元月5天二手房成交同比减少5成

　　随着二手房税费补贴末班车悄无声息的点刹，2010年新年伊始，杭州二手房市场的热度骤然冷却。5套、8套、21套、36套、31套，元月1-5号，杭州五城区二手房成交量总和101套，与去年同期相比减少了51%；而与去年年底日成交量动辄超过200套的景象相比，更可谓天地悬殊。

　　“去年年底，赶税费末班车的客户将房管办证大厅、农税缴税大厅围得水泄不通，有时排队就要排，而如今这些地方冷清了许多。”一位房产经纪人如是感慨。

　　时至今日，有关杭州房产“24条”政策中哪些条款延续、哪些条款停止，至今仍没有明确通知，包括新年度房贷利率执行标准也没有确切消息。这些与购房者息息相关的政策几乎都不明朗。加上营业税新政的实施，以及元旦节假日的影响，市场中的购卖双方的观望情绪加重，二手房成交量直降冰点。目前，业内普遍默认，“24条”政策中有明确时限的税费补贴优惠到期自动截止，其他条款有待进一步明确，购房者还在耐心地等待。

　　下调10万元

　　这个房东着急了

　　随着政策变化以及成交量的下滑，二手房购卖双方的心态也出现了变化，不少中介公司的经纪人都有明显的感觉。据中原地产文苑分行经理钱美兰介绍，12月下半月不少挂牌房源都有了还价余地，“砍价”变得容易了，但余地不算太大，一般还价2-3万元左右。“而在元旦期间，因为政策不明确，房东的挂牌价基本和之前行情差不多；但不少房东表示，有客户的话价格可以再谈。”某中介机构文苑分行经纪人高杨说，“4号、5号正常上班这两天，上门来咨询的客户多了，而且有一位房东主动调价了，一套金都新城 (论坛 新闻)125平方米的精 ，房东主动下调了10万元，由原来的250万元降到240万元，上个月该小区一套面积还少两平方米的房源成交价达到了270万元呢。”经纪人表示，尽管两套房源本身可能存在一些差异，但差距并不是很大，时隔半月，价格却相差如此之大，确实表明有些房东着急了。

　　自己愿意返租

　　白荡海人家 (论坛 新闻)

　　房东或想高位套现

　　在近期的挂牌数据中，人们还发现了这样一个现象：一套挂牌总价超过300万元的白荡海人家的房源在挂牌时，房东提了一个要求，希望卖掉后新业主能返租2年，自己愿意出7万元的房租。对于返租的原因，这位房东表示是因为自己的新房要明年才能交付，加上装修和散味的时间，可能需要2年左右的时间。“这样的要求一般客户很难接受，除非是原本就打算投资的客户，不急着住的，但是现在调控的风声紧了，投资客户不太可能会接盘。”一位房产经纪人分析说。而对于为什么不等到新房弄好再卖，经纪人猜测，房东可能对于价格的预期不乐观，因此想在高位卖掉。按照这套房源目前的挂牌价格来计算，单价约为25000元/平方米，与上月透明售房网上该小区的成交价基本持平。

　　购大户型的现在反而是个机会

　　对于目前市场的变化，二手房购家更为关注。随着“国四条”的出台，政府释放的清晰信号也让自住型客户对房价调整产生了期许期待。目前市场当中已经有许多客户表示，现在不急，等等再看。据一位经纪人透露，较近他约一些老客户看房没以前那么容易了，有时联系三四位客户，没有一个愿意出来看房，多数都表示不急，等政策明朗了再说。“除非有比较便宜的房子，否则现在很难把客户约出来看房。”几位经纪人对笔者说。

　　一位改善型客户金女士表示，税费的变化对她直接影响不大，因为她要购的大户型(非普通住宅)原本就没有税费补贴。目前市场整体低迷，她觉得价格应该比以前要好还，对她来说并非是件坏事，反而可能是个机会，她也准备再看看，并嘱托经纪人有符合她要求降价急卖的房源一定要通知她。

　　看来，那句市场随时都有机会的名言，确实不虚。

　　两类房源税费变化不大

　　从目前情况看，营业税政策实施加上税费补贴优惠截止，将对市场中绝大多数二手房源产生影响。部分二手房交易成本陡增，对于税费该由谁来承担，是目前购卖双方需要重新协调的一个问题。尽管目前杭州市二手房税费新的执行标准还未出台，但业内预测，其中套内面积超过140平方的非普通住宅因为原本就不享受税费补贴，交易成本几乎没什么变化，实际影响较小；而满5年的先进普通住宅因不涉及到营业税和个税，交易成本不高，实际影响也相对较小。虽然如此，但受市场整体气氛影响，预计这部分购购群体仍会暂时观望。

　　而非普通住宅的面积认定标准，是否会从“套内面积140平方”改回到“建筑面积140平方”，有可能会成为焦点之一(之前坊间传言这条是要改回的)。有经纪人表示“如若改回，建筑面积大于140平方米而套内面积小于140平方米的这部分房产涉及到的税额变化，所受影响可能。”如一套建筑面积为155平方米的彩虹城 (论坛 新闻)二手房，套内面积小于140平方米，3年前购入，以250万元的价格转让。如果在去年交易，将被认定为普通住宅，退税后实际需要缴纳的个税、契税等约24500元，而在今年则可能被认定为非普通住宅，购卖双方需要缴纳的营业税、个税、印花税、契税等税费加起来有242500元之多，前后相差218000元之多。

　　中原地产认为，已发出了明显的调控楼市的信号。从银行提高二套房贷头付和营业税优惠取消这两项举措来看，遏制投资需求的调控力度在加大，而从地方政府的态度看，基本与方向是一致的，许多优惠措施可能截止，这些政策对二手房市场产生的直接影响更大，因此会加剧相当一部分购房者的观望情绪。

　　“24条”延续与否主动告知

　　话说蜗居杭州城北的一对青年夫妻较近晚餐必谈的话题是，2008年出台的杭州房产“24条”，2010年哪些延续哪些终结，因为这直接关系到他们家里眼下购还是不购房子的大事，他们早已瞅好了一套次新房了呢。算算账，一反一正，他们得多掏六七万元呢，你说他们能不关心吗？

　　可是他们翻遍了杭城各家报纸，也找不出一个明确的答案来，关于新年的房产政策，颇有一种只听楼梯响，不见人下来的感觉，他们的心那个悬啊。

　　其实作为大众获取信息的重要渠道，不少媒体也是一筹莫展，很难找到部门告诉它们确切的消息，那曾经的“24条”何去何从。有的媒体只能通过私下关系获得有关部门负责人模棱两可的说法，以及“24条”房产政策上所谓某些条款上“截止2009年12月31日”字眼，来推测其自动终结。

　　和那对城北夫妻以及众媒体同样一筹莫展的，还有杭州城里的众多消费者，那些急吼吼想购房和卖房的人们。一种莫名的焦虑在相关消费者中弥漫。

　　其实早在元旦之前的一个月里，人们就已经在谈论“24条”房产政策了，一段时间甚至成了楼市的焦点话题。

　　有民众戏称此前一段时间是房产政策的“真空”时期。其实，相应的房产政策是在那里的，只是还得你去翻开过去的政策来琢磨，或者还得你四下里去打听。

　　元旦之前，国内不少城市衔接的房产政策陆续出来了，那里的百姓是手中有粮，心中不慌。及时的信息传达，营造出市场通达和谐的氛围。

　　笔者在想，如果一座城市没有新的政策出台，而多数市民有疑问翘头等待新的信息的时候，能不能考虑主动告知民众一些相关信息，而不是失声。如果元旦之前，或者之后，及时发布一些相关房产信息，解疑答惑，老百姓购房就会从容许多，就不会出现恐慌性抢房，也不会四处张望寻找准确的政策信息了。

　　笔者还想，如果那时能够及时启动类似新闻发言人的机制，通过媒体发布真实的政策动向，万千疑虑，涣然冰释，该干吗的还去干吗，该购房的购房，该购年货的去购年货，皆大喜欢，何乐而不为呢？

　　民生无小事，主动告之民众，是不是一种更加人性化的管理呢？毕竟众多居民有这个需求，毕竟事实上这种及时信息的缺失，给民众带来了诸多焦虑与不安，也确实影响了不少家庭的决策。我想，所谓向“服务型”转型，更多的应体现一种服务意识，倡导一种主动意识，一种换位思考意识。

　　但愿这种因为及时的政策信息缺失，而导致的集体无意识的焦灼成为过去。（编辑：黎奏）

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