购卖纠纷愈演愈烈　二手房：需关注交易安全

市人大常委会在2002年10月30日审议通过的《上海市房地产登记条例》，对保护房屋共有人、购房人和抵押人的权利，设置了一系列登记条例，二手房交易中的不规范行为将得到制约。

二手房交易安全，成了市民关注的热点。据了解，近年来本市随着二手房市场日见火爆，相应纠纷也呈上升趋势。闸北区法院1999年受理的有关购卖纠纷案19件，去年猛增到96件，今年上半年已达75件。黄浦区法院每月审理的二手房购卖纠纷案也从原来的一两件增加到三四件。

“大话”面前要谨慎

居民金女士委托某房产中介公司出售自己原有住房，王先生欲购此房，双方通过商量以10万元成交。王先生头付2万元后提出要用贷款来支付购房余款；但银行要求用房产证作抵押。王先生希望金女士将房产证过户到他名下。开始，金女士有点犹豫，但王先生信誓旦旦，中介公司也拍胸承诺：“有问题，我们承担。”在“大话”面前，金女士放弃较后一道“防线”，将房屋产权证过户给对方。结果，王先生未去贷款，金女士也无法拿到购房余款，几经交涉未果，只得诉至法院。

律师简析：二手房购卖纠纷中有不少是听信“大话”引起的。这种纠纷即使诉至法院，因购卖双方是口头约定，起诉方拿不出证据，也很难打赢官司。因此，在“大话”面前一定要谨慎、冷静，该办的手续一定要坚持，以防被不守信用的人搞名堂、钻空子，带来麻烦，利益遭损。

多个“心眼”有好处

市民田先生欲将自己一套商品房出售，经某中介公司牵线，一在沪做生意的广东人愿意出价200万元购下。双方合同约定，广东人先支付现金130万元，再贷款70万元购购此房。由于抵押贷款的需要，广东人提出，田先生应将房屋产权证先过户到他名下。合同签定后，田先生提出异议：一旦房屋产权证过户后，购者不去贷款怎么办？希望中介公司和购者拿出保障措施。由于未达成一致意见，合同无法履行。不料，没多久中介公司将田先生告上法庭说，根据中介合同约定，在购卖双方签署合同后视为中介行为完成，田先生应向公司支付中介费10万元。田先生不解，他和广东人签署的是无法履行的购卖合同，为什么还要支付中介费？

律师简析：签署的合同既然无法履行，当事人应该办好有关手续，以免后患。现在二手房交易中“猫腻”多，无论哪一方都要多长心眼，多加防范，交易前要了解清楚相关法规，交易中要处处仔细行事，以防不测。从这一案例来看，市民与中介公司签定服务合同时应明确约定，中介公司获取劳务费，必须以购卖双方成交为前提。

违规操作莫认同

张先生通过中介公司，将单位分配的成套使用权房出售给费先生。双方签定合同后，中介公司违规操作，用调配单等形式变相出售张先生的房子。张先生明知其中有错，但急于想将房子脱手，早点拿到钱，便认同了。之后，费先生看上另外一套更加中意的二手房，与张先生“拜拜”。张先生对费先生的“移情别恋”十分气愤，以其违约而诉至法院，法院审理后认为，原来的购卖合同属违规操作，无效，费先生不承担任何法律责任。

律师简析：二手房交易有“规章”，不能为达到某种目的而违规操作或认同违规操作，否则责任自负。从这一案例来说，购卖一开始已违规操作，是无效的，即使费先生付款后再变卦，也可返还购房款。因此，市民进行二手房交易时，一定要严格按章办事。

规避纠纷有“实招”

如何规避二手房交易中的纠纷？市房屋土地管理局有关负责人提示：

运用法律，自我保护

目前，本市对二手房交易已有法规，参与交易的市民要懂法用法，或者委托懂行的律师代理购卖。一旦发生纠纷，可通过法律来解决。比如，类似金女士的纠纷案，她与王先生的房屋购卖合同仍然有效，对王先生拥有债权，可以请求法院通过处理已过户给王先生的房屋来偿还房屋余款。对中介活动中的违规操作，也可以请工商部门根据《上海市经纪人管理条例》、请房管部门根据《上海市房地产经纪人暂行管理条例》，对违规操作者作出处罚。

查验证书，规范操作

市民进行二手房交易时，应当选择品牌好、信誉高的正规中介机构，还须查验经纪人的资质证书和营业执照等，因为没有资质的经纪人是不能进行房屋中介，以及与购卖双方签定合同的。同时，签定购卖合同要使用《上海市房地产购卖合同》，规范操作。

摸清底细，防止隐患

在购购二手房时，一定要摸清房子的底细。要注意弄清楚所交易的房屋，是不是非法建筑或已被列入拆迁范围的；房屋权属有否争议，如属共有财产，出卖人是否已经得到共有权人的同意；房屋有没有抵押，或者是否经抵押权人书面同意转让；房屋是否被法院依法查封，或者被依法以其他形式限制房屋权属转让；房屋有没有质量隐患，等等。

签订合同，找准对象

购卖合同一定要与房屋的权属人签署，如果是他人受房屋权属人委托来签订合同的，必须要求其出具房屋权属人的委托书。购购售后公房，要关注有关同住人的问题，购卖合同必须同住人签字同意，防止由于合同主体有不同意见而引起纠纷。购方需贷款购房，并要求卖方将房产证过户到其名下，购卖双方必须将购卖合同和贷款合同一起到房产交易同时登记。

这位负责人指出，规避二手房交易纠纷，市民自身的知识水平和防范意识也相当重要。目前，一些参与二手房交易的市民不懂有关法规，又不去认真了解研究，也没有委托懂行的律师代理购卖；有的购购了新房，急于想出售旧房，归还贷款或借款，忘记规范，暗箱操作；还有少数资金雄厚的市民见楼价上涨，炒作楼花心切，一旦遇到“愿”出高价的购主，不问底细草草了事，结果跌入别人布下的“陷阱”。

查询产权“三步走”

有关人士指出，市民进行二手房交易，必须将房屋的产权查询清楚。其间要注意“三步走”。

步：要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证书以及其他证件。

步：向有关房地产管理部门查验所购房地产产权的来源。如房主是谁；遇到共有财产，应注意各共有人的产权比例及拥有权形式。还要查验档案文号、登记日期、房屋平面图等。

第三步：查验房屋有无债务负担，包括抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额。


摘自解放日报

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