举案法说

　　黄女士在海口绿色佳园小区购了一套房，拿到房产证时发现上当了！她说，房内近50平方米的夹层阁楼，开发商从未报建，由此导致她的房屋产权面积严重“缩水”。

　　因开发商拒不赔偿，黄女士一纸诉状将开发商———海南佳元房地产开发有限公司告到法院。不料，日前一审法院认为，虽然房产证的面积比实际面积少了40多平方米，但产权“缩水”部分即阁楼，已由黄女士实际使用，故判决支持开发商不赔，驳回了黄女士的诉讼请求。

　　“房屋‘缩水’了还有理？”黄女士对这样的一审判决表示十分意外和吃惊，并于近日向二审法院递交了上诉状。

　　合同约定 房屋面积含阁楼

　　2003年10月31日，黄女士购购海口市绿色佳园小区一套预售商品房，与开发商海南佳元房地产开发有限公司签订了《商品房购卖合同》。合同约定：该房套内建筑面积为169.56平方米（124.81+44.75），按套内建筑面积计价，单价为每平方米1567元，总价约为26.6万元。其中面积为44.75平方米的部分，开发商称是房内的阁楼面积。

　　合同内还约定，该房的房产证面积与合同面积的面积误差比完全值在3%以内部分，应由开发商返还给业主；面积误差比完全值超过3%部分，应由开发商双倍返还给业主。

　　房产证 缩水40多平方米

　　去年6月10日，黄女士拿到了房产证。但房产证上登记的建筑面积为140.39平方米，其中套内面积为127.03平方米，套内面积比合同约定的少了42.56平方米。该房屋的面积误差比达到了-25.1%。为此，黄女士夫妇认为，按照合同的约定，开发商应返还他们的金额，包括面积误差比完全值在3%以内的部分、面积误差比完全值超过3%的部分等，共计约13.62万元。

　　开发商 阁楼未收“物业费”

　　黄女士多次向开发商索赔，但都被断然拒绝，只好诉诸法院。

　　“那40多平方米，实际就是阁楼面积。”开发商佳元公司承认，公司已经就阁楼部分收了黄女士4.6万余元。该公司认为，阁楼虽办不下房产证，但黄女士已经使用了阁楼，而且阁楼已享受不交物业管理费的“优待”，所以，黄女士的诉讼请求没有事实依据，应予驳回。

　　黄女士则认为，我国法律明确规定，房产的实际面积，只能以房产部门核验的产权登记面积为准，他们在绿色佳园购的阁楼部分，产权不被房产部门认可，开发商应当就“缩水”部分如约赔偿。　

　　一审 既已使用，就不该赔

　　一审法院向海口市房产管理局查明，黄女士在绿色佳园购购的这套房，阁楼面积为48.39平方米，是开发商在规划外所建，不能办证。

　　一审法院审理认为，黄女士所购房产内的阁楼，是该套房不可分割的部分，虽未在规划报建范围之内，但使用权不受影响，且黄女士也按合同约定支付了阁楼款，并实际使用了阁楼，该套房的实际面积为175.42平方米（127.03+48.39），比合同约定的面积169.56平方米（124.81+44.75）还大，所以，黄女士夫妇以产权证登记面积少于合同约定面积为由，要求开发商赔偿，理由不成立。

　　一审还认为，黄女士在占有使用阁楼的同时，又要求开发商退还阁楼的款，有悖于我国《民法通则》的公平原则。由此，判决驳回了黄女士的诉请。

　　上诉 房屋实际面积，只有“房产证”说了算

　　“一个没有报建的违章建筑竟敢拿出来出售，而且还得到法院的认可，实在令人费解。”对于一审判决中所称的“公平原则”，黄女士说，花钱购下的阁楼虽然现在可以使用，但没有产权，这部分面积怎么在市场上转让？更何况，使用一个违章建筑，在安全上也令人担心，这已经给她造成了实际损失，难道公平吗？

　　法律人士点评

　　海南大学法学院教授、民商法硕士生导师毛卫民认为，对本案的处理有必要注意以下两点：

　　点，也是较关键的一点：阁楼根本未经报建，更未获得相关部门的许可，依法当属违法建筑。既然是违法建筑，依法根本就不得购卖，否则，购卖当属无效。既然阁楼的购卖无效，依法应当相互返还，即黄女士将阁楼返还给开发商，而开发商向黄女士返还阁楼的价款。但是，从本案的实际情况来看，返还阁楼显然不可能(阁楼已成为该黄女士坐拥住宅不可分割的部分)，黄女士可要求开发商补办报建手续，以使她能够办到房产证；如果不能补办，则可以双方协商处理。

　　点，如果开发商在卖房时没有向黄女士告知阁楼未经报建的事实，则属欺诈，黄女士有权依据《消费者权益保护法》要求开发商承担赔偿责任。但是，如果黄女士在购购时知道阁楼未经报建，则另当别论。

　　需要指出的是：阁楼不能获得产权，虽然不影响其使用，但会影响其转让（由于没有产权，她欲转让时，别人可能不会接受，从而使其失去交易价值），所以不能说没有损害黄女士的合法权益。另外，法律上的“公平”原则是在“合法”的前提下讲的，或者说只有在合法的前提下才可能探讨是否公平的问题，相反，若是违法购卖，则“公平”无从谈起。本案的阁楼购卖原本就是违法购卖，所以根本没有“公平”可言。若要说公平，要么开发商把阁楼的价款退还给黄女士，然后可以把阁楼拆走，但是，由此给黄女士造成损失的，开发商应当给予赔偿；要么由开发商与黄女士协商，就黄女士的权益损失作出合理赔偿。

　　海南富岛律师事务所王律师个人认为：

　　本案被告作为一家专业房地产开发企业，应当熟悉国家有关房地产开发建设的法律法规，但其却在政府颁发的《建设工程规划许可证》批建范围之外，另行添附建设所谓阁楼，显属《城市规划法》第40条规定的违法行为。

　　《城市房地产管理法》第37条中明确规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案中，开发商明知违反规划建设的阁楼不能办理房屋所有权登记，不能取得权属证书，却将其作为房屋建筑面积（套内建筑面积）的一部分，以4.6万余元的价格转让给购房人。该行为违反了法律的禁止性规定，双方合同中关于阁楼购卖的条款当属无效条款。

　　此外，如果本案中没有确实充分的证据证明，购房人是明知所购阁楼不能办证，仍然坚持购购使用的，则开发商的行为同时还构成对购房人的欺诈。根据《消费者权益保护法》第49条的规定，开发商除应返还该阁楼的价款外，还应向购房人支付相当于该价款一倍的赔偿。

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