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房价降多少算合理 两种方法可以估算合理程度
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 阅读 454 次
一种是P/R值(PricetoRent,房价和租金比),一般在10到15之间属于合理范围。
按照我本人调查上海市场的一手数据,上海越贵的房子租金收益率越低,越便宜的房子,租金收益率反而越高。比如说,一套50万的老工房,年租金大约在2.2万左右,而一套270万的新房,年租金只有约6.5万。按当前房价,其P/R值范围在20-40倍之间。也就是说,低档房价格高估1倍,高端房价格高估约1.5倍。房价在透支未来后,如果保持平稳或稳中有降,若干年后我们的P/R比会渐趋合理。如果租金按每年5%的比率递增,而房价按每年5%下调的话,在5年以后,低档房的P/R比会降到合理区间大约是14倍左右,而高端房需要经过约10年才能将P/R值调整到15倍。换言之,上海的房价透支了未来5-10年,在P/R模型的估值方法上看,低价房下跌25%,高价房下跌40%是完全有可能,但是不是在短时间内,房价可能迎来5-10年的漫长调整。
另外一种通用的估值方法是房价和收入比,也就是当地的平均房价和当地居民的平均家庭年收入之比。一般在3到5之间属于合理,而超过6就离谱了。2008年上海城市居民家庭人均可支配收入分别达到26690元,比上年增长13%,按家庭双职工计算,一个家庭人均可支配收入5.34万元。按上海平均房价大约为100万元一套估算,现在的房价收入比是18倍。
两种方法的计算结果是大体相同的,即上海现在的房价透支了上海居民未来5-10年的收入增长。几天前公布年报的万科,王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)用巴菲特似的预言给股东写了一封信。“2007年的繁荣盛景确实曾经发生,但就如构建在沙滩之上的七宝楼台,不可能长久存在”,“在我们看来,市场的顶点和底部根本无法预测。较极端的购方行为决定了市场的顶点,而较极端的卖方行为决定着市场的底部”。
房价多少算合理?说不清,但是一句话,购房要和购股一样,要购割肉盘,购着割肉盘了,才是一个聪明的投资者。
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