栾律师：我觉得应该分两个阶段，在2003年到2008年这个期间，业主跟开发商的位置完全是一种不平衡的，因为房子非常好卖，开发商是非常非常的牛，他拿了一个格式文本就是这个合同，你爱购不购，当时一旦有房子面市了，很多业主是排队去购这个房子，他根本就不会去计较商品房购卖契约之中，制定了哪些不平等的条约，对他将来的生活会产生什么样的影响？在那个时间段业主可以讲非常非常的弱势。在2008年之后，这个情况有点改善，随着房市进一步的萎靡，开发商也打出了很多促销手段，他会尽可能的跟业主进行协商，在签定合同方面，开发商比以前低调了很多，但是总的来说，业主及开发商相比，业主一直是处于一种弱势的地位，这个地位一直没有改变。

　　主持人：造成这种位置的根本原因是什么？

　　栾律师：我觉得就是房屋特殊商品的供求关系所导致的。>

南京圣典律师事务所 栾云根律师

　　主持人：一般来说，在房屋问题上，的问题根源是什么？网友说的根源是条约，开发商的购房合同是霸王条约，是带来一系列根本问题的万恶之源，你觉得这话有道理吗？

　　栾律师：这话只说对了一半，为什么这么说呢？，开发商从两千年之后，拿出的一些文本都是经过房产局制订的格式文本，这个文本出台有一定的积极性，是吸取了社会各界对房地产合同的，包括法律届对房地产销售的意见制订了一种格式合同。这种格式合同跟合同法比，头先个肯定是不冲突的，个它尽量体现了公平，但是从另外一个角度讲，这个合同也不可能达到尽善尽美的地步，一些可以由开发商和购房者更改的地方，被开发商霸占了，这也造成的交房之后，开发商跟业主矛盾进一步尖锐，甚至不可调解的重要原因。

　　主持人：今天我们请来了焦点的两位网友，他们目前已经是购购了某楼盘的房子，在交房的过程中，发现交房的开发商不诚信，出现了一些问题，请网友甲讲一下交房中出现的一些问题？

　　网友甲：按照合同的约定是08年12月31号交付，但是开发商没有交付，也没有正式的通知下来，所以造成了业主很不满的情绪，陆续的有三四次大量业主集体的和开发上沟通这个事情，影响也挺大的。经过好几次的沟通，较后通过政府部门的协调，大体上把成交的问题做了一个条文定下来，个问题就是开发商的延期交付问题，现在这个问题也非常普遍，开发商延期交付，作为业主来的话，我们只能是被动的去等待，没有办法去约束开发商，虽然有合同，但是开发商一句话就说“按照合同的话，我延期交付赔钱给你”，他一句话就可以把业主所的理由都打破了，关于延期交付应该也是很多购期房的业主遇到的问题。个开发商在交房的时候，很多配套的设施不到位17173，当时说交付的只是一个房屋，但是关于房屋相关的配套，包括绿化、围墙、水电气，安保各方面都没有。因为我们不是专业学法律的，不知道开发商这种理由是否成立，房屋和配套是不是可以分开来交付？开发商这种交付形式，按照合同来算的话，赔偿金额也是很低的，远远不能弥补业主无法拿到房子造成的损失，关于损失这一块也是业主比较关心的问题。还有一个问题，开发商还有一部分房子到现在还没有交付，延期交付达到三个月了，按照合同的约定，延期交付三个月业主可以要求退房的，在业主退房的过程当中，是什么样的操作流程，会遇到什么样的问题？业主要怎么样去注意？

　　主持人：目前来说您跟开发商签了交付合同？

　　网友甲：对，现在这个房子我已经拿了，但现在只是拿到房子，配套的一些东西，开发商承诺是五一之前交付给我们。

　　主持人：那包括哪些，有没有书面的写下来？

　　网友甲：书面的有围墙、大门、绿化、安防措施，水电气这些都包括在里面。一期有四栋，两栋已经交付，还有两栋没有交付。

　　主持人：没有交付的原因是什么？

　　网友甲：还没有拿到房产局的竣工方案。

　　主持人：他们什么时候拿房？

　　网友乙：现在就是不清楚，他没有正式的通知。

　　网友甲：有的业主会打电话过去问，他一会说月底，一会又说四月份，五月份，没有很准的。

　　主持人：请栾律师就这几个问题，讲一下。

　　栾律师：延期交付是在商品房购卖合同之中出现较多的问题，出现这种情况，业主可以有选择性的采取相应的途径，可以请开发商承担相关责任，在司法实践过程中，会出现开发商出现的这种违约责任的霸王条款，连银行的同期利息都达不到，。你也可以选择撤销违约条款，违约和损失同时准备的话，你可以撤销。延期交付的在这个地区的同类房子的租金，就是你的损失，这是可以要求开发商做的个方面。个有些业主觉得对开发商丧失信心了，可能要解除合同，解除要达到一定条件，经过业主催告之后三个月仍不能交付的，业主可以解除合同。

　　主持人：催告是指什么呢？

　　栾律师：法律没有明确规定是口头还是书面，但较好是书面催告。很多业主都觉得解除合同对自己伤害很大，其实不是这样的，尤其楼市现在处于低迷的状态，解除合同对业主也许是个好事。头先我们看一下，解除合同是因为开发商原因导致解除合同的，那么开发商应该承担违约责任，要承担这么长的利息，甚至你可以主张一些损失，可以要求开发商赔偿，赔偿都拿到的话，那么你实际上在这个购房合同中，你实际上是不亏的。个在楼市低迷的情况下，资金为王的地位在开发商心目中是非常清楚的，一旦你解除合同，就是几十万的资金的问题，如果说一下子涉及到十几户，甚至上百户，一个正常的开发商资金链肯定会受到很大的压力，业主可以采取这种策略跟开发商谈，因为开发商不希望资金链断裂的，如果一百户要求解除合同，开发商肯定是吃不消的。

　　主持人：房屋跟配套分割交付怎么说？

　　栾律师：公共设施一般是跟着房子一块交付的，但是你讲的公共配套设施呢，是一些围墙、绿化、并没有记载在合同之中。

　　主持人：有记载吗？

　　网友乙：有。

　　栾律师：如果没有记载就比较麻烦，如果在合同中记载就按照合同定的日期交付。

　　主持人：这个怎么赔？

　　栾律师：也是十块钱，因为房子交付给你了，业主就可以使用了搜狗，你再跟开发商去主张说，房子没有交付造成房子的空缺，给你造成什么损失，可能就比较难。因为绿化没有达到，你说怎么主张损失，怎么量化你的损失，对业主来讲是很难的一方面。尽管给你的生活带来了很大的不便，但是可能到司法实践中，只能支持十块钱的违约金。

　　网友甲：我还有一个问题问，我们之前也咨询过一个律师，催告法律上没有规定明文形式，我们上次咨询的律师是说，因为房子本来是12月31号交付的，我们是在1月1号的时候，大概有五六十户业主，已经和开发商办公室主任沟通过了，当时律师说，我们这种行动，已经表示了？

　　栾律师：如果有足够的证据证明就没问题，就你确实向开发商提出来明确的催告，比如照片、录音、摄像都可以能够证明。虽然法律没有明确的规定，但我们较好要有足够的证据。

　　网友甲：还涉及到一个问题，我们就算真的想退房了，但是我们有很的损失，即使能走法律途径，通过司法诉讼是很漫长的途径，我们小老百姓是承受不起的？

　　栾律师：你可以考虑一下，把退房作为一个策略来跟开发商进行谈判。

　　主持人：现在问题有没有改善？

　　网友甲：有一点点改善。

　　网友乙：没有根本性的改善。

　　网友甲：他说他达到交付的标准，政府给他很多乱七八糟的批文，他拿到了。但是他不拿出来给业主看。业主觉得小区这个样子不可能被批准建造，就造成这个误会。

　　栾律师：政府部门把这些东西给他，可能当时是违规操作的，不能要矛盾转移到政府部门，有这种可能性。以前我们在司法实践过程中，出现这样的情况。如果他没有拿过来，你不要去找政府要这些东西，因为这个本身是开发商的义务，如果他不拿出来给你们看，我就可以拒签房子。什么时候拿出来就交付，迟交违约金就少不了。我们的业主还是很善良的，跟开发商的斗争过程中，缺乏斗智斗勇的精神。

　　网友甲：开发商看一两个拒签他赔得起的。按照赔偿的问题，按照合同的约定，截至的日期是按开发商发出了收房通知书那为止，我就赔到那。

　　栾律师：我们在审查开发商是否具备交房条件，就是刚才我讲的，三书一证一表，以业主看到的时间为准。也许这些东西全部都拿到了，就是表面上全部都齐了，但是质监站把这些东西压在那边，这个可能就是质监站跟开发商之间的默契，虽然它有了，但是质监站没有颁发给他，说不定就给他一个复印件，让他去忽悠业主，所以我们一定要亲眼看到这个东西。但是说实在的，我不知道验房的时候，你们是经过怎样的程序的，以前开发商经常干什么事情呢？他成立一个房屋交付的小组，物业公司就在旁边坐着，你签字、交费了，然后拿着钥匙去入住，这样就表示你愿意入住。现在你们不妨可以采取一些策略，签字未验房，或者房子未验，已收到钥匙也行。

　　网友乙：这几次维权的效果我个人感觉不是太好。一个是质量问题没有得到根本性的改善，赔款还没有达到我们正常的要求，为什么？我们这个门的问题，按道理来讲，我们业主的房子开门的时候会互相冲突，如果我们整改，门向内开应该赔我们一个平方，目前只答应赔偿0.5平方。把门有可能带来以后邻里的矛盾也转嫁到我们业主身上来了，这是很大的一个问题，其他房子的层高什么的，尽管我们的房子也有很大差距

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