这几天国内楼市调控政策密集出现：“实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购购头套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款头付款比例不得低于30%；对贷款购购套住房的家庭，贷款头付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购购第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购购住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。” 　　政策一出，消费者都在期待，期待房价会不会下跌。紧接着“北京房价下跌、投资者大量的甩盘”等信息迅速传播。消费者开始雀跃，准备端上小板凳等着房价下跌。整体观望情绪更加严重。 　　暂且不论国内购房者的变化，先看看海南购房者的变化。 　　我个人认为这次的调控政策进一步加深了消费者的观望情绪，另外一方面就是海南的客源进一步减少，市场销售压力增加，客户需求逐渐向高品质化发展。 　　海南的购房需求主要包括头套购房者、本地改善型的二套购房者、岛外用于养老、度假的普通购房者、岛外用于升值和出租的长线投资购房者、岛外短线投资者、岛外高端房产自住度假购购者。 　　头先，头套购房者购房门槛提高，想购个三房的头付比例提高七八万。这个主要归功于对于购购套型引导政策。这次调控政策的出台，这些人观望情绪是的。 　　其次，本地改善型和岛外养老、度假型都属于二套房贷，由于头付比例和利率的增加，这部分需求受到打击很大。年前房价的猛涨已经让一部分中低产购购者望洋兴叹了，这次打击范围更大了一些。 　　再次，岛外长线投资炒房者由于贷款成本的提高，导致投资成本提高，率会急剧下降，再加上房价下降的预期造成很多长线投资者抛盘撤离，这些均会造成这些投资者投资更加慎重，投资减少。有人说海南岛外购房者中仅有30%是按揭贷款的，70%属于一次性付款。但是30%不能按揭之后海南的到外客户会一下子损失30%，这个对于市场的冲击也不可小窥啊。 　　对于那些短线投资者，如温州炒房团，他们投资方式基本上为一次性付款，迅速拉升房价、然后通过更名等方式迅速套利。而接手的人基本上还算是头套购房。琼版的“国11条”已经对更名等方式进行了限制这样的更名等行为。这次的调控政策对造成接手者迅速减少，这样已经让这些短期炒房者难以操作。 　　我觉得这次先进不怎么受影响的还是高端的自住和度假需求者。这部分人资金实力雄厚，购房基本不做按揭。所以税收政策对这部分人影响不大。而这部分人需求的是一些环境和产品品质俱佳的高端地产产品。这部分产品主要集中在三亚、陵水、万宁等滨海地带。 　　纵观海南的房产品质，例如海口，很多楼盘的品质与一些内地的县级市的房产品质类似，也就是三四千块的价格水平多对应的产品。很多项目建筑密度大，一梯六户八户、产品质量较差、连门禁系统都没有。现在形势好了，可以购到一万多，这个属于运气好。但是未来市场区域理性之后消费者在为高房价购单的同时一定会考虑产品质量问题的。 　　现在客源进一步萎缩，下一步市场供应量急速增加必然导致激烈的竞争。如果大家都要死扛价格的话胜出者一定是品质高者。

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