开发商不得擅自利用物业共用部分进行经营，开发商要在每年季度公示上一年度的物业收支情况……北京市住建委昨天公布《北京市临时管理规约制定规范及示范文本》的征求意见稿，公开征集社会各界的意见和建议。征求意见时间为10月13日至10月22日。

　　卖房前要公示临时管理规约

　　据介绍，此次制定的临时管理规约制定规范及示范文本是《北京市物业管理办法》重要的配套政策之一，它将作为业主入住后到成立业主大会这段时间里，开发商和业主对小区物业相关问题、业主的共同利益、业主应当履行的义务等事项，依法作出的约定。规约作为购房合同的附件，开发商和业主签字后，就必须遵守。

　　由于《北京市物业管理办法》中规定，开发商提供前期物业服务。因此，临时管理规约将由开发商制定。开发商应当在销售房屋前制定临时管理规约，并在销售场所公示。“同时，在单个业主购房前，开发商还要向业主明示临时管理规约，并予以说明”，市住建委相关负责人说。

　　季度公示去年物业收支

　　“此次修订的临时管理规约，与过去的不同，是体例上的变化。”这位负责人说，过去的临时管理规约只是发布了一个示范文本，而其中的内容则大都是规定死的，缺少对开发商的限制，一些业主的行为也受到了具体条款的限制。

　　而此次新版临时管理规约，分为制定规范和示范文本两个部分。其中，制定规范明确了开发商在制定临时管理规约中，必须遵循的原则，包括基本内容、法律效力、以及必须写入规约中的条款等。“这主要是规范开发商依法合理地制定规约，避免开发商通过制定临时管理规约的权利，侵害业主的合法权益。”这位负责人说。

　　如条款规定：开发商应当于每年季度，公示上一年度前期物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况。这在以往的规约中是没有的。

　　休息日全天禁止装修

　　示范文本主要包括物业基本情况，物业使用、维护和管理，前期物业服务，装饰装修，头次业主大会会议筹备以及物业项目查验交接等内容。“为了减少固定条款对业主的限制，新版的规约中，一些内容都改成了选择性条款。由开发商和业主之间自行约定。”这位负责人说。

　　“这是因为有些条款在物业管理办法和前期物业合同中就已经明确，而且有些内容也不适宜约定太死，比如禁止的行为，老版规约里有8条，但实际上约定100条都不够，还是让开发商和业主之间自己约定。”

　　此外，示范文本头次明确了装修作业的时间。法定休息日、节假日全天及工作日12时至14时、18时至次日8时，禁止在已竣工交付使用的住宅楼内进行产生噪声的装修作业。如果违反约定，开发商应当及时告知并劝阻。如果拒不改正的，开发商应当及时向有关主管部门报告，并在小区内公示违规行为。

　　- 新旧规约变化

　　业主大会办公房面积要明示

　　增

　　●物业服务用房的位置、面积，以及业主大会及业主委员会办公用房的位置和面积。

　　●业主在办理房屋交付手续前，应当向开发商领取所购房屋的“业主一卡通”，与银行、建设单位签订前期物业服务费托收协议，并按照前期物业服务合同约定的费用标准在“业主一卡通”内预存不超过12个月的物业费。

　　●增加头次业主大会会议筹备和物业项目查验交接的内容，如开发商应当自头次业主大会会议筹备组成立之日起7日内，向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积等资料，并承担筹备及召开头次业主大会会议所需费用。筹备组可以与开发商协商所需费用的具体事项和数额。

　　减

　　●对业主享有的权利、应履行的业务，以及小区内禁止的行为，不再进行具体的约定。

　　●比如在宠物饲养和车辆停放方面，只是约定要遵守《北京市养犬管理规定》。

　　●要签订停车管理协议，按位停车等外，条款的其他部分都空着，开发商和业主可以自行约定。

　　●而阳台封闭和太阳能热水器的安装条款，也全部空白。(记者 马力)

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