英国：低收入者可住公共住房

英国政府通过提供公共住房和住房补贴两种途径来实施住房保障制度。

公共住房。英国住房，分为私人住房和公共住房。公共住房又称社会住房，是由地方政府和非营利机构——住房协会共同拥有和管理的，主要用于解决低收入者的住房困难。

20世纪80年代，经历了大规模的住房私有化浪潮后，英国政府开始削减新建住宅资金和旧房维修基金的投入，扶植住房协会，并由其提供低成本的公共住房。1988年修订颁布的《住房法》规定，允许租户通过自愿投票，将其居住的公房整体转让给住房协会。目前，英国共有公共住房520万套，其中地方政府拥有三分之二，住房协会拥有三分之一。

地方政府的公共住房建设资金来自于政府。在英格兰，地方政府每年编制解决住房问题的计划，上报政府。政府对计划下达指导原则，并通过这些原则来评估和筛选地方政府提交的项目。在政府公共住房建设资金紧缩的情况下，这些计划成为有效控制住房资金膨胀的工具。住房协会则更多地利用房屋抵押，从私人资本市场上借得资金。这在一定程度上缓解了政府投入的不足，但也提高了借入成本。

住房补贴。住房补贴是以低收入家庭为主要对象的社会保障。住房建设资金和住房补贴来自两个不同的政府部门。劳动和社会保障部制定住房补贴政策，地方政府的相关部门负责审核和执行。住房补贴支出完全取决于低收入家庭的住房需求，没有预算限额。任何人，只要其收入低于政府设定的标准，都可申请住房补贴。

点评 英国是世界上较早实行政府干预住房市场的国家。有趣的是，这个以自由市场经济的鼻祖亚当·斯密而闻名的国家，在中低收入住房保障问题上，政府用的却是类似于计划管理的行政模式。英国的经验表明，政府需要直接介入居民住房问题，并作为公共住房的供应商。它保障的目标面向低收入，值得借鉴。

法国：不同收入群体都有房住

法国政府住房政策核心是鼓励中高收入家庭购房，帮助低收入家庭租房，使不同收入群体都能得到与其收入水平相适应的住房，主要是采取补贴、税收、金融、担保等措施实现政策目标。

补贴。20世纪80年代，法国把政府补贴从“砖头”转向“人头”，从低租金住房建设补贴转为低收入家庭住房补贴。凡是收入水平低于社会标准的家庭，都可以获得住房补贴。

税收。政府在住房税收方面主要有四种方式：一是住房储蓄存款利息收入免征所得税；二是住房贷款利息可以作为支出，从所得税税基中扣除；三是私人出租住房租金收入免征所得税；四是降低出租住房建设增值税，从20．6％降到5．5％。

金融。由于住房价格昂贵，在法国很少有人全部靠自己的钱购房，几乎全部依靠银行贷款。这就需要向购房者提供多品种贷款支持，以适应不同购房者的多种需求。目前法国住房贷款主要有三种，分别是市场利率贷款、住房储蓄贷款和零利率贷款。市场利率贷款是金融机构利用自有资金发放的贷款，贷款的利率、期限、头付款由金融机构自行确定，政府不加干预。住房储蓄贷款是利用住房储蓄发放的贷款。法国住房储蓄系统主要由两种储蓄子系统组成：一种是1965年推出的住房储蓄账户，一种是1969年推出的住房储蓄计划。这两种储蓄的基本方法是：专项储蓄、存贷挂钩、低存低贷、国家奖励。这两种储蓄的主要区别是住房储蓄账户是活期存款，个人可随时支取，而住房储蓄计划是定期存款，个人不能提前支取。国家对住房储蓄账户的奖励少于对住房储蓄计划的奖励。零利率贷款是政府为进一步刺激住房市场，于1995年开始实行的。零利率贷款根据申请人的收入情况、子女多少和购房地点确定，凡是月收入不超过2万法郎的家庭，都可申请零利率贷款。零利率贷款额一般不超过住房价格的 20％，贷款期限与家庭收入成反比，收入越高，贷款期限越短，收入越低，贷款期限越长。较短期限为7年，较长期限为17年，利息由政府补贴。

担保。当借款人的收入水平过低，不能满足银行的住房贷款条件时，如果没有担保支持，就不大可能得到银行的贷款。为刺激住房消费，提高住房私有率水平，法国实行了住房贷款担保政策。法国于1993年建立住房贷款担保基金，由政府和发放零利率贷款的银行共同出资组成，所有发放零利率贷款的银行都须参加，并成为基金股东。政府不作为基金股东，但向基金提供反担保。当担保金破产时，政府负责偿还基金担保的债务。住房贷款担保基金主要是向使用零利率贷款的借款人提供担保。为鼓励银行加强风险管理，政府规定，基金承担风险的比率是固定的，在固定比率以外的风险由银行承担。

点评 法国的主要经验之一是“我住城堡，让穷人也有房住”。近日，法国政府要求开发商所建住宅必须含有一定比例的廉租房。这就意味着，法国今后新建楼盘不仅出现廉租房楼紧挨着普通商品楼的局面，甚至普通商品楼内就包含一定数量的廉租房。于是，穷人和富人将很自然地住到一起，廉租房的质量也有了保障。

西班牙：特定群体可住政府限价房

西班牙自20世纪70年代中期以来，由国家和私人推动的建房热一直保持强劲势头。国家为此颁布了不少法律，从政府投资和行政指导、私营运作、群体联合等多方面促进这一产业的发展。其中建房合作社则是由国家法律引导、私人自愿组织实行的比较完整、比较成功的制度之一。

据西班牙央行截至2005年底的统计数字，西班牙全国有1539万多家庭，住房2370多万套，平均每个家庭有住房1．54套。据说，这一比例在世界属较高之列。这主要是西班牙政府高度重视住房问题、推行规范的建房合作社的结果。

为解决低收入家庭和年轻人住房困难问题，西班牙政府专门设立了住房部，对住房政策、住房市场等进行宏观调控。其主要做法：一是由政府统一建造福利住房。这是一种以政府补贴价格向住户出售的“官方保护性住房”。出售对象是中下。二是政府补贴购房者的银行抵押利息或对低收入者进行直接资助。三是建立政府指导下的住房基金体制。四是在土地价格等方面给予开发商优惠，开发商还可以得到一定的资金支持。但是必须由政府规定房屋的较高限价，而且住房面积不得超过一定标准，房屋出售或出租对象为特定困难群体。

政府对保障住房的资助：一是直接与金融机构达成协议，在贷款条件方面优惠；二是从公共预算中拨款，实行直接补贴。个人在购购保障住房时，可根据收入情况申请抵押贷款，利率由政府与银行商定后不能随意改变。与此同时，政府还对购购者给予头付补助 7000至10000欧元，困难家庭每月还贷同样可以申请政府补助。

点评 “所有西班牙的公民都有权拥有适合自己的住房”已被写入西班牙宪法。根据法律规定，政府有责任调动一切必要的资源，推动居民住房问题的解决。政府从建立社会保障制度入手，在财政、税收、金融等方面给予必要的支持。但是对享受住房补贴的对象，政府作出了严格的界限规定，有比较完善的管理监督机制，体现了公平合理。

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