关键词

　　小产权房

　　知识点：

　　1.小产权房不能上市交易，购卖行为自始无效，购卖双方签订的合同也属无效合同，不受法律保护

　　2.小产权房一旦遭遇拆迁，购房者将很难保障权益，也难享受因拆迁带来的增值收益

　　3.小产权房出售方不是合法开发公司，购房后不能享受售后保修

　　课堂提问：

　　读者施先生：房价近一两年实在涨得太快了，加上我外地户口、社保在外地，限购令之后在深圳也购不了房。较近我们在梅林关口看中一套小产权房，中介说可以签购卖合同，也可以请律师见证。但听说购小产权房风险很大，请问购购风险主要是体现在哪些方面？

　　现场解答：

　　相比商品房，小产权房的“优势”很明显：价格低，没有交易税费，租金回报率高，而且不受限购令影响，但广东信荣律师事务所主任律师张茂荣提醒广大读者，购购小产权房将面临多方面的风险。

　　其一是违约风险。小产权房是指在集体土地上建造的房屋，因没有缴纳土地出让金，所以不能上市交易。由于深圳早在2004年已实现全部土地国有化，自此已不存在严格意义上的小产权房，此后建设的所谓“小产权房”均属违法建筑，其购卖行为自始无效，一旦某一方反悔并诉至法院，法院将判决退款退房。

　　其二是被拆除的风险。小产权房没有房地产证，不受国家法律保护，一旦拆迁将很难得到补偿。根据《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史违法建筑的处理决定》的规定，还可能面临被强制依法拆除或者没收的风险。

　　其三质量风险。小产权房不是商品房，且大部分为违建，出售方不是合法的开发公司，购购后不可能享受到《建设工程质量管理条例》规定的售后保修服务，发生质量问题往往只能自行承担。再者，购购小产权房无法按揭付款，因大多属于违建，升值缓慢，再转让困难。

　　“绝大多数情况下，购购小产权房所获得的仅是一个使用权而已，而不具有合法的所有权。购卖合同均属无效合同，合同的履行主要靠当事人的契约精神和诚信来维持。至于律师见证，则更是被明令禁止的行为，并不能对一份无效合同起到保障作用。”张茂荣说。

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