拆迁蓝印拉动力明显

　　今年1至7月，受拆迁、、普通住房税费优惠等政策影响，本市房地产市场从小阳春逐渐走向了繁荣，交易量连创新高。南开大学经济学博士刘玉录表示，根据有关统计，今年西站和塘沽地区的拆迁形成的刚性需求消费，约占全部房产交易的30%以上，政策吸引的外来人口购房占比超过30%，因此本市约有七成的楼市交易是政策在拉动。

　　自今年年初以来，红桥区西站、塘沽区东西沽等地区的拆迁改造，对当地和周边区域的房屋需求拉动作用明显。据统计，1至7月，因西站拆迁，红桥区及周边区域的房屋交易量均出现大幅增加，其中红桥区、河北区、北辰区三区的二手住宅交易量同比增长163.9%、145.4%和149.4%，西青区新建商品住宅交易量同比增长122.6%；因东西沽拆迁改造，塘沽区新建商品住宅成交量同比增长103.3%，增幅均高于全市平均水平。

　　随着滨海新区加快发展以及投资环境逐渐改善，特别是政策的实施，刺激了外来人口在本市的置业需求。1至7月，外来人口在津购房287.4万平方米（27619套），同比增长157.6%，占全市总量的34.9%，比去年同期提高12.6个百分点。

　　二手住宅交易量放大

　　此外，去年本市调整了普通住房价格标准，扩大了购购普通住房享受税费优惠政策的范围，因而鼓励了居民的住房消费。受政策影响，在1至7月份成交的新建商品住宅中，普通住房交易的比重达到51.2%，比调整前提高22.9个百分点；在二手住宅中，普通住房交易的比重为78.5%，比调整前提高33.4个百分点。受购购二手住宅不足5年再上市交易按全额征收营业税调整为不足两年按差额征收营业税的政策影响，二手住宅再上市的周期缩短、交易量放大。据区县房地产交易市场调查，1至7月5年内再次上市的二手住宅交易量比调整前增长93%。

　　楼市繁荣缺乏实际支撑

　　刘玉录表示，1至7月本市房地产市场明显分为两个阶段。季度为刚性需求的启动阶段，项目拆迁启动，各项政策逐渐出台，但未在实际的交易和价格中体现。此后，市场进入了持续攀升阶段。

　　“政策主导是本市楼市交易的一个重要特点，吸引的外来人口购房和拆迁造成的刚性需求占到全部交易的70%左右。剩余的30%则主要受到货币流动性的影响，其中一部分为投资性购购。”刘玉录表示，“1至7月本市各项经济指标与往年相比并未发生太大变化，而房产成交量和价格却节节攀升，这说明楼市的繁荣缺乏内在经济增长的拉动。”他认为，拆迁或政策都只能是阶段性的政策，要想房市持续繁荣还需经济增长的支持，要在结构上做文章。“拆迁刚性需求萎缩后，大量开发上市保障性住房是一个可行的办法，这类住房也可以拉动市场需求，以避免明后年房市出现大幅波动。”

　　市国土房管局相关负责人表示，针对本市目前房地产市场交易特点，下一步各部门将督促扩大新开工规模，保证市场后续供应；另一方面将继续加大市场巡查力度，严厉查处“捂盘惜售”等炒作房价行为，督促符合条件开发企业加快上市节奏，保证房源充足。

　　下半年交易量略有下降

　　针对后5个月本市房地产市场交易量及价格的走势，刘玉录表示：“全年是否能呈现总体上行一直是业界争论的焦点。从全国范围来看，进入8月购房人预见到了市场的泡沫和风险。总体持谨慎态度。”他认为，本市推动市场繁荣的各项政策年内不会有太大变化，因此推动交易量和价格上升的主要动力依旧存在，短期内房市仍将维持在现有水平。“拆迁还没有完全结束，工程项目建设依然在继续，方面虽不会是一个长期需求，但目前仍没有饱和。下半年整体交易量应该还是不错，但不会超过上半年。”

　　刘玉录特别提示，下半年先进可能引起房市产生重要变化的可能是国家信贷政策的调整。“二套房贷的收紧直接打压投资和投机性的购房，影响交易量。此外，物业税已在一些城市进行试点，尽管不会很快推广到天津，但是此类政策大多会产生预期性作用。”

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　　待售房屋快速消化

　　1至7月房市新增上市469.9万平方米，同比下降32.8%，而交易量大幅回升。截至7月底，全市新建商品住宅待售面积795.3万平方米，较年初减少了267.3万平方米，同比下降15.4%。其中竣工一年以上的200.2万平方米，较年初减少了6.3万平方米。

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