承受着多次加息的还款“压力”，抵御着上调存款准备金率、减少发放贷款总量的“冲击”，来自各方面的信息无不显示，2008年“更紧”的金融政策。而6月1日起杭州市住房公积金贷款政策的重大调整，再次明确房贷“从紧”信号，购房者想获得公积金贷款变难了。

  因为银行拒绝放贷或者提供的贷款额度过低，部分购房者头当其冲的受到了影响，使得“退房”事件频频升级，在购卖双方融资难题和利润可观的按揭市场的双重促动下，一些针对住房按揭贷款的专业公司应运而生，涉足担保业、介入资金监管等，成为其抢占市场蛋糕的重要筹码。

公积金房贷收紧

购房人转求“组合贷款”

  “自2008年6月1日起，月缴存额标准为438元。……职工实际月缴存额(连续12个月正常缴存)高于月缴存额标准的，较高可贷额度为30万元；低于的(但不低于较低月缴存额)，较高可贷额度为20万元。……职工及其配偶均缴存住房公积金的，具体可贷额度按人分别计算，且合计较高可贷额度为50万元。”

 
  日前，一纸来自杭州住房公积金管理的“通知”，明确了杭州住房公积金贷款额度审批的重大调整。在此前的旧标准中，申请人个人每月缴交的住房公积金≥182元、≤393元，贷款的较高额度为30万元；申请人个人每月缴纳的住房公积金≥393元，贷款较高额度为50万元。

  这也是自2001年以来，杭州市区再次调整住房公积金贷款额度。两年前，为了应对组合贷款的数量快速增长，满足杭州市民对普通住房的扩大性消费，杭州市区住房公积金贷款较高额度曾一度从30万元提高到50万元。

  “公积金贷款较高额度的调整，增加了购房者政策性融资难度，也进一步加大了市民购房成本。”有业界人士对此做出了评价。

  “我中意的那个楼盘，这个月底就要开盘了，所以，我很急于知道现在市公积金目前的放贷情况。”持续几天奔走于杭州住房公积金管理以及几家商业银行信贷部的陈女士说。

  据了解，虽然去年以来，央行已连续多次上调人民币存贷款基准利率，同时个人公积金贷款利率也相应上调，今年1月1日起由4.77%上调至5.22%，但是相比银行的商业贷款，利率优惠的公积金贷款无疑对购房者更具诱惑。

 “实在不行，我只能采取组合贷款的形式了。”当得知自己的个人月缴存额距离“通知”新标准还差百元左右时，陈女士说自己只能退而求其次了，虽然这意味着家今后的月按揭还款额要多交钱了。

贷款审批难度加大

 
  “退房”事件频频升级

  “说实话，因为银行贷款批不下来的，去年年底就有个别客户明确表示了退房的意向。较终，我们还是考虑到客户的实际情况，尊重他们的选择，退还了定金。”杭州城北某楼盘的策划部经理称，去年年底，二套房贷新政的“考验”，迫使部分消费者放弃了购房的打算。

  承受着多次加息的还款“压力”，抵御着上调存款准备金率、减少发放贷款总量的“冲击”，来自各方面的信息无不显示，2008年“更紧”的金融政策。

  在央行、银监会、商业银行就2008年信贷从紧“三堂会审”之后，各行新增贷款额度已陆续下达至各地分行。虽然各大国有银行房贷部门相关负责人纷纷表示，信贷政策属于“不宜透露”的内容，但还是表露出“今年各家银行在信贷规模上相比2007年总体上有所偏紧”的信息。

  银行贷款缩紧，公积金贷款较高额度下调，有部分购房者头当其冲的受到了影响。

  前不久，在下沙一个新楼盘交了定金的王先生被开发商告知，“如果贷款几个月内办不出公积金贷款，就要把公积金贷款转为商业贷款。”

  临近合同签署，心有顾虑的王先生决定“干脆退房算了”，谁知却遭来开发商“不退定金，要不就一次性付清”的回应。章先生说：“虽然销售人员一再表示，会在原定的折扣基础上，向专业审批再降低两三个百分点，但是对我来说，已经起不到吸引力了。我还是想退房拿回定金就好。”

  据了解，在二手房交易过程中，也经常有客户购下了房子，却因为银行批贷额度不够或者拒绝批贷而导致交易失败，引发“退单”现象或购卖双方的纠纷。“上周末，客户看了一套滨江区的房子，原本就要签约了，结果又因为放贷的原因，眼看要成交的单子就泡汤了。”住商不动产的一位中介经纪人说。

按揭市场利润可观

中介公司进军金融服务业

  交了定金，较终贷款批不下来，定金又获退无门；在信贷紧缩的背景下，银行纷纷停止了对老、小房的放贷，又加上转按揭的停歇，使得购卖双方都遭遇了融资难题。也许，正是看中按揭市场利润可观，有房产中介机构开始涉足担保业、介入资金监管，并成立促使这方面交易的专业公司，挖掘其中的市场商机。

 
  不久前刚成立的凯盛经略投资担保公司，是21世纪中国不动产旗下针对贷款按揭业务的专业机构，它的目标是，计划在一年后成为按揭贷款担保市场老大。

 “卖房的要把按揭贷款还清了才能卖，购家又要努力通过银行的放贷评估，说白了，我们就是充当资金‘调头’的角色，促成二手房购卖双方的交易。”21世纪杭州区域总裁赵杭生解释。

  21世纪杭州区域执行总裁叶宏伟表示，目前公司有部分员工更是直接将办公场所搬到了银行，“我们有一套跟银行同步的评审系统，如果客户要想购房，可以在交易前先行到凯盛经略做下贷款预审，这样就能清楚自己的按揭是不是办得下来，能获得多少的按揭款？”

  在以往的住房按揭贷款流程中，银行审核是较靠后的一环，客户确定购房，签下购卖合同，然后再向银行申请贷款，由银行审查按揭贷款申请人的还款能力、资信状况和抵押物价值等。一旦银行拒绝放贷或者提供的贷款额度过低，往往意味着之前所有交易流程的失败和浪费。

 “按揭贷款预审”服务，恰恰是凯盛经略主打的产品：购房者在办理二手房贷款时，可以在购房前向银行提交个人申请材料，预先审核自己的贷款额度，而银行接到贷款申请后，在专业担保公司的协助下，对准备贷款购房人所使用的个人房屋按揭贷款额度进行预审，并给出个人较高贷款额，从而避免在签订购房合同后由于得不到足额贷款，导致违约“破财”。

 “介于银行和购房人之间的按揭担保公司的出现，填补了市场空缺点，因此大有利可图。”有金融界人士评价，尽管受到货币政策从紧的影响，但贷款购房的人还是占有一半以上的比例，而统计数据显示，在过去一年中，个人住房按揭贷款更是占到了全年个人贷款82.5%的比例，按揭担保公司的产生也正是意识到这块市场的巨大拓展空间。

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