本息法比较适合年轻的、职业稳定的购房人,此种方法可以减轻还款人早期压力并更多享受生活,后期随着收入水平的提高,实际的还贷压力也会下降。而等额本金法比较适合于50岁以上的购房者,以应对退休后收入下降的情况,不容易产生经济负担。

  六招:组合贷款用公积金“月冲”

  申请购房组合贷款时,一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限,在享受低利率好处的同时限度地降低每月公积金的还款额;限度地缩短商业贷款年限,在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。这样,月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。这时,建议采用“月冲”的方式,公积金账户在抵充公积金月供后,余额就能抵充商业性贷款,节省的利息很可观。

  专家提醒:很多购房者喜欢采用“年冲”的方式,每年将积存的公积金一次性冲还本金,以为这样能更好地节省利息,其实却不然。按照规定,“年冲”的资金必须先用于偿还利率较低的公积金贷款,之后才能去抵冲商业贷款的余额。所以,购房者在抵充公积金贷款时期实际上是做了“蚀本生意”,较近公积金贷款利率再次下调0.18个百分点,“年冲”的购房者更加不合算了。

  总而言之,贷款者应该综合考虑经济环境,根据自己收入状况,巧妙灵活地选择不同的还款方式,轻松还贷。在制定具体还贷方案前做好研究调查工作,避免盲目。同时灵活应对形式变化,及时调整还贷方案,才能真正摆脱作为房奴的痛苦。

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