近几年，只要提到“交付”，紧随其后联想到的词汇仿佛就是“维权”。随着开发商从房地产业获得的净利润越来越高，房产品这个纯手工制造产品也如雨后春笋般大批量崛起。同时业主的维权意识逐渐增强，导致了两者在交付之时暴露出的矛盾愈发明显。

　　 房产律师坦言，近些年，交付中引发的房屋质量、配套设施、承诺不兑现等纠纷层出不穷。除了这些已经司空见惯的由头之外，日渐成风的精装修楼盘也将面临着一场交付大考。

　　2010年，杭州楼市迎来交付大年。上半年交付房源逾万套，下半年杭城(不含萧山)还将有30余个楼盘面临交付。开发商是否已经做好充分准备了？交房在即，谁来把控质量关？遇到问题，业主又该怎样维护自身权益？

　　交付纠纷愈演愈烈

　　记者在调查中发现，随着近几年房地产业的不断发展，交付引出的纠纷也形态各异，早已不仅仅局限于质量问题。与宣传资料不符、配套不兑现、延期交付，甚至即使是市政设施都有可能是“半拉子”工程。

　　案例一：房屋质量问题严重

　　将于9月份交付的申花板块某楼盘，还未交付已问题连连。楼板渗水、水井电井同处一室、地下业主服务社区变成对外商城、用材与图纸不符。虽然近百名业主对房屋质量表示质疑，但是至今没有得到完全解决。

　　“墙面不平整，或者材料与宣传不符暂且不说，但有些问题就是开发商明知有错却不作为。例如单元门入口只有1.1米宽，对搬家肯定造成影响，开发商却要以来搪塞，太说不过去了。”除此之外，业主汤小姐还表示，未受过专业培训的业主都能发现的常识性错误，“专业做房产的开发商难道看不出来，为什么不在问题暴露之前就及早整改？”

　　案例二：市政工程未完成

　　据悉，刚刚过去的7月，小和山板块内，诸如绿野春天 (论坛 新闻)、森淼·泊林漫谷 (论坛 新闻 视频)的业主只能喝着自来水管里流出的地下水，“有明显的异味，用这个水洗澡后浑身瘙痒”。另一城东某楼盘，自2009年底交付至今，燃气管道仍处于未开通状态，业主多番维权依旧没有得到解决。而以上开发商的解释却是，市政配套没有衔接妥善，是政府相关部门的责任。

　　案例三：交付后小区仍像个工地

　　今年3月，中兴和园 (论坛 新闻)曾因质量问题遭到百余名业主集体拒收房的抗议。业主反映，除了墙体裂缝、空鼓、渗水等可以预见的质量瑕疵外，承诺配套的绿化、景观等公共设施也令人十分不满。交付一周后，水池中依然满是泥浆，待种的花草和砖块都还堆在路边，“整个就是一个工地，哪有一点交付的样子。”当时就有业主相当愤慨。

　　案例四：实景与效果图不符

　　位于九堡的名城·左邻右舍 (论坛 新闻)，去年10月交付之后被爆出“实景与效果图不符”。有业主发帖称，效果图中小区的正大门是独立设计的砖混建筑，但实际只是一个门岗；原有的小桥等景观不翼而飞；较遭业主讽刺的是原本入口处大气的火炬雕塑竟然变成了一组抽象的房门造型。“当时就是对效果图满意才购的房子，现在明显就是开发商在偷工减料。”

　　交付纠纷为何总难避免

　　“目前国家对于房屋的验收规范仍然比较粗糙，标准比较低。另一方面，开发商对于交付的整个过程还不够严谨。”浙江六和律师事务所 房产律师刘成林告诉记者，近段时间除了因政策原因引发一些购卖纠纷外，其余绝大部分的房产纠纷都是因交付引起的。

　　业内人士坦言，中国的房产品仍是一种“纯手工”制品，无论是公寓还是豪宅，都是民工靠一双手一砖一瓦砌成的，质量问题在所难免。但是，问题往往是在交付之后才暴露出来，则是因为开发商不够严谨、不及时作为造成的。

　　“开发商普遍有种心态，觉得现在还没交付，甚至认为在交付之后整改都为时不晚。”有 媒体评论员这样分析。

　　“从另一方面来说，房地产行情的大起大落也会影响到交付纠纷的增减。”一位品牌房企高层在接受记者采访中提出这样一个观点。房价一路往上涨，业主心态就好一点，同理可证，有些开发商也是一样的心态，认为市场好了业主就不会太纠结于质量问题，所以就放松了自身要求。“但是一旦行情不好，业主也就更重视交付这个环节。”

　　律师指导完全交付流程

　　那么，可以称之为完整意义上的交付流程，需要开发商做些什么，业主又需要做什么准备？刘成林律师提醒，除了购卖双方以外，相关的政府职能部门也同样需要做好充分的准备，才能尽量减少交付纠纷。

　　开发商作为交付主体，头先要做的就是履行与消费者之间签署的购房合同；其次，施工单位作为开发商的合作方，要严格核实现场施工是否与前期资料及工程图纸相符合；其三，销售部要把销售之初甚至是广告资料整理核对，有没有涉嫌虚假宣传的地方。综合以上三条再结合国家规范及要求，且在一户一检完成之后，再把房屋交付到业主手中。

　　业主需要将合同、宣传资料以及广告资料收集成为收房依据，核实承诺配套是否落实到位，合同中的特殊约定如面积等方面是否兑现。随后向有专业知识或者有收房经验的人士讨教，但切记正确把握理性维权和恶意提出过高要求的区别。

　　除了购卖双方需要做好充分准备以外，政府相关部门、主管部门也需要做好监督核查及市政配套落实的准备工作。“例如之前提到的无法通水通气的楼盘却能取得交付许可，市政部门就有一定责任。”

　　就在三方分别完善交付准备工作的同时，建议开发商在施工过程中请业主集体分段监督，或在房子即将交付的时候组织部分业主预验收，提出相关意见并且及时整改，有效避免在交付时发生拒收或者其他群体性事件。“万家星城 (论坛 新闻)做了一次比较成功的典范，邀请业主在交付前参观工地，此举确实赢得了不少口碑。”

　　刘律师指出，一般的房屋质量分为两类，质量瑕疵(通病)、结构性安全问题。如果遇到质量瑕疵，在确认开发商具备所有交付法律文件的情况下立即要求开发商根据保修办法进行整改。如果确实存在结构性安全问题或者达不到日常生活要求的使用配套的，业主要非常果断地拒收。以上两类过程若导致业主无法入住或有其他损害，业主可要求开发商进行相应赔偿。

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