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同是高层住宅楼公摊面积差得咋那么大

  编辑:海南房产网   发布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:发布当天    阅读 766 次

阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。
100平方米的住宅看上去怎么只有60多?市民张先生一直为此纳闷。近日,本报接到不少市民关于新房使用面积太小的反映。记者走访不少在售楼盘发现,新房确实差异很大。单以公摊面积为例 ,有的仅占20% ,有的高达33% 。此外,有的楼盘通过阳台、飘窗还能“扩”出使用空间。专家解释说,受到建筑形态、楼层设计、配置设施等因素影响,比例差异较大,但一般都会在70% 以上。记者从市国土资源和房屋管理局了解到,国家对公摊比例并没有硬性规定,主要看开发商的设计获批结果。设计人员提醒说,公摊面积是为了满足日常生活需要,并非越小越好。

  发现

  都是房子差距咋这么大

  91平米房子使用面积仅63

  7月30日,记者来到市南区泰州路的某楼盘,这里有3栋住宅楼,包括2栋高层建筑,1栋多层建筑。高层建筑一般为90平方米左右的中等户型,多层建筑则为100平方米以上的大户型。

  记者选看了该楼盘高层建筑的两种户型,TE型户型建筑面积91.12平方米,使用面积只有约63平方米,比例约为69.1%;TB型户型建筑面积为72.56平方米,使用面积约为50平方米,占建筑面积的68.9%。对此,该楼盘售楼处的工作人员表示,其实,该楼盘高层的公摊面积约为22%,再扣除墙体占用面积等,剩下的才是使用面积,比例应该占70%左右。记者询问说,算下来墙体要占到七八个平方米,售楼人员表示差不多。记者随后走访发现,类似低的楼盘不少。尤其是一些高层写字楼和公寓。

  76平米房子使用面积达67

  7月30日,记者来到万科·金色城品(查看地图),置业顾问表示,现在主推的是76平方米和117平方米的户型,为小高层,均价8300元/平方米。76平方米的两室两厅一卫户型,包括两个阳台一个飘窗,俩半封闭阳台就有12平方米,此外还免费3平方米的空调室外机小间。置业顾问介绍说,楼盘公摊20%。根据业主的计算,两个阳台封起来会给客厅和次卧各增加3平方米。这样算下来,使用面积就达到了67平方米。记者算了一下,不算飘窗,都超过88%。“根据规定,半封闭阳台按一半面积计算。这样平摊下来,每平方米也就7300元左右 。”记者随后在保利百合花园样板间看了89平方米的三室两厅一卫户型。客厅连着飘窗,厨房外的大阳台既可以当储藏室也能当洗衣间,主卧室外的大阳台足有七八平方米。不过,书房稍微有点小,是整个房间设计中的缺憾。置业顾问表示,这种户型已经卖光了,以后还推不推目前不好确定。

  同一楼盘差距还不小

  中午12时许,记者来到延吉路上的某楼盘售楼处,该楼盘全部为高层建筑,分为公寓和住宅,据售楼人员介绍,住宅的公摊面积约22%,主要是80~90平方米的中户型。而公寓的的公摊面积约为33%,主要是50平方米左右的小户型。他给记者算了一下,如果是89平方米的住宅,使用面积约为70平方米,但如果是面积较小的公寓,建筑面积36.51平方米,使用面积仅为约23平方米,本来就小的房子扣除公摊后成了“袖珍房”。记者随后来到户型较小的样板间体验,正好里面有两个看房的客户,算上记者才3个人,整个房间就显得拥挤了。“公寓的空间就是很小,只能两个人住。如果长住的话,两个人住也不舒服,我还是建议你购住宅。”售楼处工作人员这样推荐说。

  该楼盘的公摊面积占建筑面积的33% ,在岛城的楼盘中这个比例也算很高了。对此,售楼处的工作人员解释说,公摊面积受楼层高度、楼层结构等因素影响。公寓是40多层的高层建筑,塔楼结构,里面配备有8部电梯,住宅是30层的高层建筑,属于板楼 ,里面只配备了2部电梯,单单从电梯来说,公寓的公摊面积就比住宅多了许多。

  释疑

  影响的因素还不少

  岛城楼市分析人士张百忍介绍说,不同楼盘公摊面积所占比例不同,影响因素很多。比如说,建筑形态是板楼还是塔楼,电梯等配套设施多寡等等。一般情况下,楼层越高、楼层结构越复杂,公摊比例也就越高。其中较主要的区别是,建筑形式是塔楼还是板楼。如果是南北通透户型的板楼,通常在80%以上,户型因为方正也容易充分利用。多层住宅的话,还能省了电梯、供水设备间等公共部位,但容积率低不节约土地。而塔楼结构可实现一梯多户高容积率。通常仅为75%,因为除了电梯井、配电机房等都算作公摊外,一层多户的设计形式也导致空间难以有效利用。因此,如果公摊面积大,房价比其他楼盘肯定要低一些。

  记者在走访中发现,除了建筑形态不同,有些开发商会通过其他方式提高。尤其是万科、保利等外地大鳄来到青岛,在户型设计上更是大大提高。万科、保利都曾推出90平方米小套三的户型,甚至能高达90%,非常抢手。这种户型的设计,在不额外增加公摊的程度上,从户内设计方面尽量扩大使用面积。杀手锏就是半封闭阳台和大飘窗。不过,半封闭阳台做得过大难免有钻政策空子的嫌疑。

  监管

  公摊面积比例没硬性规定

  业内人士介绍,建筑物公摊面积一般包括楼梯、门厅、电梯间等公共部位,以及墙体等建筑本身。有的开发商为了扩大使用面积,不惜违规缩小公摊,比如说调高楼体的斜度,减少电梯数量。青岛北洋建筑设计公司工程师曲国庆告诉记者,如今普遍提高,二三十层的高层住宅约在75%左右 ,1/4的面积用于公摊和建筑本身。多层住宅的话,至少能达到80% 以上。“购房市民肯定是希望使用面积越大越好,但对于开发商来说,必须确保公摊满足使用和消防需要。开发商违规改动情节严重的话,综合验收时肯定无法通过。”

  曲工程师还表示,楼体电梯间、走廊等公摊面积是为了满足日常生活需要。公摊面积大也不是坏事,虽然住房实际使用面积相对少了,公共活动空间也相对大了,坐电梯什么的也会更方便。

  国家对公摊比例是否有硬性规定?市国土资源和房屋管理局房屋勘察测绘处一位工作人员介绍说,据他了解,房屋面积测量原则有明文规定,但至于公摊比例却没有要求,主要看开发商的设计是否能通过规划部门的审批。项目不同,比例也会不一样。不过,近些年来关于公摊比例的纠纷不少,房管部门2006年出台《青岛市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊细则》,具体规定了哪些设施属于共有建筑面积以及如何分摊。“开发商在销售时应明确告知公摊比例,如果购房者入住后对这一比例有异议,感觉实际使用面积缩水,可以找房屋测绘机构测量 ,并以此维权。”

  名词解释

  购房子要看的一些参数

  

  指的是可供住户支配的面积(也就是套内建筑面积)与每户建筑面积(也就是销售面积)之比。

  套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

  销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

  是购房比较重要的一个指标。计算房屋面积时,计算的是建筑面积,所以太低,不实惠;太高,不方便。

  容积率

  指的是项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。

  计算公式:容积率=总建筑面积÷总用地面积

  当建筑物层高超过8米,在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。

  容积率越低,居民的舒适度越高,反之则舒适度越低。

  所谓“容积率”,是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。绿地率也是如此。

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