我的公房值多少钱？

　　今年，北京房地产二级市场的利好政策不断出台，市场走势渐好，有越来越多的人想将自己手中的已购公房出售。但大多数业主对二手房市场不了解，在卖房时就免不了担心：价格高了，不好卖；价格低了，自己又吃亏……

　　据“链家·宝业”有关人员介绍，确定房屋市场价格一般有两种方法，一种是市场比较法，另一种是成本法。通常，如果所出售的房地产周边有较多类似的房地产出售，可以选

　　用市场比较法来进行估价；反之，如果所出售的房地产周边从来没有或很少有成交案例发生，那么就较适合采用成本法来估价。

　　六大因素影响房屋售价

　　市场比较法是指将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。在市场比较法估价中，需要对交易情况、交易日期、房地产状况进行修正。

　　“链家·宝业”通过对大量成交的已购公房案例进行分析研究后认为，需要修正的主要因素有房屋位置、建筑年代、楼层、朝向、装修、供暖及燃气等六方面。它们各自的修正百分数如下：

　　1.位置：0-3%(如果是在同一小区，修正系数为0。如果待估价房屋有更好的位置、交通、购物休闲环境等，则可选取1%-3%的修正百分数)；

　　2.建筑年代的相对折旧：1%(在实际的估价中，年折旧率是按2%计算，但建筑年代对已购公房的实际影响并没有那么大，所以每年的相对折旧按1%计算较为适合)；

　　3.楼层：一层为-2%；二层为0，三、四层为2%，五层为1%，顶层为-2%；高层：一层为-3%；二层为-2%，三层为-1%，四、五层为0，六层及六层以上为1%，顶层为-3%；

　　4.朝向(以两个窗口朝向为准，如果窗口多于两个，选较好的两个为准)：东向为0%，南向为＋2%，西向为-1%，北向-2%。

　　5.装修：精装修且在3年以内的为＋3%，3年以上的为0%。

　　6.暖气和燃气：有暖气和燃气为0%，单气为-2%。

　　而类似房地产的成交价格可以看各中介公司在报纸上刊登你待售房屋周边的房屋售价，然后再打电话到中介公司询问该房屋的具体情况；或者是假装成二手房的购购者向各中介公司咨询购购你待售房产周边的房屋价格，这样就能从中介公司的专业人士口中得到较为真实的房屋价格。总之，市场比较法是二手房交易中较为普遍且说服力强的价格评估方法，对于老百姓来讲，不用专业的计算公式便能对自己即将出售的房产进行评估。

　　三大部分构成房屋成本

　　成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产价格的方法。基本公式为：旧房地产价格＝土地的重新取得价格或重新开发成本＋建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧。

　　成本法的房地产各种费用构成如下：

　　1.土地的重新取得价格或重新开发成本。可以根据国家颁布的基准地价(以《北京市居住用途地价表》所提供的价格为准)，加上相关管理费用、投资利息、税费及利润来计算。通常，管理费用约占成本的2.5%-3%，投资利息约占成本的5.5%，销售税费约占成本的5.5%，开发利润约为成本的15%-20%。

　　2.建筑物的重新购建成本。主要是以建安成本为基础，再加上相关的管理费用、投资利息、税费及利润来计算。一般来说，多层住宅每平方米的建安成本约为1000元，高层住宅约1600元。

　　3.估算折旧。既可以通过观察估计房屋的成新状况，也可以根据房屋的自然寿命折旧。按照一般惯例，砖混结构住宅的自然寿命为50年，每年的折旧为2%；钢混结构住宅为60年，年折旧为1.67%。

　　总之，业主通过运用上述两种方法就能确定自己的房屋价格，它基本上符合市场价格。因此，业主可以放心地将房屋上市出售。“链家·宝业”的有关人员同时提醒各位业主，根据上面所评估出来的价格是没有法律效力的，只能当作出售房屋时的价格参考。

　　附：北京市居住用途地价表(部分)

　　土地级别居住基准地价(楼面熟地价)各级地段所属区域

　　一级4740-7000西单、西四、地安门、张自忠路、东四、东单、崇文门、前门、宣武门及繁华边界路段外侧地区

　　二级3800-5760二环周边(南二环除外)及东三环北路、中路及除一级地价区外的地区及繁华边界路段外侧地区。

　　三级2730-4590南二环、西三环中路和北路、北三环、东三环南路、北四环路、中关村北大街、志新路及繁华边界路段外侧地区。

　　四级2090-36001.南三环、西三环南路和中路、西四环中路、东四环北路和中路及繁华边界路段外侧地区。2.望京地区；3.酒仙桥地区

　　五级1500-27901.北五环、东四环中路和南路、南四环、鲁谷路；2.清河居住小区；3.上地高科技园区、高端软件园区。4.北苑居住小区。

来源：北京娱乐信报

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