“国四条”、“国十一条”的理论前提是，当前的房地产市场是一个完全消费的市场，房价过高或上涨过快就在于房地产市场供求关系失衡，就在于住房的供给不足，因此，大量增加住房的供给是遏制住房价格过高的有效办法。但是，在一个投资与消费没有区分的住房市场，如果再有过度优惠的个人住房信贷政策，这个市场一定是一个以投资者为主导的市场。在这个市场，不管是第几套房、头付比例有多高，投资者都一定会利用住房投资这种工具获利。只有严格区分住房市场的投资与消费属性，让住房投资采取市场定价不享受任何优惠政策，住房消费可享受优惠政策，并改变当前过度的信贷优惠政策，“遏制部分城市高房价”才有实现的可能性。

■学人新论■易宪容

2009年12月14日，国务院常务会议发布关于遏制部分城市高房价的四条决议。“国四条”要促进房地产市场健康发展，要遏制一些城市过高的房价，并希望采取相应的措施来达到遏制房地产炒作过多的目的。

2010年1月10日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，出台包括加快中低价位、中小套型普通商品住房建设；增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率等在内的11条措施。“国十一条”中明确规定对已利用贷款购购住房、又申请购购套含　以上住房的家庭包括借款人、配偶及未成年子女　，贷款头付款比例不得低于40％。

可以看到，政府已经意识到房地产价格过高的问题，并向市场发出明确的信号，政府要对高房价进行治理与宏观调控。但是“国四条”、“国十一条”的理论前提是，当前的房地产市场是一个完全消费的市场，房价过高或上涨过快原因就在于房地产市场供求关系失衡，就在于住房的供给不足，因此，大量增加住房的供给是遏制住房价格过高的有效办法。所以，在出台的相应措施中，无论是增加中小住房供给还是加大保障性住房的建设力度，无论是保证自住性住房优惠政策还是二套房贷头付款比例不得低于40％，其目标都是要增加住房供给。

在这种理论前提下，只要住房供给增加了，住房供求关系化解了，一些城市的住房高价格自然会得以遏制。但是，实际上，在当前国内房地产市场，这个理论（或假定）前提是不成立的。

投资与消费属性没有严格区分，导致住房消费者被住房投资者挤出

住房与其他商品不同，它具有两栖性，其本身既可用作投资也可用作消费。既然住房既可消费又可投资，而住房消费与住房投资的定价与需求有很大的差别，所以以投资为主导的住房市场与以消费为主导的住房市场是有根本差别的。以投资为主导的住房市场，其定价主要是由投资者的市场预期来决定，其投资需求可以在零到无穷大的区间；而以消费为主导的住房市场，其定价是由供求关系来决定，其需求取决于供求关系并是有限的。

因此，在一个投资与消费没有区分的住房市场，如果再有过度优惠的个人住房信贷政策，这个市场一定是一个以投资者为主导的市场。在这个市场，不管是第几套房、头付比例有多高，投资者都一定会利用住房投资这种工具获利。以2009年为例，不少城市房价过快上涨的核心原因，是房地产市场完全转化为以投资为主导的市场，是住房的投资者利用银行的信贷炒作过度，是政府的房地产政策没有把居民住房购购用作投资还是消费做出清楚的界定。在这种情况下，投资者岂能不利用过度优惠的信贷政策把房价炒上天？

中国的个人住房信贷是全世界较优惠的。2009年国内房地产市场之所以会出现突然逆转，与政府过度优惠的房地产政策有很大关系，特别是与过度优惠的个人住房按揭贷款有关。2007—2008年银行个人住房贷款名义基准利率分别为7．38％、7．47％（下浮15％后为6．273％、6．495％），但是2008年9月后连续5次降息，银行个人住房贷款名义基准利率降到了5．94％，下浮30％为4．158％，比2008年的个人房贷利率下降2．337％，下降幅度达到37％。而且其个人住房贷款优惠利率无差异，只要是个人住房按揭贷款，利率都是4．158％。正因为这种过度优惠的个人住房按揭贷款政策，使得2009年全国银行个人新增贷款（其中绝大部分为个人住房按揭贷款）出现超高速增长。

在这种情况下，莫说是购购多套住房可以投资，即使是购购一套住房以及所谓改善性住房也完全可以用作投资。比如，购购一套住房的居民可以利用过度优惠的信贷政策购购一套120平方米的住房用于出租，自己租住60平方米的住房，等其房子价格上涨之后再出售。而所谓“改善性住房”，要这样做更是易如反掌。

在全世界较为优惠的房贷政策下，中国住房投资者可以便利进入住房市场。当住房市场是一个以投资者为主导的市场时，住房消费也就成了一句空话，即使规定只优惠居民的自住性住房消费也是如此。因为，住房投资的价格优势，一定会让住房投资者成为住房市场完全主导者。在这种情况下，以投资为主导的市场一定把住房价格越推越高，较后只能把真正的住房消费者全部挤出（即使真正希望购购住房消费者也不得不参与这种投资炒作）。

住房消费与投资属性界定模糊，导致统计数据错位误导决策

住房既可消费又可投资的特性，也使政府的职能部门及地方政府在落实住房消费政策时，各取所需，根据其不同的需要出台不同的政策，从而使得住房市场与消费市场越来越远，投资性的购购越来越成为主导。对于这种现象，不少人认为是中国经济严重失衡的表现，认为中国经济增长是完全依靠投资增长并且是不可持续的。

比如，外国政府及学界一直在批评中国经济失衡的原因就在于居民消费率过低。但是实际的问题并非如此。从国家统计数据来看，在2000年以前，无论从总消费率还是消费贡献率来看，两者的比重都是在60％以上，但是2001年以后，这两个指标都出现迅速下降。比如，消费贡献率从2000年的65．1％下降到2007年的39．4％，下降幅度达40％。为什么居民消费在短时间内发生如此巨大的变化？为什么经济越发展，中国居民的消费率越低呢？近几年，国内居民的消费意愿真的是迅速下降了吗？实际上并非如此，只不过是中国居民消费结构发生巨大了变化，而国家统计部门的统计指标体系没有与时俱进。

也就是说，这几年经济结构发生变化的并不是居民消费突然减少或下降，而是在中国住房制度改革之后，居民消费结构发生了巨大变化。住房消费成为居民消费部分。但是，作为国家统计指标体系，住房并不是消费品而是投资品。当一些部门不根据现实发生的情况，以所谓国际惯例的模式来衡量中国的现实经济生活时，许多正常的东西变得不正常了，许多均衡的事情变得失衡。

把住房的投资性与消费性模糊化的结果，不仅让我们对现实的经济生活无法解释，甚至误解，而且它也可能成为不利于政府决策的信息。因为，在目前的情况下，国家统计部门根据所谓国际惯例把住房市场当作投资市场，这不仅可以给投资者进行住房市场炒作及把房价推高提供合法依据，而且房价上涨甚至飙升也不会影响CPI，与央行的货币政策调整也就没有关系。因为如果住房是消费品，其价格上涨一定会影响CPI的变化；房价快速上涨，也会造成CPI快速飙升，从而促使央行通过利率上调的方式来控制物价。利率上涨自然增加融资成本，住房投资者也就减少。但住房是投资品，房价上涨不对CPI构成影响，而不管房价涨得多快，涨得多高，央行都可以保持低利率，投资者也就可以利用政府优惠条件任意地炒作住房。

必须严格区分住房投资与消费属性，制定实施差别化政策

中国房地产市场成了投资者的天堂（没有住房个人所得税与物业税征收，这是在任何市场经济国家都不会出现的事情），房地产投资只赚不亏。在这种赚钱效应下，住房投资者岂能不利用过度的优惠信贷政策大力炒作房地产？因此，仅是增加住房供给只能成为住房投资者的投资机会，投资赚钱效应是无止境的，根本不会改变当前这种所谓的住房供求关系。

可以说，“国四条”、“国十一条”仅是把住房作为消费品，而没有把住房的投资与消费属性做一个严格区分，并在这种区分下采取不同的政策，仅是希望生产更多的住房来满足居民的基本居住需求，希望以此改善居民的居住条件，实际上这是根本不可能的。

当前国内房地产市场的问题，如果不能够对住房购购的投资性及消费性有一个严格的区分与界定，然后在此基础上调整相应统计指标体系和出台相应的政策，那么以投资为主导的住房市场格局就不会改变，住房的消费性也就无从谈起（目前只是名词概念意义上的自住性）。政府各职能部门就能根据其需要出台利于自己的政策，市场当事人就能够利用这种模糊性来给自己谋利。在这种情况下，要遏制住房过度的投机炒作也是不可能的。

只有严格区分住房市场的投资与消费属性，让住房投资采取市场定价（不能享受任何优惠政策），住房消费可享受优惠政策，并改变当前过度的信贷优惠政策，如取消所谓改善性政策优惠、提高个人住房按揭贷款利率并采取差异化利率、严格套住房信贷标准、降低住房贷款杠杆率、严格个人住房按揭市场准入等，这样才能让房地产市场变成一个消费者为主导的市场，把住房投资者挤出，遏制全国房地产价格飙升。

还有，想增加保障性住房建设、加强棚户区的改造来遏制部分城市的高房价，这无异于缘木求鱼。至于对房地产市场管理，比如所谓打击捂盘惜售、土地拍卖价格高涨等，这些都不是太大的问题。如果改变当前过度优惠的个人住房信贷政策及税收政策，征收住房交易个人所得税及物业税，房价方可得到真正的调整；通过有效的市场竞争及完善土地招拍挂和商品房预售等制度，房地产市场秩序自然会理性回归。

总之，“国四条”、“国十一条”与相关房地产宏观调控政策，尽管看到房地产市场价格快速飙升的风险，但由于对房地产市场判断不是太准确，也没有看到房地产与其他产业区别的特征所在，因此也就无法把握到2009年各地房价快速飙升的核心所在，其政策希望通过增加住房产品供给、保证住房自住性需求来完善住房市场及遏制高房价，我认为这是根本不可能的。因此，市场预期仍然会是以投资者为主导的市场，不少房地产企业拍卖土地的动力不是减弱而是增强。