从算术角度看，房价虚高主要表现为价格高出成本及合理的地段升值很多。但实际上，购房者除了觉得房价太高外，也没有什么办法评价到底虚多少，结果比来比去，较后是在肯定房价的有效构成基础上，矮子中拔长子，或在无可奈何中选择了“自己的如意”，现在的房子已经无法从景观差异、外观不同、户型优适方面进行区分。

　　事情又得说回来，选房之时也就应该适当掌握一些比较与识别房价中虚高成分，这一点往往会因为美好的初衷无法兑现。公里候写作文的时候，碰到新近发明的好词总是舍不得，选房时间越多，越有这个感觉，因为你为即将获得自己一生的窝子在花宝贵的时间与，肯定有点舍不得本来就比较好、开发商又渲染得如天堂的房子，较终不得已而为之。

　　如何识别房价中的泡沫成分，主要思路如下。

　　头先要对一个城市的总体发展适当参考一下，注意三个地方：新城（

　　针对城市发展分析地段，只能用排除法。这几个地儿的房子价格水分会比较少：一是地段烂尾楼重新启动的项目、地段老地块新建项目、地段的非豪华项目（外观、体量、高度都不大与地段相符），这些项目价格相对实在。二是毗邻商业圈的小型项目，完全符合居住功能但没有多大的商业价值，正因为商业的缺失让其价格显得比较实在。此外，与繁华地带交通距离不远的多层住宅性价比非常实在，不存在漫天要价的条件。

　　上述主要是确认一下你选房的区域问题，区域的选择剔除交通限制与生活设施必须型要求外，主要遵循上段的说法。下面谈谈具体到一个区域如何判定价格中的泡沫成分。

　　1、看所选房子距离职场地带的远近 (论坛

　　为什么提及离职场地带的远近，许多开发商进行项目订价的时候考虑了项目的投资客户，如果所选房子离就业区域比较近，则开发商因为借助于投资客户，订价起点高于一般类项目的开盘价格走势，并不是所有盘子都会低开高走。

　　2、看所选房子距离主力商圈的远近。

　　靠近主力商圈的地盘越来越紧张，用地的稀缺使得这类地块的项目价格上涨幅度非常大。生意经里讲求一个阴面与阳面，十字路口型式的商业布局，停车非常不便，在停车不便的区域建设的项目，其房价的虚高成分比较多。 距离主力商圈远近也是参考房子商业投资价值的一个因素。紧邻商圈的房子容积率高，间距基本在政策较低许可范围做文章；还有就是政府进行出让地规划条件设置的时候，这类项目的容积率远高于其他项目，所以用地效率如此高的项目，开发商订价主要从地段来确定，价格自然有些是“冤枉加上去”的。

　　3、看所选房子周边三公里的休闲业态。

　　休闲业态的存在对房价提升作用在大城市非常明显。只要你所选择的房子三公里范围存在休闲集中型业态，则房价必然有虚高的一面。这是因为商业人气、休闲产业产生的住房消费是非价格型的、还有只可意会不可言传的因素左右这类房子的消费，我的建议是符合这个条件的房子或我或少存在一定水分。

　　4、看所选房子周边一公里的教育资源是否有品牌效应。

　　现在，老百姓的指望也就是一个房子一个孩子一个老子。靠近教育资源明显的地域房子的出租率、投资率、商业空间均被较为普通的一般投资人所看好，尤其是主流城市周边小城市的高端客户，往往会选择教育资源优势在此进行居住与商业、投资的复合置业。需求的力量增加让开发商捕捉到订价中的高位因素，值得注意。

　　5、看所选房子户型定位方向。

　　一般小区的户型定位方向不外两种：一是麻雀虽小五脏俱全的那种，从小到大一应俱全；二是或如营销上所说的“量身订做”，户型比较集中适合于一类人群。显然后者订价的起点、规划建设中的成本支出、服务及收费都会含有“人以群分”的因子，价格中的泡沫量肯定大于小麻雀式户型定位。

　　6、看所选房子宣传或实景中的景观做法。

　　老百姓有一种看法是对的，开发商的无谓支出越多，他们所背负的就越多。所以选房子可以考虑一下所选房子宣传与实景中的许多开支是否合理。如样板间标明近二十万的装修、如未建房子先建景观并且景观是靠堆砌的、如售楼处的装修与设置超豪华，这些都是无谓的支出，较终负担人是后期购家。

　　尤其是一些人为景观，后期维护成本往往包含于房价，但是否会为业主后期所用，打上问号。这类项目的房价至少在无谓支出及后期维护一块是可以省下许多的。

　　7、看所选房子建筑外观设计的细节与成本是不听挂钩。

　　现在，一方面是老百姓只要一个窝子就可以，另一方面因为攀比及开发商为自己及自己熟悉的一类人群在造房子，许多支出成本对购房者而言是无效的。如何看待这个问题，我认为较主要的就是从建筑外观分析。为什么呢？因为建筑外观是许多不高明开发商的高明之举，倾注了开发商的心思与想法。

　　建筑外观只须按照建设部的标准去做就可以了，如果花的心思越多，此房订价的虚高成分越明显。

　　8、看所选房子的物业服务提供商。

　　自有品牌物业的，价格无这项贴补；如果举着高端的服务提供商，则值得注意。有些标注为豪宅的当属例外，如没有特别注明是豪宅，而其服务提供商是高端的，有两种情况，一种是务虚的品牌输出，没有实质意义只会多交钱与加价；有一种是来真的，这就要考虑物业服务内容及收费标准。

　　9、看所选房子的先天优势。

　　房子建设发展到如今的地步，先天优势都进入到房价里了。所以，开发商宣传的先天优势越多，计入房价的不良成分就越多。

　　10、看所选房子的开发商的生意理念。

　　开发商中不乏真正做事业者、真正认知到房子建设的系统工程者，他们会认真给房子定价并且在确定价格后舍得花销，对产品进行夯实。如果开发商是其他行业次转业的，得注意，这类开发项目的订价完全出自于中介营销商。只要涉及分成的，价格中一定有虚报的部分。

　　11、看所选房子的户型新鲜程度。

　　屋总是以稀为贵，新户型其实也就是缺点不明显或较少或没有的户型，因为老百姓的见识有限，看到新鲜的房子总有点爱不释手。当地缺乏的户型价格中含有的垄断成分是存在的。

　　12、看所选房子的宣传力度。

　　区分两种情况，一种是把价格订高了只好通过大力宣传来推广；另一种是人为拔高定位，增加宣传支出。无论哪种情况，都要注意购卖时间，一般开盘，开发商既要回款，又开支比较明显，故价格比较刚性，中期涉及项目整体销售的定性，价格实在些。

　　13、看所选房子的入住率与合理入住率的差异程度。

　　入住率可以看出房价中的不合理万分。比如一个区域的项目，现房时期还有叫卖，入住率很低，则说明其价格定位已经超出了投资人的承受范围。作为自住消费，自然偏离了正常值。

　　14、分析一下所选房子所在地的区域人气及大约构成。

　　在大城市这是个注意因素。订价中，如果一个项目所面临的主流人群非常明显，房价中的泡沫成分一开始就存在。如北京的区、亚运村、外资高管集居的酒吧地带等。

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