2005年中国经济的谜团也许是房价。房价涨幅会不会走缓，房价会不会下跌，现在成了万众瞩目的话题。昨天下午，来自全国各地的地产界权威人士“西湖论剑”，论述“房地产市场的波动、调控与对策”。

用经济手段调节市场行为

利用宏观政策调控房价固然重要，但用经济的手段规范市场行为也是必要的手段。建设部政策研究副主任王珏林认为，现在地产市场出现了一些不正常的行为，较该管的是开发企业不正当的竞争行为。比如市场上出现囤积土地和房源，挤压市场，把市场价抬高以后再放出去，较后是强行购卖。这些现象都属于市场不规范、不正当竞争的行为，给消费者和国家造成了危害。我们要用经济的手段规范市场行为。同时，要建立住房保障体系。这是政府的职责，也是较基本的要求。一是必须建立；二是从住房较困难的群体向上推进；三是严格规范入住者的标准；四是推廉租、低价格租金、中等面积的标准住房。改善住房条件不能光依赖政府，应该靠市场去努力。五是建立地产市场预警机制。

中国社会科学院金融研究所尹中立博士分析了较近出台的一系列房地产政策，他认为表明了这样一些信息：，高层对房地产市场的认识得到了统一；，从政治的角度看房地产新政；第三，行政手段切中要害。高层对房地产市场的认识已经达到了高度的统一，意味着今后还会有更多的甚至是更严厉的市场调控措施出台。他认为可以从三个方面进一步完善地产政策：一是税收政策。完善税收政策还有不少文章好做。二是利率政策。调控房地产的较好的政策还是利率政策。未来房价调控达不到目标的话，利率很快就会涨上来。三是完善住房保障制度。

房产不能成为价值象征符号

浙江大学房地产研究所主任贾生华教授对我省的地产市场进行了剖析。他认为通常情况下，市场竞争导致商品价格下降，利润平均化，而浙江地产投资出现了超额利润。个体投资获取超额收益，造成整个社会集体非理性。房产被作为一个商品“收藏”起来，而不是投入使用。需求被不断“复制”，一些人购了一套之后，还要购套，甚至第三套。房价被人为炒高。住房被作为“价值象征符号”，而不是作为真正的住宅来考虑购卖和使用。

今年，由于全国局部地区地产市场过热，央行开始提高贷款利率，抑制需求。政策从抑制供给，控制投资规模，转向抑制需求。贾生华教授认为，这是一个好的转变。近期浙江地产政策应该“打击炒房，抑制投资需求，消除暴利和财富效应预期”。具体来看，应该增加短期交易（特别是期房）的资金成本和税费负担，必要时可以对短期交易进行行政管制。

正确理解“居者有其屋”

依靠短期的行政措施，或许可以稳住房价，抑制炒房，但地产市场根本问题如果没有解决，新一轮炒作也许还会重新开始。与会专家认为，社会各界对地产市场规律要有一个系统认识，要制定一系列有利于地产市场长期健康发展的政策和措施。

专家建议，在住房消费方面，要正确理解“居者有其屋”的含义。从住宅自有率看，50%-60%的自有率在很多国家已经算高的了；而调研表明，浙江住宅自有率在75%左右。如果按照当前浙江楼价，很多人倾其终身积蓄，或许还购不了一套住房。所以，如果以为地产市场需求会遵循“忧——有——优——又”的设想发展，那就不免过于天真。如果能够接收财富的占有呈金字塔型的，那不应该期望在市场手段配置下，全部家庭都能以自己拥有住宅方式，实现“居者有其屋”。因此，如果“居者有其屋”成为政策的目标和普通居民的期望，那么整个定位就会发生偏差。

政府住宅保障的责任边界在哪里？改善住房的责任应该找市场还是找政府？答案是政府的住房保障制度应该是有限责任制。政府住房保障制度头先是保障住不起房子的人，而不是购不起房子的人。目前政府的工作应该放在廉租房而不是经济适用房上。在实行基本保障之后，居民住房改善问题，应该通过市场来解决。

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