在今年的政府工作报告中，温总理曾表示要坚决遏制高房价，并认为政府有能力在未来几年内让房价回归到一个合理水平上。不过，从目前针对高房价的治理药方来看，似乎与市场和社会公众的预期仍存在着一定的差距。

这是因为，目前针对高房价开出的诸多药方，其实没有比 “国十一条”增加多少内容。在“国十一条”中，试图通过增加住房供给，改变住房生产结构(以中小套型为主)，鼓励自住型住房的消费、信贷及税收政策有所限制等措施，遏制部分城市的高房价。从某种程度上讲，这些房地产调控政策对遏制部分城市的高房价会有些作用，但要想从根本上遏制国内的高房价或挤掉“房地产泡沫”并非易事。

事实上，目前出台的这些房地产调控政策之所以成效有限，是因为这些政策假定的前提条件与现实生活相差甚远。例如，这一假定影响深远，即由于住房市场的供求关系失衡——住房需求的过大或住房供给的不足，是导致房价过高或房价快速上涨的主因。因而，增加住房供给，就可以遏制高房价。

但实际情况是，在中国房地产市场中，由于住房投资需求非常旺盛，加上刺激投资需求的部分房地产政策难以改变，这使得住房投资需求变得无限大，即便住房供给增加再多，我们仍然无力遏制高房价。比如，部分过度优惠的房地产政策，导致了2009年住房投资需求的过度增长及房价的快速飙升。

因此，试图通过增加住房供给成功遏制高房价，其前提条件是必须遏制住无限的住房投资需求，同时要鼓励住房的消费需求，使国内房地产市场真正转变为由居民消费主导的住房市场。

此外，“国十一条”中还有一个假定也值得关注。该假定认为，购购一套住房基本上就是住房消费而不是住房投资。其实，这个假定也不成立。以美国为例，95%以上的居民只购购一套住房，但为什么美国还会发生金融危机呢？问题的根源在于，美国居民将购购的那套住房也用作投资了。由此观之，如果中国居民购购的一套住房也用作投资，我们同样要采取相应的税收政策予以约束与限制。否则，这将助长投机炒作。

除了部分房地产调控政策失效外，即便假定政府有意愿或有决心遏制高房价，但房地产行业的既得利益集团、地方政府也会制造各种言论暗示房地产市场不用调整，它们也会采取不同的方式抵制房地产市场的任何调整。因此，短期内我们根本就无法解决中国的高房价问题。

在笔者看来，要想遏制国内的高房价，关键是我们要让国内房地产市场不再继续成为可以利用政府优惠政策进行炒作的赚钱场所，应该回归房地产市场的消费本性，即由居民消费主导的住房市场。

要让国内房地产市场回归消费本性，头先要通过公共决策来明确中国房地产市场的发展宗旨。比如，不再将房地产业定位为国民经济的支柱产业，或为土地财政“添砖加瓦”，而是把房地产市场界定为绝大多数居民有能力购购的安全、舒适的住房市场，或言消费主导的市场。由此，围绕着这个发展宗旨，制定相应的房地产政策和制度法律，促进中国房地产市场的健康持续发展。

反之，如果对中国房地产市场的发展宗旨定位模糊，如不明确界定住房的投资需求与消费需求，不实现严格限制房地产投资(或把房地产当作赚钱工具)与鼓励居民住房消费并举，那么不同的部门、不同的既得利益集团就会利用房地产发展政策的模糊性“大牟其利”，甚至还可能将既得利益逐步制度化。

因此，从根本上来说，要遏制当前房地产市场存在的高房价，国内房地产市场有必要真正回归到其消费的本性。这样，一直困扰当前中国房地产市场发展的高房价问题就会“迎刃而解”，中国房地产市场也将迎来健康持续发展。

(易宪容 作者系中国社会科学院金融研究所研究员)

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