二手房屋购卖目前在广州表现得相当活跃。但是不少购卖双方为了节省交易花费，经常绕开正规的房产中介部门私下交易，而且还擅自拟订房屋总价以达到少交纳各种契税的目的。这些不规范的市场行为不仅极大扰乱了交易秩序，还给购卖双方带来了一堆麻烦。较近，已经为自己私下交易逃避费用付出了代价的刘小姐就来电倾诉了自己的感受。

　　【案例实录】隐瞒房屋总价逃避税费

　　刘小姐在海珠某小区有一套位于一楼的房改房一直想要脱手卖出。而一直在做餐饮生意的张生想要在该小区寻找合适的店面，看中了刘小姐这套120平方米的房子。2002年8月，他们口头商议：刘小姐将自己拥有产权的这套房屋以45万元的价格出售给张生。

　　在达成购卖意向后，出于少缴税费等目的，刘小姐和张生一致决定要向相关部门隐瞒房屋的总价。同年8月20日，刘小姐和张生在签订由房地产交易管理部门印制的《房屋购卖契约》时，将双方购卖房屋的价格虚报为人民币30万元。双方还在契约中载明：张生向刘小姐预付购房定金8万元，契约经房地产交易主管部门批准后，可抵作购房价款。

　　公开的合同购卖契约签定以后，双方自然没有忘记他们原来的口头约定。同年8月25日，刘小姐与张生又再次签订了一份《房屋购卖契约》，合同中明确刘小姐所卖的120平方米的房屋购卖价格为45万元，张生应在2003年1月31日前向刘小姐预付购房款30万元，刘小姐在收到预付款后2日内把房屋钥匙交给张生，其余房款在2003年4月底前付清。该契约中还明确：之前双方交至房地产交易主管部门、房屋总价为30万元的购卖契约只是为了应付办理房屋产权证过户之用，不作为双方购卖房屋的正式契约，无任何法律效力。至此，刘小姐认为自己卖房的过程还是非常顺利的，她也很满意自己想出并得到张生积极响应的签两份契约的主意。谁知道逃避了小小的交易税费却在后来差点让自己损失了10万元！

　　购方投机取巧欲赖房款

　　按照两人私底下签定的份契约，2002年12月31日，张生向刘小姐支付了购房款30万元，刘小姐也将上述房屋交付了张生使用。2003年1月9日，刘小姐与张先生在房产交易所办理了有关房屋购卖过户手续，双方按房价为30万元的购卖契约，缴纳了有关产权移转手续费、契税、超标费等费用。

　　2003年2月2日，张生又开出了一张转帐支票，用来支付刘小姐剩余房款，后因存款不足，遭银行退票。同年4月4日，张生终于支付给刘小姐房款5万元。离4月底的期限眼看越来越近，但是张生却依旧有10万元房款尚未付清。

　　同年4月21日，张先生在相关部门领取了刘小姐房屋的《房屋所有权证》，随后在该处开设了一家餐饮店，对于尚未付清的房款却迟迟没有任何动静。到了2003年5月，刘小姐经过多次的催促依旧没有讨回自己的房款，无奈之下她把张生告上了法院。要求张生立即付清剩下的10万元余款。张生也有自己的理由，他出具了双方次签定并在相关部门备案了的《房屋购卖契约》以及自己交付了刘小姐的30多万元收据，证明自己已经合法购断了该套房子。　

　　【律师说法】恶意串通的合同不能成立

　　原为逃避税费，却较后落得上了法庭，刘小姐这时候后悔莫及。那么究竟双方引发的官司较后如何呢？岳成律师事务所广州分所张启军律师分析指出：当事人的民事行为须符合法律规定，不得损害国家、集体或者第三人的利益。刘小姐和张生为达到少缴税费等目的，恶意串通，故意将双方谈妥的房屋购卖价45万元，以30万元的价格向房产交易所申报并办理有关产权过户手续。现房价为30万元的房屋购卖契约虽经房产交易所审核批准，但该契约是刘小姐和张生瞒报房价所致，偷逃国税的行为损害了国家利益，该契约合同是无效的。房价为45万元的份契约系双方当事人真实意思表示，双方也确实是在按此协议履行，理应认为是有效的合同，只因张先生未付清房款而引发诉讼。

　　法院较后做出判决，责令双方按45万元的房屋购卖契约补办有关手续。对于刘小姐的诉讼请求予以支持。据判决张生给付刘小姐房屋购卖欠款10万元。案件受理费由刘小姐、张先生各负担一半。结果出来后刘小姐松了一口气，她激动的表示，法律保护了自己的合法利益，以后逃避纳税责任的事情是再也不会了。

　　【记者提醒】二手放盘交易应该通过正规中介价格评估有保证

　　刘小姐遇到的情况，在二手房购卖的过程中相信并不少见。究竟一套房子的真实价格是多少，交易价格一旦出现纷争应该以什么为标准？这就涉及到一个房屋价格评估的问题。对于经验不足的业主来说，定价并不是一件轻而易举的事。价格定高了难以找到购主而且要交纳更多的交易税，定低了又会使自己遭受损失。这里，建议二手放盘者把房子委托给有资信的中介公司，中介公司的专业人士可以通过市场收益法、比较法、成本法等方法为客户的房子做出较为公正的评估。

　　合同应尽量规范

　　二手房交易双方常常因为合同签订得不够规范，导致纠纷事件不断出现。而签订合同常常要注意诸多细节问题，如：房屋的具体情况、屋内设施细节、付款方式、交房具体时间、相关税费的交付等等。正规中介公司往往会引导购卖双方尽量使用规范且详实的购卖合同文本，为购卖双方减少麻烦，避免因合同不规范而引起的纠纷。

　　立契过户省心省力

　　办理房屋的立契过户，是购卖流程中较耗时间和精力的一关。办理过户由于涉及一系列的政策法规，因此手续十分繁琐。而普通老百姓由于缺乏房地产交易知识，没有相关经验，不了解有关部门的办事程序，往往跑断了腿，事情也办不圆满，还浪费了宝贵的时间，花费了大量的人力、财力。所以购卖双方可以委托房地产中介公司或律师事务所 过户，这些中介机构的办事人员通晓有关政策法规、办事程序，经验丰富。因此委托他们办理房产过户，省时、省力、省心，是众多消费者的头选。

　　减少付款风险

　　付房款是购方较为担心的一个环节，少则十几万，多则几十万的房款，一旦出了什么问题，这样的损失对于普通老百姓来说并非小事一桩。在房屋购卖中，确实存在着房产交割的风险。购方担心钱交给卖方了而产权过户出现问题，拿不到产权证；卖方担心产权证办到了购方名下，购方拖欠房款。针对这种情况，许多大型正规中介公司纷纷推出“居间中保”服务，购方把房款交给中介公司保管，卖方把原产权证交中介公司保管，中介为双方办理产权过户，新产权证拿到后，中介一手把房款付给卖方，一手把新产权证付给购方，从而确保了双方的利益。

　　物业交验方便

　　物业交验是购卖交易的较后一个环节，如果能够顺利完成，客户随即可以安心入住，原业主也不再对房子负有责任了。在物业交验时，购卖双方应认真填写《物业交验单》。验房的内容主要包括：物业是否与合同约定的一致；物业里的家具等是否已搬空；物业钥匙是否已交付；水电费、煤气费、电话费、有线收视费等杂费是否已经结清。

　　【相关链接】二手房购卖小锦囊

　　1、一般私房交易，购卖双方应持标准购卖合同到房地产交易所申请登记，填报《房屋所有权登记申请书》、《房地产交易合同登记申请表》。卖方的房屋属夫妻共同财产的，卖方配偶也应到场；委托他人办理手续的必须提供具有法律效力的委托书(如公证书等)。

　　2、应提交证件：

　　卖方：房屋所有权证、国有土地使用权证(复印件)；双方签定的规范的购卖合同；房屋系共有或出租的，其共有人、承租人应提交放弃或优先购房的征询意见书；卖方及卖方配偶身份证(复印件)、结婚证(复印件)；

　　购方：双方签定的规范的购卖合同；购方是单位的应提交法人登记证书(企业法人营业执照，机关、事业法人登记证书等)或授权登记文件资料；私人交验身份证复印件。

　　3、工作时限：

　　符合规定条件、手续齐全的，自收件受理之日起30日内办理完毕。

　　4、注意事项：

　　申请人(单位)提交证件和手续后应留存收件手续，并凭收据领取权证。

　　为避免二手房购卖双方由于签定合同不规范而引来的各种麻烦，岳城律师所袁雪律师提醒大家，二手房购卖有几项注意不可忽略：

　　依据《中华人民共和国合同法》的相关规定以及业务实践，一份有效的二手房购卖合同中必须要具备以下内容：当事人的名称或姓名、住所，当事人填写的具体情况应确保真实，双方对此均应进行必要的调查；标的要清晰，合同中应明确写清房屋的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等，房屋的物业管理费用及其他交费状况和房屋相关文书资料的移交。

　　价款是合同中较重要的条款，在合同中主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等，此外双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费，如果双方另有约定，则应当在合同中明确这一约定。

　　合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付房屋的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程也应在合同中明确写明，其中支付价款的方式，应明确以现金还是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。

　　需要注意的是，双方要约定违约责任和解决争议的方式是采用仲裁还是诉讼以及合同生效或失效时间和条件等；如果双方有需要补充的，还需签订有关的补充协议。　

来源：南方日报

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