保障房大提速、信贷闸门收紧、第三套房限购、土地税清缴……2010年，一系列高强度的调控举措让火爆的楼市逐步回归理性。2011年的楼市将会何去何从？今年购房能否实现财产保值？在近日举行的“2011民生地产高峰论坛”上，经济学家与开发商们给出了不同答案。

　　让房价回归合理水平，显示了调控房价的决心毫不动摇。不过，对于什么是合理水平的房价，经济学家与开发商却有不同的看法。

　　焦点一：2011年楼市会不会调整

　　作为“史上较严厉”调控的一年，2010年的房地产调控政策试图通过增加供给、抑制需求达到遏制部分城市房价过快上涨的目标，全国楼市高速增长的局面得以缓解。但促使房价再次反弹的隐忧依然存在，今年房价会不会得到有效控制？

　　2011年房价不会降

　　林达集团董事长李晓林：现在购地的和卖地的热情不减，需求量也非常高，再加上现在产品短缺，不仅保障性住房短缺，商品房的需求、生产也比较慢，需要时间。几个因素决定了2011年房价不会降。

　　楼市泡沫风险比较高

　　安信证券头席经济学家高善文：我们可以看到部分城市的房地产价格在快速上升，这种上升很难用城市化来解释。目前大部分城市的房价已经超过2007年的高点，其中包含的泡沫风险比较高。短期来看，这种风险可能不会在2011年集中爆发，但是长期而言，一旦房地产交易量和价格出现大幅下降，其风险就可能随时暴露，必须加以警惕。

　　焦点二：2011年楼市调控怎么出招

　　元旦三天，全国不少城市楼市成交量出现较为明显的反弹，部分城市成交量甚至比去年元旦假期三天多成交近50%。在楼市调控已步入常态化的背景下，不少人士预测，第三波调控可能即将到来。

　　新的调控手段还会不断出现

　　头创置业董事长刘晓光：在经济手段上，将进行利率和利息的调整，开发贷款、按揭贷款将被控制；而行政手段已经出台很多，“限购令”、“限外令”，预售资金监管以及预售证的发放等。而且还将不断有新的行政调控手段出现，比如说针对地价和土地计划供给的。

　　焦点三：今年购房能否抗通胀

　　对于手握现金的投资者而言，房地产显然是较为稳妥，同时又不需要太强专业性的投资渠道。在投资渠道少、抗通胀等因素的作用下，房价在去年的居高不下便有了较坚挺的理由。今年购房还能否保值？专家看法较为谨慎。

　　房地产泡沫与通货膨胀很难并行

　　安信证券头席经济学家高善文：房地产泡沫、资产泡沫与通货膨胀是很难并行的。从未来更长的时间来看，周期力量的波动使得通货膨胀有一些起落，但是总体来看，通货膨胀在未来两三年内会向着相当不利的方向发展。而一个正在兴起的波动，可能对地产泡沫的未来走向产生很大的负面影响，至少对这些泡沫的前景会投下长长的阴影。

　　“通胀”将是抑制房价上涨利器

　　财经评论员马光远：通胀无疑是2011年经济工作的头号大敌，通过加息收紧货币，改变负利率，将成为货币政策部门必须的选择。这意味着，随着货币投放量的收紧和负利率的改变，2010年已经完全透支的“通胀”概念将不会成为支撑房价上涨的推手，反而成为抑制房价上涨的利器。

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　　焦点四：什么是合理水平的房价

　　让房价回归合理水平，显示了调控房价的决心毫不动摇。不过，对于什么是合理水平的房价，经济学家与开发商却有着不同的看法。

　　建筑成本加楼面价的一倍

　　经济学家成思危：我认为合理的房价是房价加地价折算成楼面价，不超过建筑成本加上楼面价的一倍。如果这样说的话，北京的建安费用大概在每平方米2000元，装修费用1000元，也就是一平方米3000元，再加上楼面价的一倍。

　　单价不应超过两月平均工资

　　玫瑰石顾问公司董事谢国忠：正常情况下，房价必须下降到工资和投资收益可以支撑的水平。在中国的房地产市场，现在的租金回报率不到3%，它必须回到5%以上，每平方米的单价则不应超过两个月的平均工资。所以，我认为大城市的平均房价可能会下降一半以上。

　　房价增长应和收入增长差不多

　　头创置业董事长刘晓光：所谓合理价位，我个人感觉房价的增长幅度和人民群众收入的增长幅度差不多就挺好。比如GDP增长9%，人民收入增长8%，房价应该有一个合理的幅度，反过来说，房价不涨也有问题，因为工资在涨，设备、原材料在涨，也是没有办法的。

　　焦点五：房产税能否成调控“杀手锏”

　　讨论长达数月的房产税终于渐行渐近。据新华网消息，财政部原则同意重庆开征高端商品房房产税，具体实施方案由地方政府制定。目前重庆正在抓紧完善相关方案，今年一季度有望出台征收文件。SOHO中国董事长潘石屹昨天惊呼“狼终于来了”，房产税能否成为压倒高房价的较后一根稻草？

　　房产税是打击空置的较好手段

　　清华大学中国与世界经济研究研究员袁钢明：楼市现状是一方面很多人购不起房，另一方面却有很多人购了房空在那里，这说明新建商品房资源被浪费了。日本当年通过地价税（类似房产税）调控楼市的经历说明，房产税是打击住房空置的较好手段。它可以加大持有环节成本，促使很多现有空置房流向市场。

　　高端房定义需要明确

　　知名财经评论员牛刀：重庆对高端房开征房产税，头先要明确高端房的定义。房产税应该是调节社会财富分配的机制，从这个机制上说，房产税应该针对有多套房产的人课以重税，否则，就成了象征性的对超级富豪收一点点小税，起不到房产税开征的作用，收不到房产税应有的效果。

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