编者按：购房，一直是关系老百姓一生的大事。2010年调控政策频频，一月全国楼市尽管成交量跌，但房价却依然坚挺，购家观望气氛依然浓厚。一众刚性需求者却终于按捺不住了，毕竟“有了房子才心安，没有房子怎能结婚生子？”面对众说纷纭的通胀预期和看不懂的股市，一些有闲钱的投资者再次将目光投向了房产，“购房产应该风险较小，即使不挣钱，至少也不是贬值。
　　抱着“2010年房子仍非购不可”想法的读者可不在少数，对此，网络博主们告诫：政策年购房，有些技巧不得不掌握！
　　全国鳌头0地产评论家高汉明

　　房产投资不要超过总资产的60%

　　房产投资要瞅准时机，遇到需借款时要毫不犹豫，但现在是好时机么？如今局面确实很尴尬：一方面刚刚公布“国十一条”，国家在大力打压房价；一方面是房价继续高位运行，未来趋势不明朗。投资者于是很矛盾：出手吧，担心房价受宏观调控影响下跌；不出手，担心房价年后大涨，错失好时机。

　　尽管目前楼市像天气一样有入冬迹象，但逆势而为也不是不可，要把握以下几点：

　　1.投资配套设施齐全的小区。从未来发展来看，所住小区就能满足生活的需要，周边交通、教育等设施齐全，会成为理想化的生活模式，这样的房子比较容易出租，即使要转手出售，也都十分容易。2.确定投资策略。投资前要对目标房所在地段进行考察：一是了解地段未来规划；二是了解目标房；三是了解租客的类型和需求，掌握租金波动情况，核算年回报率。

　　鸡蛋不要放在一个篮子

　　3.分散投资。需要考虑到国家宏观调控带来的风险，建议总的房产投资比率不要超过个人总资产的60%，鸡蛋还是不能放进一个篮子里；目前金融产品也比较丰富，投资者可选择分散投资。4.兼顾短线和长线。房价不会只涨不跌，楼市普涨机会也不会一直出现。所以要兼顾短线和长线、优化投资组合，在确保稳定收益的前提下，抓住机会搏短线。

　　5.要学会侃价。这段时间各地楼盘优惠打折较厉害，相对来说好侃价，有4次机会要把握住：一是期房开盘之初，开发商往往有一些优惠；二是在购房人一次性付款时，此时的折扣空间一般高于存款利率而低于贷款利率；三是团购，因为开发商不仅节约了宣传和代理费，也不用操心楼层、朝向的调配，当然会让利销售；四是准业主推荐，购了房再带客户来购，开发商也会给一些优惠回报。

　　我爱我家旗下5i5j.com社区专家刘忠政

　　新政下自住头选免税房

　　对刚性需求者，购购原则是重在节省，免税房优先。营业税新政的调整主要将涉税二手房屋年限由2年变为5年，旨在抑制炒房行为。今年五年以上免税房将成为购房者的选择，但这类房屋毕竟数量有限，因此，建议遇到较中意的，应当果断下手，可以减少相当的购房成本。

　　实在找不到合适的免税房，建议选择小户型。以一套建筑年代为2007年的60平方米小户型房为例，当年购购总价70万元，出售总价100元万左右，按营业税新政计算，需缴纳差额征收营业税数目为：(100-70)×5.5%=1.65万元。而差不多的均价，一套150平方米的大户型房，出售总价225万元左右，未满五年需全额征收营业税，即需缴纳225×5.5%=12.4万元。成本增加可见一斑。

　　深圳房地产律师颜宇丹

　　退房需披上合法外衣

　　受系列调控政策影响，全国各地不同程度地出现了退房现象：2009年12月，杭州房产市场退房潮再起，网上解除了1000多套房的销售合同，占到当月成交套数的两成多；据《新华日报》1月19日报道，“江浙出现集中退房”、“江浙退房潮隐现蔓延之势”、“上海较贵豪宅疑被退房”……较近本律师就接到很多关于退房的咨询。但不能因为房价回落购房者就可任意退房，退房需要一定的法律理由。

　　退房的法律术语是解除房地产购卖合同，解除合同分为约定解除和法定解除两种。约定解除需达到合同中双方约定的解除条件，比如笔者正在办理的一个退房案子，购卖合同中约定：卖方应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，并在产权登记备案后180天内办出房产证。如因卖方未履行责任，购方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，购方可以退房。

　　10种情况下购受人可退房

　　法定解除指即使合同未约定，出现了法定的解除条件，购方也可行使解除权。根据《合同法》、《较高院关于商品房购卖的司法解释》、《城市房地产开发经营管理条例》以及相关法律法规的规定，一手商品房交易中具有法定解除权的情形有以下10种：

　　1.因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格；2.因房屋质量问题严重影响正常居住使用；3.面积误差比完全值超出3%；4.出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行；5.办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致购受人无法办理房屋所有权登记；6.经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知购受人,购受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复；7.商品房购卖合同约定购受人以担保贷款方式付款，因开发商原因未能订立商品房担保贷款合同并导致合同不能继续履行的；8.商品房购卖合同订立后，出卖人未告知购受人又将该房屋抵押给第三人，或者又将该房屋出卖给第三人；9.出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明，或故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；10.出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

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