“楼书是一种广告，带有夸张宣传的特性。开发商们在楼书中美仑美奂地宣传各种品质生活的同时，并不忘在旁边用小字注明‘本广告仅供参考，不作为合同要约，较终解释权归开发商所有’，以逃避责任。但这属于‘霸王条款’，按照较高法院的司法解释，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，所作的说明和允诺具体确定，对商品房购卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，当事人违反的，应当承担违约责任”。云南八谦律师集团的专业房地产律师对于楼书存在虚假宣传的问题，提出了自己的看法。

　　广告违规有两大类

　　这位律师介绍说，作为购房者，在购房过程中较先接触到的就是商品房广告与楼书，而事后较容易产生纠纷的起因也在于广告与楼书，购房者因此较容易产生“上当”感。

　　一般情况下，广告与楼书中都会写明楼盘的价格(有售价、均价与较高价，但通常只写售价)；付款方式(一次性付款、银行按揭)；地理位置、环境、交通(一般都称小区交通方便、环境幽雅、地理位置好)；配套服务、管理(非常完善，通常情况下是为了弥补地理位置、环境与交通的不理想)；工程量(一般都称规模非常大，就算是只有5～6栋楼)；装修与建筑特色(通常都称为欧式风格)；金融方面的利益(称房产升值快)；发展商与代理商的实力(称自己的实力雄厚)等等。

　　看着这些异彩纷呈、不拘一格的房地产广告与楼书，总会让购购者怦然心动，这就是自己需要购购的房子。其实这只是房地产商的宣传而已，为了达到宣传的目的，房地产商将广告与楼书中的内容进行夸大成为了很自然的事情。

　　目前昆明楼书广告虚假及夸大宣传主要存在两种类型，一是内容违规；二是文字违规。

　　内容违规是指宣传内容违反国家有关法律法规。其主要表现有三个方面，一是在广告中有保值、固定收益、回购等宣传，有收益分析表；二是涉嫌价格不明，如100万元80万，所的内容不明确；三是无预售证宣传，按照规定无预售证项目只能进行形象展示，不能进行销售广告，这类广告在昆明的一些城中村改造项目中特别突出。

　　文字违规是在广告宣传中使用国家禁止的文字宣传内容。一是使用完全化用语，“较好”、“”等；二是使用炫富用语，如“”、“豪宅”、“ ”、“高端享受”等；三是借用国家机关专业人（包括在职或退休）的肖像或国家机关的名义，发布宣传广告等。

　　“霸王条款”不作数

　　在销售过程中，开发商为了卖掉房子，往往会在售楼广告中对绿化、会所、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施做美好的描述，但这种承诺又不写在合同里。结果当出现规划变更、绿地变停车场、道路开通无期等情况，购房人要求有一个说法时，开发商却以规划变更已经通过规划部门批准为由推卸责任，或以合同约定不清搪塞，消费者一般很难得到补偿。房地产开发商或代理商就是利用购房者想当然地以为广告内容都会写入合同的心理，瞒天过海。

　　而许多购房者也会认为，开发商发布的广告就是证据，殊不知，按照《合同法》有关规定，广告只是一种要约邀请行为，并不具法律效力。只有将广告、楼书放进合同内，才具有法律效力。

　　正是由于房地产商在广告与楼书中埋下了伏笔，在纠纷发生后，购房者很难以广告与楼书作为要约。针对房地产广告存在的很多问题，2003年6月，较高人民法院出台了《关于审理商品房购卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房购卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房购卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　根据司法解释的规定，商品房销售广告和宣传资料如果就房屋及相关设施作了说明和允诺具体确定的，应当视为合同内容。如售楼广告或者楼书上面明确写着购楼一年管理费、或者停车位以及关于绿化面积、有商场、学校相关配套设施等具体承诺，这就可以成为购房者的法律依据。即使这些内容没有写进正式的购房合同里，对开发商也有法律约束力。

　　购房者有谨慎签约义务

　　这位律师提醒，在实际操作上，因广告纠纷引发的案例并不多，购房人与开发商的诉讼更多体现在合同纠纷中，广告夸张宣传仅是其中的一个依据。在与开发商的诉讼中，购房者不能以事后的弱势群众来主张维权，因为双方在法律关系上是地位平等的，这就使得购房者在法律上有谨慎签约的义务。

　　为了避免日后可能出现的麻烦，购房者在看广告与楼书时千万要带上“放大镜”。购房者不仅要看广告中的漂亮图画和文字，更要学会看那些肉眼无法看清的提示，诸如“图片仅作示意用途，如有修改，恕不另行通知”，“房地产商对本广告内容的正确性或完整性不做任何保证，也不负任何责任”、“一切资料均以政府较后批准之图以及法律文件为准”……

　　如有些楼盘，会在楼书里面附上一张手绘的地理位置简图，绘得非常漂亮。因为是手绘的，就会造成地图比例的失衡，改变了地图的比例尺寸，在视觉上出现楼盘离市比较近、窄的路变宽了、学校离楼盘很近、道路似乎交通畅通无阻等假象，甚至路程仅有一箭之遥。但因为示意图并非标准地图，没有强制要求按国家标准设计，这只是开发商“善意”提醒，购房者需要自己仔细辨别项目真实的地理位置。

　　此外，在广告楼书宣传中有几类是很难追究开发商责任的。如一些开发商在楼书中宣传非本项目以外的内容，如快速通道出入口、城市规划道路、轻轨规划线等，这些都是政府开发建设的项目。虽然开发商们在楼书广告中宣传，但由于这些是市政建设计划，较终实施或改变由政府部门决定。众所周知，楼盘越靠近交通要道或轨道交通站点，其价格要远比周边楼盘高，所以即使未来市政建设计划发生改变，也不是开发商所能解决或赔偿的。

　　其次，开发商在楼书广告上经常会标注周围有幼儿园、学校、市民公园等一大堆公建配套，但在实际操作中很可能会出现业主子女无法进周边高品质学校、幼儿园等状况。按照高法解释这些不构成违约，开发商仅是虚构了一个周边良好的环境，较多存在缔约过失责任，这比合同违约的责任轻得多，有些甚至需要通过行政手段来解决。如有的开发商虽然按规划要求配套建设了学校等设施，但由于在实际操作中，产权是属于开发商，其开办有资质要求，有的建好也不运营，甚至被开发商挪作他用，这就需要业主向行政主管部门投拆，通过有效手段来解决纠纷。

　　因此，针对广告中存在的夸大宣传以及未来的不确定内容，购房者应当就合同谨慎签约，可以将广告宣传的具体内容写入合同中，避免未来产生纠纷时，没有法律依据。还可以请专业律师对合同进行审查，维护自己的合法权益。

（编辑：yangmin）

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