作者系中国社会科学院金融所研究员

为降低商业银行的贷款风险，银监局要求商业银行加强防控贷款风险，特别是要加强防控银行的房地产贷款风险。但鉴于商业银行难以落实相关房贷紧缩政策及房贷政策的调整有限，暗示更为严厉的房地产调控政策或将出台。

目前，北京部分商业银行为防控贷款风险，已开始审慎评估并将二套及以上住房的头付比例提高到了60%。这一举动似乎与较近银监会主席刘明康强调从三方面加强严控商业银行对房地产领域的贷款风险精神基本一致，甚至还倡导要拒绝给投机炒房者贷款。由此，新一轮房地产信贷紧缩或已逼近。

确实，2009年以来房价之所以会快速飙升，住房销售之所以会快速增长，都是由于国内银行无限信贷扩张的结果。据统计，2009年个人住房信贷规模为2.46万亿元（同比增长4倍多），今年1-2月份为6500亿元（同比增长近4倍）。这些贷款通过不同方式进入了房地产市场。如果这一趋势不改变，无论采取什么房地产调控政策，我们都无法遏制高房价。从这个角度分析，限制银行对个人住房信贷的无限扩张，是遏制高房价或遏制房地产泡沫的有效途径之一。

但问题是商业银行能否真的落实或履行监管层要求其减少个人住房信贷的承诺或要求？这是个大难题，主要有以下四点理由。

一是由于目前国内住房按揭贷款基本上属于中长期贷款，这种贷款的风险在短期内是不会暴露的，因而商业银行就把住房贷款视为低风险的贷款，更何况还有住房的抵押。

二是由于各级政府采取低利率、低税收等过度优惠政策鼓励住房消费，却对住房投资或投机很少限制，导致自1998年住房制度改革以来房价“只涨不跌”。住房作为银行的抵押品，也自然成了无风险的优质资产。

三是既然住房按揭贷款是当前银行较为优质的信贷资产，个人住房按揭贷款市场占有率高，也成为体现各商业银行长期竞争力提高的重要方面之一。

四是由于现代商业银行更容易形成“收益归自己、风险归社会”的特征，特别是国有主导的商业银行更是如此。这就有了2009年国内信贷管制政策一放松，银行信贷为何会出现数倍的过度增长。因此，要让国内商业银行自觉遵守银监会出台的相关监管规则，这个难度会很大。

上述四大理由显示，要想让商业银行自觉遵守监管层提出减少对个人住房贷款的要求是难上加难。但鉴于当前国内房价仍在快速上涨，笔者认为，目前仅仅要求商业银行区分套住房与套住房的信贷政策调整是远远不够的。

这是因为，要界定套住房与套住房并非易事，况且还存在商业银行与住房购购者“合谋”模糊这种界定现象，目的是商业银行为了增加其个人按揭贷款市场的占有率。所以，银监会《个人贷款管理办法》出台及“国十一条”公布后，个人住房按揭贷款增长不仅没有减少，反而还同比增长了好几倍。

还有，试图通过提高头付比例，降低住房购购者的融资杠杆率，从理论上讲可以降低商业银行的贷款风险，但由于住房购卖双方可通过阴阳合同来规避这种管制，从而大大削弱了这项政策措施的实际效果。

上述分析可见，不仅要求商业银行降低对个人住房贷款的操作难度很大，而且现行房地产信贷政策的有限调整（包括区分套住房与套住房、头付比例等）仍不能阻止商业银行对个人住房按揭贷款的过度放贷。

那该怎么办呢？在笔者看来，我们必须重新审视目前我国有关个人住房贷款的相关信贷政策是否存在问题，特别是认清正是商业银行的无限信贷扩张才导致了当前中国房地产泡沫的急剧扩大。

对此，头先是管理层应当要求各商业银行提供个人贷款质量的相关报告，应当将各金融机构的土地融资、建筑融资、房贷放款利率定价策略、放款成数及集中度等列为检查对象，特别是个人住房按揭贷款，以此获得当前房地产信贷市场的手资料。

其次是在此基础上重新研究个人住房信贷政策，找出迄今个人住房信贷政策为何难以奏效的原因，据此改进当前个人住房信贷政策，包括对头付比例、套和套住房界定等。

再次是仅 制个人住房信贷的政策措施还是不够的，我们还应当辅之以住房交易所得税政策，这样才能遏制高房价，才能阻止房地产投资及投机的进一步蔓延。

当我们充分意识到目前商业银行难以落实房贷紧缩的相关政策措施时，特别是有限调整的住房信贷政策措施根本无法遏制高房价时，新一轮房贷紧缩预示了更为严厉的房地产调控政策或将出台。

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