昨日，中国社科院在京发布了2011年《住房绿皮书》，绿皮书中较引人关注的是它指出35个大中城市平均房价泡沫为29.5%，而合肥与广州、昆明、南昌等城市同属“存在一定的泡沫”。因为绿皮书并未全文发布，尚无法得知全部数据，但执笔人邹琳华博士昨日向记者透露，合肥的楼市泡沫含量经测算为23.7%。

　　【解读】

　　23.7%如何得出

　　绿皮书指出，通过对2010年9月全国35个大中城市二类地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，全国35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。

　　分城市看，泡沫指数较高的前七个城市分别是：福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄。这些城市的泡沫成分占实际价格比例在50%以上。

　　泡沫较高，泡沫成分占实际价格比例在30%~50%之间的城市有：北京、深圳、武汉、长春、宁波、哈尔滨、大连、贵阳、上海、郑州、成都。

　　存在一定的泡沫，泡沫成分占实际价格比例在10%以上30%以下的城市有南昌、济南、合肥、西安、广州、昆明、西宁、长沙。

　　采访中，绿皮书的执笔人邹琳华博士告诉记者，测算泡沫是两个核心数据的比较，个是基准价格，也就是没有泡沫的房价，这个数据是包括GDP、居民收入、教育发展指数、医疗发展指数等10多个数据综合并与相近发展程度的城市比较后得出的。合肥的基准房价经过测算应为4731元每平米。而含有泡沫的数据则来自国家统计局9月份统计的合肥二类地段普通商品住房的集中成交价，合肥的这个价格为6202元每平米。

　　如此算来，1471元每平米则为合肥的泡沫，泡沫含量为23.7%。

　　将合肥放第三档有道理

　　那么，对于将合肥的房地产市场列入“存在一定泡沫”的队伍，本土学者有着怎样的看法？合肥学院房地产研究所所长朱德开教授认为，这一说法是准确的。

　　“因为现在全文以及研究方法没有公布，但是将合肥放在第三个‘存在一定泡沫’的档次上是准确的。 ”朱德开教授认为，合肥尚处在城市化进程加速期，房地产市场还处在一个成长期，泡沫不应该比一线城市大。另外，朱德开教授解读“泡沫”认为其实际上就是房价超过城市中多少人的购购力。对此，朱德开研究认为，目前合肥有大约60%家庭购购住房属于“非常困难”。

　　【解释】

　　并非房价高就泡沫大

　　值得注意的是，与合肥同属“存在一定的泡沫”的城市还有如广州这样的城市，而泡沫指数较高的则是“福州、杭州”，并非北京、上海、深圳等房价高企的城市。对此，邹琳华博士解释，泡沫指数并非房价指数，并不是房价高，泡沫就一定高，泡沫指数只表示房价虚高的部分在房价中的比重。

　　作为绿皮书的执笔者，邹琳华认为，泡沫指数并非有意为地方政府施压，也不是对未来房价的变动有指向性，“只是一个参考数据”。他坦言，这只是一个学术研究，自己甚至没有来过合肥，只是路过而已。

　　绿皮书中也指出，泡沫指数的取值在0~1之间，泡沫指数越大，说明该城市房价中的泡沫成分越大。需要注意的是，房价泡沫指数的估计不可避免地要受到数据准确性的干扰。而且由于部分城市数据特别是房价数据不完全准确，房价泡沫指数仍有被夸大或缩小的可能。

　　【解决】

　　提高收入才能消减泡沫

　　那么，这些泡沫来自哪里，又如何消减？对此，有省内房产行业专家认为，合肥市的泡沫与长沙、南昌类似，来自如2009年底至2010年4月间等多轮的“房价过快上涨”，而根本来源则是投资与投机行为所导致的。

　　对于如何消减，受访的多位专家坦言，国家在今年的两次调控实际上就是希望压制房价，不能让泡沫过大而破裂，但论及合肥本地，居民收入的增长以及城市吸引力的提升才是消减泡沫，保持楼市良性发展的根本之道。

　　档

　　(50%以上)福州(70.3% )、杭州(66.9%)、南宁(66.8%)、青岛(55.8% )、天津(54.2%)、兰州(53.4%)、石家庄(52.0%)

　　档

　　(30%～50%)北京(49.6% )、深圳(48.5%)、武汉(48.1%)、长春(47.3% )、宁波(44.4%)、哈尔滨(41.7%)、大连(40.0%)、贵阳(36.9%)、上海(36.5%)、郑州(34.6%)、成都(30.0%)

　　第三档

　　(10%～30%)南昌、济南、合肥、西安、广州、昆明、西宁、长沙（中国安徽在线）

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