层高“缩水”引发诉讼

　　2006年3月3日，市民景先生与某房产商签订了一份 《商品房购卖合同》。合同上约定，景先生向房产商购购某商业城内的一套商品房。那套商品房用途为非住宅（商业营业用房），层高为1层4.2米，2-3层3.6米，建筑面积为217.08平方米，商品房总价为1165720元。

　　2007年8月，房产商将房屋交付景先生，景先生也在 《住房验收交接表》上签名确认。但是他在收房后发现，上述房屋的三楼屋顶一半是平顶，一半为斜面，层高与合同约定的3.6米不符，几经协商也没有结果，于是告到法院，要求法院判令房产商赔偿自己因交付的房屋楼层高度不符合合同约定而导致的 “空间损失” 69943.2元。

　　在法庭上，房产商辩解说，当初在购房时，景先生并没有对房屋的屋顶结构提出不同意见，房产公司对于合同中层高的标注，也符合相应的技术规范，不存在任何填写失误的过错。而且，景先生诉讼请求中主张的赔偿金计算方式，没有法律依据，所以请求法院驳回原告的起诉。

　　3.6米层高如何理解？

　　法庭上，原被告双方展开了激烈的辩论。

　　被告房产商说，根据售楼模型的照片、效果图、《住房验收交接表》，可以证明在售楼之前，业主景先生就知道房屋屋顶是斜面的。而且，景先生在收房后，将房屋出租给他人，在使用和收益上并没有受到实际影响。再说，根据设计图纸以及《民用建筑设计通则》部分条款，可以证明房产商在合同中标注“三层为3.6米”，是按照《民用建筑设计通则》的条款标注的。

　　景先生则争锋相对地反驳说，，房产商的效果图，他从来没有看到过；《住房验收交接表》上的名字是他签的，但签名并不代表权利的放弃，签名的时候，他已经告知开发商层高不足了。，那套房屋他确实在出租着，但这与本案是两码事，出租并不代表房屋不受影响，层高不足，肯定会对采光产生一定影响的。

　　原被告双方的争议焦点是：“在签订合同时对合同约定高度3.6米是如何理解的”？

　　由于屋顶一半是平顶，一半为斜面。景先生的理解是：“屋顶斜面的较低部分层高为3.6米”。而房产商则说，其在合同上对层高的标注，是符合技术规范条文说明的。房产商不存在任何故意隐瞒的事实。部分屋顶为斜面，既不影响业主使用，也不影响出租收益。因此，景先生要求赔偿损失的主张没有依据。

　　对此，景先生反驳说，房产商认为标注层高符合技术规范，但他认为这个标注不符合规范，可以请专业技术人员进行解释。另外，由于楼顶是部分斜面部分平面，空间少了一大块，肯定会影响通风和采光，虽然房屋仍然可以出租，但收益肯定会受到一定影响。

　　房产商说，合同约定的房价，是建筑价值而不是空间价值，景先生以空间价值计算所谓的损失，是没有法律依据的。

　　法院判房产商赔偿

　　昨天，法院审结此案，依法判决房产开发商赔偿景先生经济损失17486元。

　　承办法官解释说，双方签订的商品房购卖合同合法有效，双方都应当按约履行。当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。虽然房产商已将房屋交付给景先生，但该房屋三层顶楼的层高根据设计图纸仅有部分达到合同约定的层高3.6米，其余部分为3.6-2.65米的斜坡面，部分层高仅为2.65米，这与合同中关于2-3楼层高3.6米的约定不符，而且开发商对此并无正当理由，也没有对景先生尽告知义务，应认定开发商的履行构成对双方所订立合同的“不适当履行”。由于目前该大楼已经竣工并实际投入使用，无法采取补救措施，现在景先生要求开发商赔偿相应损失的诉讼请求，法院予以支持。根据建设部和国家质量监督检验检疫总局联合发布的《民用建筑设计通则》的相关规定，当顶层为坡顶时层高的计算应以坡向低处的结构层面与外墙外皮延长线的交点作为计算点，而本案所涉商品房顶层的层高按上述规定并不符合合同中三楼层高3.6米的约定。

　　法官还说，虽然景先生所购房屋的建筑面积并未因层高降低而减少，但房屋层高的降低，必然对该房屋的使用功能造成一定的影响，给景先生造成一定的经济损失。由于原被告双方在合同中对层高不符合的违约责任并没有作出约定，所以法院根据该商品房的性质、价格，并结合房产商的过错程度等情况，酌情确定房产商应赔偿损失17486元。

　　专家点评

　　随着商品房的热销，关于房屋面积、层高缩水的纠纷不绝于耳。根据1999年6月1日实施的相关强制性国家标准，商品房“层高”，是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，层高减去楼板厚度等于“室内净高”。该国家标准对商品房室内净高也作了具体规定，如规定卧室、起居室的室内净高不低于2.4米，利用坡屋顶内室空间作卧室、起居室时，其1/2面积的室内净高不低于2.10米，厨房、卫生间的室内净高不低于2.2米。

　　法律界人士指出，目前对于房屋实际面积与合同约定不符争议的处理，现行法律有比较明确的规定。 《较高人民法院关于商品房屋购卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第14条规定：“合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由购受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归购受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还购受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还购受人。”但是，法律对商品房层高缩水纠纷如何处理，却没有给出详细的规定。本案中，法院就是根据《合同法》第107条规定的原则：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据实际情况，酌情确定了房产商的赔偿金额。

（编辑：向日葵）

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