面对购房中的重重陷阱，购房者应该怎么办呢？作为购房者可以通过各种途径来增加自己的购房知识，还有就是可以通过收集购房中的资料，以便通过法律途径来解决纠纷。记者就采访中遇到的“霸王合同”、“售楼陷阱”、“广告欺诈”等购房过程出现的问题，采访了多年从事房地产纠纷维权律师———江西洪城律师事务所的秦贵明，他从维权角度提出了自己的建议。

遇上“霸王合同”怎么办

购房中产生“霸王合同”的主要原因是目前的南昌房地产市场还是“卖方市场”，而不是“购方市场”，这就造成了在购房签约过程当中存在关双方利益与权益的不平衡，购房者在购房过程当中，如果可以有许多比较与选择的机会，那么，购房者就可以占据主动的地位，目前南昌楼市的情况是购方还处于一种弱势地位，如果不按照开发商的意图签约，就有可以能失去自己看中的房子。

“霸王合同”的产生，另外一个原因是一些行政主管部门没有形成一种更好的监管局面，要改变如此的局面，得依靠政府有关部门的管理加强。秦律师忠告购房者，对于“霸王合同”，作为购房者可以完全不签约，如果是不知道而签了约，这种合同很明显侵犯了购房者的利益，加重的了购房者的负担，对此，购房者可以在签了合同之后的一年内，向法院提起诉讼，要求撤销该合同，购房者不要因为害怕打官司而使之成为既成事实，在诉讼时限性方面购房者应引起重视。

提醒：签定“霸王合同”之后的一年内，可以向法院提起诉讼，要求撤销该合同。

售楼员口头承诺是否有效

售楼人员为了达到售楼的目的，在购房者面前总会“口若悬河”的承诺，对于此承诺如果没有写入合同，其所说的内容是否可能作为以后发生纠纷后的证据呢？秦律师谈到，合同可以分为两种，即书面与口头合同，合同之中只要内容真实、双方自愿、合法，对双方会有约束力。售楼人员的口头承诺是有效的，售楼人员在售楼过程中是代表开发商的，开发公司的法人代表应对售楼人员承担民事责任。

售楼人员的口头承诺兑现不了怎么办呢？购房后出现了口头承诺的纠纷，售楼人员一般不会承认，购房者要再掌握证据经较难，怎样证明售楼人员的口头承诺之实呢？较好的办法就是对售楼人员的承诺进行录音，购房者在购房时，把售楼人员的口头承诺进行录音，并很好地保存下来，日后发生了口头承诺的纠纷，录音资料可以作为举证的证据。

提醒：把售楼人员的口头承诺资料写进合同，或录存下来。

楼盘广告、资料是合同要约

楼盘的广告与楼书等资料，其所阐述的内容与画面往往是非常美的，很多购房者就是此种情况之下决定购房的，但购房者担心，如果开发公司建设的楼盘与广告不相符，那该怎么办呢？秦律师谈到，广告与事实不符，这种现象主要是出现在购购期房上，表现是楼盘的户型、结构与事实不符，还有就是公用配套设施、园林绿化、道路等不实。南昌目前出售期房占大多数，因而，作为购房者更应该注意此种现象。为了避免此种情况出现，购房者在购房时，一定要保留楼盘的广告、楼书等资料，同时，购房者还要将周边其他楼盘的房价资料保留下来，将来因此产生的纠纷可能为自己主张权利提供证据，以便取得法律的支持。

对于楼盘售楼处的沙盘，是否也可以视作合同要约呢？沙盘是一个楼盘的广告资料，其对购房者会产生意识上的引导作用，购房者在购房过程当中可以收集下来，作为日后的证据。

提醒：购房者在购房时，一定要保留楼盘的广告、楼书等资料。

外墙广告、车位的收益归谁

开发商在售楼结束之后，整个楼盘已销售给了购房者，这意味着开发商对小区内的土地、设施没有任何使用权了，其权力归全体业主所有。在售楼过程当中，开发商没有权力规定墙面、屋顶归其所有，如果在合同中出现此类条款，作为购房者可以拒绝签约。如果签了此款条约，购房者可以在签约一年之内，向法院提起诉讼，以解除其条款。

对于住房的外墙广告的收益，以及车位的收益，应该怎样来进行分配呢？作为物管公司如果其参与了其中的管理，比如，在车位上进行了管理，其收益应该分配一部分给物业公司，另一部分收益归全体业主所有。物业公司对于其中收益不能进行私自分用，也不能用于物管公司自己承担的开支里面，而是应该用于小区的维修、充抵物管费用等。

提醒：楼盘已销售给了购房者，开发商对小区内的土地、设施没有任何使用权了，其外墙广告、车位的收益归全体业主所有。

办理产权证时限到底多长

购房后，一直得不到产权证，但开发商还是承诺会办理，办理产权证变得无期怎么办呢？秦律师谈到，《合同法》规定，开发商是住房的卖方，作为出卖人，必须把所有权转移到购房人的手中。对于办理产权证的期限，《较高人民法院关于审理商品房购卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，购受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房购卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房购卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房购卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”

提醒：在约定办理产权证的时限时，一定要与开发商协议好，不能在时间上让步，还有对于违约的赔偿也要按照日赔偿款或月赔偿款来约定。

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