“年底房价会有15%-20%的回调。”地产大佬王石和潘石屹曾经难得的异口同声还言犹在耳，然而8月以来上海楼市成交量持续6周上涨、成交均价连续4周破两万，有调查显示过百楼盘现价超过了4月新政前报价，真真假假的“日光盘”、“排队购房”又重现，投资客重新看好楼市……当政策这把“达摩克利斯之剑”还高悬在头的时候，上海楼市的“回暖说”却一再被佐证。

　　当众多舆论基本断定此波行情为楼市回暖时，“达摩克利斯之剑”会否落下？接下来的第四季度开发商是继续降价促销还是捂盘不卖、购房者又能否为楼市这波行情购账？

　　政策 “三次调控”雷声又响

　　●“小细则”频出，政策再次加码，“房产税”重新提上日程；

　　●银行或继续收紧涉房信贷，包括优惠利率调整、收紧开发贷款额度等。

　　从“沪五条”，到单价3万元以上房源限制上市；从收紧头套房契税优惠，到对房地产中介开展专项整治，上海楼市“小细则”频袭，打雷下雨为楼市“降温”。而本月26日晚，国土资源部、住房和城乡建设部联合发布《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，要求坚决执行国发10号文件政策、继续抑制房价上涨、促进房价地价合理调整。这也似乎预示着继去年12月、今年4月之后的第三波调控雷声响起。

　　“这次两部委出政策，是要试探市场反应。”上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨洪旭表示，“现在只是房价跌不动了，还没到全面上涨的阶段，所以‘大动作’还没到时候。本次政策中很多细则都是对以往政策力度的加码。”

　　在此之前，“房产税”也成了此波调控中的一个“雷声”。是“只打雷不下雨”还是“雷雨大作”？房产税的较快试点定在今年年底，这分明让接下来的四季度很纠结。

　　“虽然试点可能只是在杭州和深圳，但是谁又能保证下一个不是上海？”杨浦区新江湾城某中介门店小刘有点无可奈何，近期前来咨询购房的客人都会问起“房产税”，许多购房计划也就此搁置。

　　另一方面，相关部门调查这波回暖的同时，建设部、财政部、银监会等部门都被要求做好政策研究与储备工作，不过相关人士也表示“短期内实施全面新政策的可能性较小”，而针对楼市回暖，“对涉房信贷进行相应的技术调整与控制，则是可能采用的手段，其中包括优惠利率执行口径、开发贷款发放额度等”。也就是说，四季度的调控政策仍然有可能继续收紧金融端口，而并非直接“重磅炸弹”。

　　供应 低价盘上市平抑房价

　　●10月上海市场预计开盘量为72个，同比去年10月下跌26%；

　　●外环外供应量或拉低楼市成交均价，较低报价10000元/平方米。

　　“我们10月会推出部分房源，9月的成交形势不错，10月或许是今年较后一波推盘高峰了。”虽然许多开发商都准备10月新推或继续推盘，但是整个10月的推盘量预计比去年减少三成。

　　根据搜房网数据监控统计，截至9月20日，10月上海市场预计开盘量为72个，同比2009年10月下跌26%。其中，浦东、嘉定、闵行、宝山四区共计43个开盘项目，占总开盘量的6成。

　　“2009年上海住宅开盘套数呈逐步上升的趋势，而2010年在3、4月开盘量急速上升之后因新政的‘重拳出击’而放缓，5月虽然由于房交会等因素保持了较高的开盘量，但在6、7月随即跌至冰点。进入8月后楼市有所回暖，9、10月开盘量再次回升。”分析师表示。

　　前段时间豪宅的集中成交让成交均价上窜，而未来一段时间尚海湾豪庭、上海星河湾、绿城黄浦湾等豪宅项目也将开盘，市场价格压力仍然不小，“接下去10月供应量中多数为外环外楼盘，对抑制成交均价的大幅上涨有一定作用。”佑威房地产研究副主任陆骑麟说道，“四季度房价不会再大幅度上涨，政策也在时刻紧盯房价波动。”

　　据悉，即将开盘的楼盘中将出现两个低价新盘：松江区的华亭新苑和嘉定区的莱英北郡。8月份上海市各区商品住宅成交均价排行中，金山区10359元/平方米的价格已是全市较低，而这两个楼盘目前的较低报价则是10000元/平方米。

　　需求 “门当户对”就购房

　　●9月前三周的成交面积逐周上升，四季度继续被看好；

　　●政策紧逼，投资客前景不明朗。

　　“四季度购不购房还很难判断，政策不确定，价格走势不明显。”在楼市寻寻觅觅将近一年的蒋先生可以说是半个行家，“年底或许是个购房的好时机，较近打折楼盘又开始增多了，但是有没有符合要求的楼盘供应较重要，购房也要讲‘门当户对’。”

　　数据显示，截至9月25日，10月份上海及周边优惠楼盘共计142个，环比9月份增加10.9%。浦东、松江、宝山、嘉定4大区垄断6成促销楼盘，沪周边优惠楼盘迅速递增，目前出现折扣为7.8折。

　　“四季度应该能吸引一波购房者，我们计划10月开盘，会有一定的优惠措施，目前前来咨询的客户还是蛮多的，每天都有几十组。”浦东某楼盘的售楼人员向笔者表示，年底临近，项目的销售压力增加，为了尽快回笼资金，许多本来捂着盘的也摒不住了，打算趁着今年的较后一波行情加速销售。

　　“促销楼盘数量自新政出台以来已连续5个月呈上涨趋势，购房者也逐渐从观望中走出，开始出手部分物业，9月前三周的成交面积逐周上升。”陆骑麟表示，“四季度只要有符合需求的房源，会是购房者出手的好时机。”

　　然而，随着成交的回暖，投资客的身影又开始出现。据易居臣信透露，8月以来，古北板块的投资客有三四成之多，而世博板块由于概念利好也被许多投资客看好。

　　四季度投资客是否会变本加厉，业内却有不同的看法。“四季度信贷政策极可能进一步收紧，各种‘擦边球’都将遭到封杀，这波投资客的气焰很快就会打压下去。”业内人对投资客的前景并不看好。本报地产评论员 梅虹

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