２００４年１０月２６日，焦作市某公司职工吴某与省某不动产总公司焦作公司（以下简称不动产焦作公司）签订购房协议一份，协议部分内容约定：吴某愿购购不动产焦作公司开发的５号院６号商品房，面积为１９１．１１平方米，单价７０７元／平方米，总计１３５１１４．７７元。协议签订的同日，吴某向不动产焦作公司交纳了房款１３５１１４．７７元及契约工本费２０元。后吴某向不动产焦作公司交纳办房产证手续费１０００元。吴某的房产证上登记的房屋总层数为两层，建筑面积为１８１．７２平方米。此后吴某与不动产焦作公司就实际面积与约定面积是否相符未能达成一致，引起诉讼。经鉴定，结论为：一、二楼建筑面积为１８１．７２平方米；阁楼建筑面积为１０．５２平方米，不计入建筑面积。对此鉴定结论，双方均无异议，但吴某认为阁楼是不应该计入房产面积的，不动产焦作公司则认为三层阁楼１０．５２平方米是存在的，是包含在整套房屋内的。

　　一审法院认为，原、被告双方签订的合同合法有效，双方均应按合同约定履行。被告辩称涉讼房产是论套卖的，但购房协议中未约定，且被告未举证证明，不予采信。原、被告双方约定的建筑面积为１９１．１１平方米，单价为７０７元／平方米，而原告房产证上登记的和鉴定的建筑面积均为１８１．７２平方米，合同对约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式未作约定，参照我国《商品房销售管理办法》有关规定，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比完全值在３％以内（含３％）部分的房价款由房地产开发公司返还购受人；完全值超出３％部分的房价款应由房地产开发公司双倍返还购受人。故被告应返还原告９２２４．０２元。原告的部分诉讼请求正当，应予支持。故判决：一、被告应于本判决生效后三日内返还原告房价款９２２４．０２元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费５６６元，其他诉讼费１３０元，计６９６元，由原告负担２０８．８元，被告负担４８７．２元。

　　不动产焦作公司不服一审判决提起上诉。焦作市中级人民法院经审理后认为，本案属于商品房购卖合同纠纷。上诉人称其售给被上诉人的房产是按套卖的，包括小阁楼和小院，小阁楼应计入建筑面积。但双方在购房协议中只约定了面积、单价和价款，并未有其他约定。建设工程规划许可证是在被上诉人购购后补办的，双方对此均不持异议。在其后办理的房产证上建筑面积比协议书约定的面积少９．３９平方米。庭审中上诉人又未能举出有力证据对其主张加以证明，对其主张本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。二审法院于近日作出裁定：驳回上诉，维持原判。□汤学军张建忠

　　评析

　　薛秀兰（焦作市中级人民法院法官）

　　有关阁楼面积的法律规定

　　本案中，小阁楼不应计入建筑面积符合我国《国家房产测量规范》。该规范中房屋的建筑面积系指“房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高２．２０ｍ以上（含２．２０ｍ）的恒久性建筑”。“楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积”。“房屋天面上，属恒久性建筑，层高在２．２０ｍ以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在２．２０ｍ以上的部位，按其外围水平投影面积计算”。而上诉人出售给被上诉人的房屋小阁楼沿高为１．４５ｍ、脊高２．３３ｍ，平均高度均未达到２．２０ｍ的要求，故不能计入建筑面积。

　　约定面积与实际面积不符的处理

　　双方合同约定的建筑面积小于房产证上登记的建筑面积，双方在合同中又未作约定的，应参照《商品房销售管理办法》的有关规定，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比完全值在３％以内（含３％）部分的房价款由房地产开发公司返还购受人；完全值超出３％部分的房价款应由房地产开发公司双倍返还购受人。

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