国际旅游岛获批后，海南房价出现爆发式上涨，海南省政府随之紧急叫停土地出让及审批新的土地开发项目。海南省土地管理部门的一把手，是如何看待海南当前的房价的?“两个暂停”的真正用意是什么?建设国际旅游岛，在土地供应上是如何打算的?带着这些疑问，记者对海南国土资源厅厅长严之尧进行了少有专访。 “两个暂停”的真正用意 上海证券报：今年1月15日，海南宣布在《海南国际旅游岛建设总体规划》获得国家发改委批准之前，海南将暂停土地出让，暂停审批新的土地开发项目。“两个暂停”的真正用意是什么? 严之尧：推出“两个暂停”是为了调整当前的土地管理和土地利用结构。国务院办公厅去年12月31日发布了《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，对海南房地产的要求及方向做了一些调整。如要积极引导和发展与旅游业相适应的房地产(此房地产是大房地产的概念)，科学规划房地产发展的类型、规模和数字，鼓励有实力的企业发展富有海南特色的高品质宾馆、度假村等房地产项目等。在整体要求上，包括在产业方面和对地产商的要求方面，有了比较大的变化，所以我们的规划也要做相应调整。比如第五大定位是南海资源开发和服务基地，现在明确了服务基地要做些什么，战略部署上也已经有了明显变化，因此有必要停下来，按照国家的要求来调整用地结构。 上海证券报：“两个暂停”推出后，海南的房价涨得更凶了。您如何看“两个暂停”的效果及海南当前的房价? 严之尧：海南房价的上涨，不是因为土地的供应不足所致，现在企业手中还有13万亩土地，并且有大量在建的项目。海南的房价本来就一直在涨，两个暂停让人们看明白了海南的环境优势和政策优势，所以购购的心情更迫切了一些。 投资者花每平方米2万元在海南购的是环境。海南以前的房价不高，是因为被低估了。海南的环境那么好，价格又低，又有国际旅游岛政策的颁布，将来发展预期十分的看好。它的上涨是富有对国际旅游岛的向往，和对优良环境的渴望等客观因素造成的。 商品房价格应交给市场来定 上海证券报：海南房价的急涨，导致市场出现了开发商囤地捂盘的现象，您对此是怎么看的? 严之尧：对囤积捂盘的我们要清理，对炒购炒卖的我们要打击。我认为政府应该管的是本地老百姓的住房，有政策性住房的保障，就不存在房价高的问题。省委省政府已经将保障性住房作为2010年的一号工程，各市县已经立下了军令状，用2至3年的时间基本解决全省的保障性住房问题。我个人认为，政府不必要花主要的精力干预高端商品房的价格。有钱人要购贵的，就让市场满足他们的高端需要，让多一些收益流进公共财政的口袋，一部分就可以用于解决老百姓的保障性用房问题，没有什么不好。只要解决好老百姓的住房问题，房价的高低就不是问题了。其他的商品房，价格交给市场来定。 这就像政府没有必要到五酒店干预人家鲍鱼鱼翅燕窝的价格，政府应该做的是要到粮所看看粮食的价格，粮食价格高了，说明物价高了，老百姓难以承受了。现在我们看到本地中低收入的老百姓购不起房了，因此要做的是建大量的保障性住房。 上海证券报：保障性住房在全国鲜有成功的案例，海南打算怎么做?如何确保地方政府按计划执行? 严之尧：今年我们计划划拨8000多亩地用于建设保障性住房，比商品房供地要大得多。今年建多少套还得看具体的情况，得摸清到底有多少人符合保障性住房的条件，有多少中低收入群体。 我们已经明晰了保障性住房用地的规定，现在我们正在加强这方面的管理和细化这方面的规定。这规定已经草拟出来了，现在在按程序报批。 罗保铭省长在作《政府工作报告》时，已明确表示从今年起将保障性住房建设纳入对市县的考核。保障土地供应，细化相关规定，纳入地方政府政绩考核，多管齐下，相信保障性住房建设指标应该就能够执行下去了。 供地将向高端地产及保障性住房倾斜 上海证券报：建设国际旅游岛，海南在土地供应上是如何打算的? 严之尧：生态绿色是建设国际旅游岛考虑的主要因素，在保护中发展，在发展中保护，在不破坏环境的情况下发展。土地供应也一样。针对国务院对海南的要求，我们这轮土地政策也做了比较大幅度的调整，我们的土地规划包括总量结构、用地结构，也做了调整，主要是向旅游业和高科技产业倾斜。 整个供地的政策是保证旅游用地，高科技产业、保障性住房用地、社会事业用地和基础设施用地。头先要充分保障政策性住房，比如说双限房、经济适用房及廉租房的建设。市场上的商品房应该由市场来调节，大多数中低收入的房要由政府政策来保证供应。当然保障性住房要细分，按情况细分，到底是经济适用房还是双限房，这是建设管理部门的事。 其次是高科技产业。海南的生态环境非常好，除了发展旅游业，有竞争优势外，我认为海南发展高科技更有竞争优势。高科技人员年薪都很高，其中很多人在追求一个好的工作环境让其实现个人的价值的同时，他更想要一个好的居住环境，能够活得健康一点，活得心情舒畅一点，那么别的地方环境就不如海南，而他们对高房价有一定的承受能力。这方面土地一定要保障。 此外，现代工业、社会事业、医疗、教育卫生以及基础设施等所需用地，也将优先保障。其他用地将根据实际情况来考虑。 我有一个很重要的观点是，作为土地管理部门，不能简单判断卖地多少钱，为了收取土地出让金而出让土地，而应该为这个地方科学、持续、稳定、快速发展而去出让土地。 海南国际旅游岛建设上升为国家战略引发了一轮投资海南的热潮，特别是房地产市场出现快速上升的势头。为抑制预期防止泡沫，海南出台了“两个暂停”为代表的土地供给政策，顿时引起全国关注，关于海南房价的争论也频频见诸媒体，甚至有人质疑，海南房地产是否出现了泡沫? “正常的市场供需关系引发的房产价格上升不可怕，倒购倒卖商品房和倒购倒卖土地的投机行为才可怕。我们现在的工作就是要防止投机炒作混乱房地产市场秩序，从源头上规范房地产开发土地的管控，全力保障海南房地产市场的健康发展。”1月29日，省国土环境资源厅厅长严之尧接受海南日报记者少有专访，全面剖析海南房地产市场未来走向。 “土地新政”不只“两个暂停” 严打土地投机炒作：全面清理囤地行为，打击非法转让 海南的“土地新政”不仅仅是“两个暂停”。严之尧表示，省委、省政府对房地产市场走向高度重视。除了“两个暂停”，还先后就房地产开发闲置土地处置、房地产用地调控、建设用地的供应与管理出台了政策，打出“组合拳”。当前，主要落实四方面的工作： 保障性住房的用地需求100%保障，全力推动2010年海南“一号民生工程”的建设。解决广大老百姓的居住问题。“这是较关键的问题，海南老百姓的住房问题解决了，房价也就不是问题了。”严之尧说。 全面清理已出让但尚未开发的房地产闲置土地，打击囤积土地的行为。据悉，目前海南企业手中共有已出让土地13万亩，其中相当部分是按规定应开发而尚未开发的。此举可加快房地产开发建设速度，加大房地产市场的供给量。 严厉打击非法购卖土地的行为，特别是以转让股权方式非法转让土地的行为。按规定，企业股权转让在税费和转让条件上都远低于土地转让。如土地转让要求建设完成开发量的25%以上，股权转让没有此限制条件，因此往往成为非法炒卖土地者的惯用伎俩。 全面清理企业的土地成片开发项目，加快成片开发的基础设施建设，严格按照计划向地方政府交出熟地，地方政府及时按照规划、计划出让土地。 严之尧表示，这一系列政策表明，海南正在从源头上规范房地产市场秩序，抑制过热预期，遏制投机炒作，减少房产泡沫出现的机会。 “两个暂停”不是房价上涨推手 对当前房产供应总量没有影响 在“两个暂停”出台后，有声音认为这一政策推高了房价。严之尧对此观点很鲜明：“两个暂停”不是房价上涨的原因，因为这一政策没有影响到海南的房产供应总量，从本质上看，房价上涨也不是因为供地暂停，目前全省可供房地产开发的土地仍然很多。 严之尧表示，“两个暂停”并没有停止房地产开发项目的报建，企业手中已出让但未开发的土地13万亩仍然可以申请建设。如果这些土地实实在在进入开发，房产市场的供应量将大大增加。从这一点也可以看出，海南房地产市场当前的问题不是增加土地供应，而是清理囤积土地和打击土地炒卖，促使已出让土地加速开发。 也有声音认为海南又出现了1990年代初的房产泡沫。严之尧对此同样鲜明反对：二者有本质上的不同。 严之尧分析，1990年代初的泡沫主要源于土地的倒购倒卖，“炒楼花”，形成大量银行债务。此轮房价上涨情况完全不同，由大量度假居住需求所推动。因此，今天主要是管控好土地的泡沫。由此看来，“两个暂停”是关系到海南如何落实国际旅游岛建设方针政策，关系到海南是否能够健康发展的理性决策，不是影响房价的波动原因。从长期来看，当前的海南房地产市场还是健康的，将来也会是健康的。 限制商品房开发大量廉价拿地 土地供应向保障性住房、社会事业、基础设施、旅游、高科技、现代工业等倾斜 目前，海南建设用地存量约30万亩，加上每年近4万多亩的新增用地指标，建设用地数量上是足够的，但怎么用好是个大学问。“政府不能以土地收入为主要目的过量出让土地，要以社会经济发展为主要目的而出让土地，真正发挥土地‘闸门’对经济发展的宏观调控作用。”严之尧说。 据悉，在规范土地二级市场的同时，海南还将强化一级市场的管控。严之尧明确表示，将对土地供给结构进行大调整，限制商品房开发大量廉价拿地，土地供给100%满足保障性住房，并向基础建设、社会事业、旅游、高科技产业、现代工业等项目倾斜。 “加强管控不是推高房价，而是以土地供应调整海南的经济结构。”严之尧说，1990年代初的热钱几乎都是投入房地产，所形成的房地产泡沫教训是十分深刻的。利用好国际旅游岛获批后的投资热潮，引导投资进入这些建设国际旅游岛较需要的领域，使之真正成为推动海南发展的力量，是我们大家的共同责任。 “双轨制”是海南住房供给趋势 形成适应不同类型

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