近日“国庆十一长假”购房意愿调查显示，仅两成购房者打算选择在“十一”购房；对近期楼市成交量萎缩，九成购房者表示选择观望；八成购房者认为当期房价涨幅过大；85.61%的购房者认为“十一”长假将成为楼市拐点，房价会开始下跌。

　　对此，齐骥坦言，今年下半年以来，随着楼市交易活跃，一些地方出现了企业高价购地、开发商捂盘惜售现象。相关主管部门已经开始针对这些现象出台一些控制措施。他希望各地增加普通商品房供应，更多向公众公布商品房和保障性住房建设规划，让老百姓对住房供应有一个合理的预期。

　　策略一：寻找合适时机出手

　　因为担心房价变化，不少购房者开始观望。但专家认为可以寻找合适机会出手，因为历史经验告诉我们，购房时机永远都存在。

　　【案例】程先生（查看地图）在徐家汇附近找到一套两房后，决定购下来。去年初，程先生开始关注房产，考虑到小孩上学问题，他想在名校附近置业。年初害怕房价下跌而犹豫不决，没料到房价反而上涨了，让他错过了一次机会。回过头来观察以前的市场发展规律，程先生意识到虽有可能会经历调整阶段，但总体趋势还是会保持向上。

　　【应对策略】现在这种市场行情可以选择合适的机会出手。“我爱我家”华东区域总监于静表示，虽然在这之前房地产市场经历过两次调整，其间也曾出现过房价回调幅度达30%的情形，但时至今日，房价水平都超过了调整之前的顶点位置。不过，现在购房应该讲究时机。头先要做到选择性价比较高的物业，如交通便捷程度高的房产，即使购购之后价格再次回落，但等到市场好转之后，这类房产的价格上涨速度也要快得多。再就是要结合自身情况做出决定，如果购房条件已经成熟，那么选择合适的房子及时购入。此外，市场供应量较大的时候，价格稍微合理一些，因为供应偏少时，开发商往往会提价。

　　策略二：购房须活用政策

　　政府鼓励住宅消费，出台系列鼓励自住消费政策，并通过降低头付比例以及贷款利率水平，来降低购房门槛。购房者应该用足这些政策，让购房变得相对轻松一些。

　　【案例】安徽来沪打拼的王先生准备购购一套住房。他同时看中了两套二手房，其中一套出自板块内一个新近开发的大盘，小区配套完善，他对此很满意。不过由于对方取得房产证才一年多时间，因此要支付营业税、个人所得税等，虽然没有明说让他来承担，但肯定已将这部分费用加在房价里面了。考虑良久，王先生选择了另外一套住房，虽然这套房子出自七宝附近某新村内，配套稍微欠缺一点，但购购这套房子无需支付更高的税费。

　　【应对策略】知名楼市专家蔡为民(蔡为民博客,蔡为民新闻,蔡为民说吧)表示，目前政府鼓励自住消费，因此他建议购房者尽可能用足政策头先要关注所购房产是否满足免税要求。比如购购普通住宅可享受契税部分减免、印花税以及交易手续费等优惠政策，购购90平方米以下的普通住宅甚至可以减免契税。此外，对于取得房产时间超过两年的，也可减免营业税和个税。

　　其次要注意是否满足利率优惠条件。经央行去年连续5次降息后，5年以上商业贷款利率已降至5.94%，但如果满足利率优惠条件，还可下浮0.7倍，即4.16%，利息支出可减少30%。当然，活用政策的同时也要关注政策的时效性，要及时出手以保证多享受到相关政策的优惠。

　　策略三：妙用住房公积金

　　住房公积金贷款的作用不仅仅只是表现在节省利息支出方面，还能有效降低二次置业的成本。

　　【案例】朱小姐即将跟男友步入婚姻，购房成为眼下较重要的事情。两人打算在上海中环线附近购置一套两房，购房预算在160万元左右（查看地图）。双方父母支援了40万元，加上两人积攒下来的20万元，他们总共有60万元的购房资金。考虑到用足公积金贷款能够减轻每月的按揭负担，他们决定先领结婚证，然后共同申请住房公积金贷款，因为按照上海目前的相关政策，他们可以申请到公积金贷款80万元。

　　【应对策略】在购房过程中如何用足政策，这是购房者应该认真思考的问题。如对于朱小姐而言，按照他们当前的实力，需要贷款100万元，假设以一个人的名义购房，虽然能够申请到40万元的公积金贷款，但相对于以夫妻名义而言，成本还是要高一些。记者计算发现，假设还款期限为20年，前者要比后者多支出86000多元。由此可见，活用政策能够有效减轻购房负担。

　　策略四：换筹获得更高回报

　　考虑到目前房产的长期偏低，普遍低于3%，更多只是接近定期存款水平。与其这样，还不如通过“换筹”来获取更高的回报。

　　【案例】张女士在房产投资方面很有经验。近期她将手中一套在租赁市场表现差强人意的房子出手了，准备加点钱在位于静安区的中凯城市之光购套小户型。因为她发现出自这个小区的房子能得到更高的租金，当然，还有更让她倚重的是高端楼盘价格上涨空间更大，投资这类物业能获得更高的回报。

　　【应对策略】投资房产讲究地段。位于核心区域的高端楼盘，其消费群体不是普通消费者，因此它的价值不仅仅只是体现在单价上，这就是为什么市的高端住宅一直不乏购房者追捧的缘故。此外，随着市新盘开发量的减少，未来供应量极为有限，正所谓物以稀为贵，高端住宅的升值空间要大一些。因此，投资高端住宅，其实是一种更为合理的做法。

　　专家表示，近期通胀压力显现，在这种情况下，投资优质资产如高端住宅以求保值增值，也是很多经验人士惯常做法。因此只要条件允许，投资者可以通过“换筹”方式，投资高端住宅。

策略五：盲目追涨不可取

　　近期有不少楼盘已开始提价，二手房房东也开始跳价，在这种情况下，购房者是盲目追涨？还是隔岸观火？专家给出的建议是学会“拣房”，挑选真正适合自己的房子。

　　【案例】朱先生较近碰到了一件郁闷事。他在莘庄附近某中介公司看中了一套三房，报价165万元。而这套房子一个月前的报价为155万元，但考虑到近期行情有所上涨，他接受了新的报价。没想到临近签约时，卖家突然来电称有人出170万元，如果朱先生愿意接受这个价位，可优先卖给他。

　　【应对策略】开发商提价、二手房卖家跳价，购房者是不是要通宵排队抢房源？或者咬牙接受房东的“跳价”要求？专家表示完全没有必要。当市场转向卖方市场时，卖方会出现惜售、涨价等情况。但考虑到房地产市场经历了近10年过程，已渐渐趋于成熟，而且市场供应也趋于多元化，因此购房者可以在新房、二手房两个市场选择适合自己的房源。完全没有必要因为看到涨价而惊慌，乃至盲目追涨。

　　专家表示，在目前这种市场行情中，尤其要讲究“拣房”策略。如何“拣房”，简而言之，就是多花点功夫在市场上了解各种信息，并从中优选出较适合自己的。这样，方能做到理性置业。

　　策略六：安全置业是根本

　　国家出台各种鼓励住房消费政策，并非意味着就可以不顾自身经济实力而“小马拉大车”，安全置业是购房者的底线，不要因为购房而影响到自己的日常生活。

　　【案例】金先生较终还是放弃了一步到位打算。根据他之前的考虑，他准备在三林板块购购一套90平方米左右的新房，预算约140万元左右。他手上现有的资金只够支付两成头付，因此他还需申请110多万元的按揭贷款，每月近7000元的还款额，让他吃不消。因此他较后选择购购一套面积较小的二手房作为过渡之用，等到经济条件改善之后再换房。

　　【应对策略】金先生的做法合理的。对于住宅这种大宗消费来说，无法做到一步到位。如果不结合自身实际情况而盲目贪大，较终会让自己背上沉重的经济负担。尤其是在当前国家鼓励住宅消费的前提下，如头付降低至2成，银行利率较低下浮至基准利率的0.7倍，减免部分税费，这都降低了购房门槛，但购房者千万不能由此而盲目乐观，忘记了安全置业这个准则。

　　如何做到安全置业？专家给出一个很简单的自检方法：头先是自己有能力支付头付款，其次是控制每月按揭还款额不超过家庭收入的30%。只要做到这两点，基本上就能做到安全置业。

　　 楼市或再现拐点 二手楼业主开始降价卖房

　　“250万挂了2个月了还没卖出去，中介说挂230万立即能出手，你觉得合适不？”前日，读者张先生致电本报表示，其想调低挂牌价出手位于世界花园的一套4房单位。

　　类似的情况记者近日遇到不少，因成交下降卖房开始变得困难，加之政策预测不明朗，导致不少业主也开始降低报价，二季度泛滥的反价现象也基本绝迹。

　　不少业主下调报价

　　张先生的这套房子位于世界花园海华居，148平方米，西南向可看跨海 大桥和红树林，卧室还能看到世界之窗的烟花。6月底放盘250万出售，“开始的一个月每天都有人看房，但较近1个月基本没人来了。”他说。前几日他经过中介地铺，看到同栋楼的15楼同户型放盘价才240万元，“中介告诉我说，价格调到230万立马能出手，现在我正打算调价。”

　　记者在采访中遇到同样的情况，有中介人员表示：“中旅国际公馆2期的一套简装高层单位(105平方米)，上礼拜业主报价300万，现在已变成290万，如果有意向，这个价格还可以再谈。”而记者的一个朋友在梅林香山花园的一套顶楼复式，113平方米，“原来有人出价到135万没卖，现在中介建议我130万成交。”

　　“在南山，业主主动降价的还不太多，但议价空间明显变大。”中原地产南山区总监王良英说。她表示，较近成交量下滑剧烈，其所负责的区域截至24日，比7月份成交量已经又下滑了三成，而7月份本身已经比6月份下滑了两成。在这种状况下，业主的卖房心态的确出现了明显松动。

　　反价现象基本绝迹

　　“较近二手房的成交价还没有出现明显变化。”世华地产研究

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