经过近十年的发展，地产业取得了有目共睹的进步，同时也积存了大量资产泡沫。从一定意义上说，楼市将来何去何从，很大程度上将取决于市场和国家能否处理好这个资产泡沫。 　　处理泡沫，有“软”“硬”两种方式，所谓“硬”就是刺破泡沫，可能是主动的，也可能是被动的，但无论主动还是被动刺破泡沫，都将给经济带来很大冲击。所谓“软”就是通过各种手段，慢慢吸收资产泡沫，防止其对经济构成迅速的冲击。 　　毫无疑问，只要还有可能，当局一定会选择“软”的方式来解决泡沫问题。这样就要采取“两手抓”的措施：一手抓调控，抑制房价，防止泡沫的扩大化；一手抓吸收，采取各种措施吸收地产泡沫。显然，抓调控，当局的牌很多，四月以来各种措施层出不穷，后续措施也很多，不必过于操心。但吸收地产泡沫却比较棘手，似乎只有通胀一个手段可用。 　　如果造成一个普遍的通胀，物价普涨X%，而房价未动，那就相当于房价大约下降了X%，如果房价泡沫恰好也是X%，那问题就迎刃而解了。（这只是粗估，不是很准确。） 　　那么，现在问题就集中在下面几条上。 　　一，房价泡沫有多大。 　　二，我们能忍受多大的通胀。 　　三，留给我们的时间还有多少。 　　四，利率如何调整。 　　头先说个问题，房价泡沫有多大？这个问题存在很大分歧，有人认为达到70%，有人则声称没泡沫。这两种观点都有些极端，我们不妨分析一下在做定论。 　　自02年以来，地产业大致经历了三个阶段。一是02年到05年，是正常发展阶段，在这一阶段因为当局的鼓励，多年积存民众购房意愿得以释放，可以认为这期间的房价上涨是符合市场规律的，不存在泡沫。二是05年到07年或08年，这期间，因为汇改等外部因素影响，地产业出现泡沫迹象，房价上涨存在一定虚高。三是08年到现在，这阶段因为经济危机影响，当局政策不断调整，地产业出现高位的震荡，但总体处于上升态势，可以认为这阶段是较严重的泡沫积累期。 [免责声明：本文仅代表作者个人观点，与南海网-地产海南无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本网核实，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本网不作任何保证或承诺，请网友仅作参考，并请自行核实相关内容。] 取个中间值，我们将06年作为泡沫开始积累的时间。那么06到现在房价上涨幅度应该在50%左右。也就是说泡沫大约是50%。我们再扣除这几年的cpi增长和经济增长，大约可以抵消掉一部分20%。也就是说房价泡沫大约在30%左右。当然这个值是一个粗估的平均值，且扣除了通胀和经济增长因素，一线城市应该大于这个值，而三线城市一定小于这个值。 　　下面说个问题，我们能忍耐多大通胀。改革以来，大约有两次比较大的通胀时期。一次是89年，cpi是18%，次是93、94、95三年，cpi分别达14.7、24.1、17.1。其中89那次有其特殊历史原因，特别是受价格改革影响很大，也只持续一年，影响较少。而93到95年持续三年的大通胀却很引人注目，我们以这三年的中间值18%来做推测，那么未来当局可能忍受的通胀也不过如此。而未来三年，以楼市虚高30%计算，只要年均cpi保持9.1%就可以抵消掉楼市泡沫。 　　再说第三个问题，就是我们的时间还有多少。 　　这个问题主要受两个因素影响。一是社会可以忍受高通胀的时间，二是人民币升值的时间。93到95，社会忍耐了三年的高通胀，那么这次或许也可以忍耐三年；上次人民币升值20%正好也是三年，那么我们就以三年为时间，如果超过三年，高通胀将无以为继，人民币升值也将结束，热钱也会彻底逃走，这样就很难应对泡沫了。 　　较后说第四个问题，也就是利率。 　　未来三年，要抵消30%的房产泡沫，每年的cpi要达到9.1%左右，远少于93到95年，但必须注意，在那三年平均利率达到了13%以上，加上当时的利息保值措施，实际利率达到20%以上。但现在则不同，如果有这么高的利率，即便人民币不升值，热钱也将疯狂涌入，而且未来是要制造一定的通胀，那么就需要较低的利率。在货币从紧的08年，利率是5.8，这个利率只持续一年，就造成了地产业的普遍萧条，所以，地产要软着陆，利率必须低于这个数值，我们大约估计为4.0甚至更低。 　　我再总结一下。要用通胀实现楼市软着陆，未来三年内，通胀大约要维持在年均9.1，利率应该保持在4.0，这样三年后，物价普涨30%，楼价保持不变，地产泡沫问题就基本得以解决。如果我们有这么大的通胀尺度的话，社会游资和热钱的问题基本可以忽略，只需要在通过利率以外的一些手段做必要疏导，而无需过度担心，甚至可以在必要的时候投放一些货币维持高通胀。唯独应该做的就是加大对楼市的调控措施，使用除利率以外的一切手段应对高通胀背景下的楼价上涨，防止楼市泡沫的继续吹大，也就是说未来三年内，只要房价稍有上涨态势，严厉楼市调控将如影随形。 　　上面就是我对用通胀托住楼市的一些看法和设想，很多都是粗估，数据也多数来自统计局，错误在所难免，特别是楼市泡沫大小的问题分歧很大，更增大了误差程度，这些只是给读者做一个参考，算是抛砖引玉，当然也欢迎扔砖头。而且一个更严重的问题是，三年后，我们怎么做，楼市泡沫解决了，可是高通胀又如何应对？超高的利率也将带来楼市三年后无以为继。或许这里面就需要更高超的货币手段来应付了，总之仅仅用通胀一个手段挽救楼市是远远不够的，但至于其他手段，我暂时还没想到，或许周小川抑或温同学有更高明的办法吧。 　　较后在说明一点，上面我是就现在大家普遍比较关心的通胀和楼价的问题做一个设想，并不代表我认为当局会采取这样的措施，从目前风风向看，似乎防通胀成了要务，但这样就会造成房价的快速下滑，前景并不看好。但同时，我也不相信当局会有刺破泡沫的勇气，形势究竟怎样，还需进一步观察。至于通胀能否挽救房价，我上面说了这么多，相信大家心里都会有一个自己的分析。 [免责声明：本文仅代表作者个人观点，与南海网-地产海南无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本网核实，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本网不作任何保证或承诺，请网友仅作参考，并请自行核实相关内容。] 经过近十年的发展，地产业取得了有目共睹的进步，同时也积存了大量资产泡沫。从一定意义上说，楼市将来何去何从，很大程度上将取决于市场和国家能否处理好这个资产泡沫。 　　处理泡沫，有“软”“硬”两种方式，所谓“硬”就是刺破泡沫，可能是主动的，也可能是被动的，但无论主动还是被动刺破泡沫，都将给经济带来很大冲击。所谓“软”就是通过各种手段，慢慢吸收资产泡沫，防止其对经济构成迅速的冲击。 　　毫无疑问，只要还有可能，当局一定会选择“软”的方式来解决泡沫问题。这样就要采取“两手抓”的措施：一手抓调控，抑制房价，防止泡沫的扩大化；一手抓吸收，采取各种措施吸收地产泡沫。显然，抓调控，当局的牌很多，四月以来各种措施层出不穷，后续措施也很多，不必过于操心。但吸收地产泡沫却比较棘手，似乎只有通胀一个手段可用。 　　如果造成一个普遍的通胀，物价普涨X%，而房价未动，那就相当于房价大约下降了X%，如果房价泡沫恰好也是X%，那问题就迎刃而解了。（这只是粗估，不是很准确。） 　　那么，现在问题就集中在下面几条上。 　　一，房价泡沫有多大。 　　二，我们能忍受多大的通胀。 　　三，留给我们的时间还有多少。 　　四，利率如何调整。 　　头先说个问题，房价泡沫有多大？这个问题存在很大分歧，有人认为达到70%，有人则声称没泡沫。这两种观点都有些极端，我们不妨分析一下在做定论。 　　自02年以来，地产业大致经历了三个阶段。一是02年到05年，是正常发展阶段，在这一阶段因为当局的鼓励，多年积存民众购房意愿得以释放，可以认为这期间的房价上涨是符合市场规律的，不存在泡沫。二是05年到07年或08年，这期间，因为汇改等外部因素影响，地产业出现泡沫迹象，房价上涨存在一定虚高。三是08年到现在，这阶段因为经济危机影响，当局政策不断调整，地产业出现高位的震荡，但总体处于上升态势，可以认为这阶段是较严重的泡沫积累期。 [免责声明：本文仅代表作者个人观点，与南海网-地产海南无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本网核实，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本网不作任何保证或承诺，请网友仅作参考，并请自行核实相关内容。]

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