据《商业时代》报道 房地产业是我国国民经济发展的重要支柱产业。促进房地产稳步、健康发展是保持国民经济持续、快速、和谐发展的必然要求。近年来，外商投资开发经营境内房地产增长较快，境外机构和个人购购境内商品房的行为也越来越活跃。房地产业成为外商投资的重要行业。

　　当然，外资进入我国房地产市场，必定会引起诸如投机泡沫，金融风险等问题。但外资也有其积极的方面。面对外资我们的对策应该是利用其优势，规制其不足，从而促进我国房地产市场积极健康的发展。

　　外资进入的动因

　　(一)庞大的市场需求

　　据统计，2005年全国商品房销售面积为5.58亿平方米，全年商品房销售额为18080.3亿元。在销售总额中，个人购房所占比重在2004年就达到93.30%。再加上城市化进程加快，城市基础设施建设和旧城改造、拆迁所导致的购房需求，中国的房地产业面临着广阔的发展空间。

　　当然，中国的房地产业之所以具有如此强大的市场需求，根本原因在于房地产业是跟宏观经济紧密联系的行业。我国改革开放以来，GDP和城镇居民可支配收入的年均增速分别为8.8%和9.1%。相应的，从2000年到2005年，全国商品房均价年均增长59%。中国经济持续快速的健康发展以及方兴未艾的城市化进程，它所带来的市场需求足以令外资怦然心动。

　　(二)高额的预期收益

　　对于投资者而言，率或者利润率是决定投资与否的关键因素。目前而言，发达国家的房地产业日趋成熟，其利润空间也越来越小。而中国的房地产仍然处在产业发展的初级阶段，还有广阔的成长空间。专家指出，到2010年，我国的城市化水平将达到45%，共需建住房约61亿平方米。同时，老百姓的住宅需求正在向舒适性转变，高端公寓、写字楼、酒店等需求旺盛，使得中国房地产投资的高额利润在全球见所未见。保守估计我国的房地产市场的率至少有30%。

　　此外，人民币升值预期再加上国际间利率差异也是造成外资高额收益预期的重要因素。而且，这是海外资金中游资投资中国房地产的主要驱动力。近年来就有大量的海外热钱涌入中国市场，其中相当一部分资金就直接进入了我国的房地产市场。在上海、北京、深圳等地的楼市中，有些楼盘的主要购家就是这些大量涌入的热钱。

　　(三)安全的投资机遇

　　除了巨大的市场和高额的回报，外资进入中国房地产的另外一个考虑是投资的安全性问题。1997年亚洲金融风暴，东南亚国家货币急剧贬值所带来的惨痛教训让很多投资者至今心有余悸。而当前美元的疲软走势，让相当多的投资者对美元货币持有国经济体系的承受能力有较多的顾虑。在对其他国家金融体系信心不足的情况下，金融市场相对稳定的中国就成为投资者眼中安全的港湾。

　　外资对我国房地产市场的影响

　　(一)积极影响

　　外资进入我国房地产市场，有利于提高房地产行业的整体水平，带动本土企业迅速提高综合竞争能力。通过同外资的竞争与合作，国内房地产企业可以不断的提升自己的竞争能力，从而推动行业整体水平的提高。

　　外资的进入也有利于拓展房地产企业融资渠道，分散过于集中的金融风险。外国资本往往会伴随着金融资本、保险资本以及其它高科技低成本的材料资本一同进入中国房地产市场。这种资本的高效捆绑，有利于缓解我国房地产业狭窄的融资瓶颈和高企的金融风险，促进行业健康发展。

　　(二)消极影响

　　助长房地产泡沫。在一些热点城市，外资的介入助长了房地产投机炒作的风潮，成为房价迅速飙升的推动因素之一。当前，外资正以越来越大的规模和越来越快的速度进入热点房地产市场。在缺乏有效监管的前提下，尤其是非正常渠道的海外热钱进入市场不利于房地产本身的健康发展;也不利于国家宏观调控的贯彻与落实。这在很大程度上不仅助长了房地产价格的泡沫，同时也会影响到行业自身的金融安全。

　　行业挤出效应。2005年前，外资还只能以合资企业的身份在中国房地产市场开展业务。但从2005年起，随着我国加入WTO后过渡期的结束，外资被获准在中国设立独资企业进行房地产项目的开发。凭借其强大的资金和技术实力，外资企业的市场竞争能力将远远超过本土企业。并且在未来相当长的时期内，境外资金和各类机构将以更大规模进入中国的房地产市场。这对于实力略逊的国内企业而言，投资机遇和利润空间都会受到很大的挤压(尤其是热点区域)。

　　针对外资进入房地产市场的规制措施及不足

　　2006年7月，为了加强和改进宏观调控，规范房地产市场外资的准入和管理，经国务院批准，建设部、央行等六部委共同发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房[2006]171号，以下简称“《意见》”)。这份文件是到目前为止，对于外资进入我国房地产市场所作的较为全面的规制措施。它规范了外商投资房地产市场的准入条件，加强了对外资企业进行房地产开发经营的管理。

　　《意见》主要从外汇管制、投资准入、市场购购以及信息监测等四个方面强化了对外资进入我国房地产市场的规范。它规定外商投资房地产企业，投资总额超过1000万美元的，注册资本不得低于投资总额的50%;境外机构在境内设有分支机构或者代表机构(经批准从事房地产业的企业除外)和在境内工作学习超过一年的个人，可以购购符合实际需要的自用、自住商品房，但不得购购非自用、自住的商品房。同时强调外资的购购必须采取实名制。《意见》还指出各相关部门要进一步完善市场监测分析工作，强化跨境资本的检测。

　　《意见》的颁布和实施，有利于稳定当前的房地产市场价格，有利于进一步落实和改进相关的宏观调控措施。国家外汇管理局依据《意见》精神，与建设部联合下发了相关配套措施，贯彻落实房地产市场外资准入和管理所涉及的外汇管理事宜，规范房地产项目下跨境资本流动秩序，同时建立健全外资流入房地产市场的信息监测系统。这一切都有助于促进我国房地产行业的健康发展。

　　但是就目前而言，国家对于外资进入的规制措施主要还是基于控制投机行为，防范价格泡沫和抵御金融风险的角度。规制措施范围过于狭窄，没有结合我国房地产行业的利益要求。对于外资进入的积极因素，促进我国房地产市场的繁荣和发展和提高本土企业的竞争能力等方面都有所欠缺。而且相关的规定过于温和，更多的还是停留于有胜于无的表面，没有较强的可操作性。这些都是目前规制措施中存在的不足和尚待改进的地方。

　　规范外资进入的对策与建议

　　区别对待外资，促进市场竞争。进入我国房地产市场的外资包括海外开发投资、海外基金和个人购房者等三个来源。就影响而言，海外开发投资积极的影响多一些;海外基金有积极的影响也有消极的影响;而个人购房者则消极的方面较多(而且更多的是直接的炒作和投机)。不同的外资其影响也不同，仅 制外资进入市场是不够的，还应该区别对待不同类型的外资。

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