相对于房地产界的风云变幻，北京的物业管理行业好像显得有些平淡无奇，然而就在平静的背后往往会集聚变革的力量，也许这将是物业行业跃升品质的契机。据有关专家分析北京物管行业目前存在六大隐忧。

　　隐忧一：建设管理难分开——房地产商“违约”物管公司“购单”

　　案例：购房者张先生办理完入住，生活了一段时间后才发现，开发商为了使房子好卖，擅自将纯住宅项目改成了商住两用公寓对外销售，社区内不仅增加了很多陌生人，就连在小区居住的业主张先生也经常被小广告骚扰，一点也没有家的感觉。诸如此类，房地产商擅自变更合同条款或不履行合同条款，住房不能如期交付使用，房屋建筑材料以次充好，利用虚假宣传、格式合同条款误导、欺骗消费者，逃避应承担的义务。

　　点评：由此引发的纠纷，使物业管理企业承担了许多无端的指责，甚至成为众矢之的。一些物业管理公司老总无不对此忧心忡忡：房地产商“违约”凭啥要物管公司“购单”？“建管分业”已成为房地产业发展的必然趋势，物业公司作为房地产项目的后期管理者，不应该承担由于房地产商“违约”而产生的连带责任。

　　隐忧二：房屋资产难升值——劣质物管令人忧

　　案例：家住东三环的陈先生说：“当初购的那套房子花了70多万元，户型和位置都不错，但由于物业管理差，几个购主来过之后都摇着头离开了，较终房子以60多万元的低价出手，住了不到两年，赔了近10万元，所以再购房子我格外看重物业公司的服务。”

　　点评：现在消费者购房在注重地产项目硬件设施的同时，也越来越关注售后服务，而售后服务在很大程度上是通过物业管理服务来体现的。陈先生所说的小区在不到两年时间里，发生了诸多使业主头痛的事情。而物业公司面对堪忧的治安状况却束手无策。以上这些本该辖区物业管理公司负责的工作，却被以种种理由拖延，虽然该小区物业管理企业为解决住户反映强烈的小区卫生、治安不好等问题而降低了原有的收费标准，但以上诸多问题不从根源上解决，这使物管企业与业主深陷恶性循环中不能自赎。

　　隐忧三：住区停车难——物管公司长久的痛

　　案例：不久前，北四环某项目进行车位租售，小区数百名业主为租得理想的地上车位，纷纷到小区物业公司门口冒雨排队等候，由于现场颇为拥挤，曾一度出现混乱的局面。据知情人透露，之所以出现这种情况，主要是便宜的地上车位少，而地下车位位置不好价格还贵。

　　点评：目前，我市新建的一般中档小区的停车位比例是1：0.6的规划设置，按照这一标准在高端社区内必然会出现车位不足的问题，势必影响小区的物业管理服务质量。欲解决小区车位之痛，政府应为缓解停车难做一些系统全局的考虑。被停车之痛长期困扰的物管公司也应该积极和街道、城管、交通部门协调，如：在辖区内道路和周边道路上合理施划停车位，以解决暂时的困难。

　　隐忧四：思想观念不成熟——业主非理性维权现象突显

　　案例：今年10月间，因小区业主不满开发商和物业1500元月租的高价停车费，世桥国贸公寓的三十多名业主将自己的坐拥车停在了公寓入口车道上，挡住了进出车辆，不仅造成小区业主出行困难，还造成东三环长时间拥堵。

　　点评：日前，北京市消费者协会公布，今年上半年法院接到开发商、物业公司起诉业主侵犯人权和物权的案例越来越多。虽然它们发生的背景可能比较复杂，但业主缺乏理性的过激维权行为以及由此导致的后果，却是谁都不希望看到的。在强调民主意识、法治意识的今天，任何缺乏理性的维权行为都是一把双刃剑，既伤自己，又害他人。

　　隐忧五：物管服务质价难相符——服务标准缺细化

　　案例：曾在万柳附近的一商住两用小区购房的李女士说，她虽然负担着每平方米4元左右的高额物业费，但却没有得到相应的服务。物业公司把地下室大量租给外地来京的打工人员，更让李女士气愤的是，入住时物业承诺的24公里供热、制冷供应服务，也因运营成本过高而被物业擅自停止。较终李女士决定将物业公司告上法庭。

　　点评：业主花钱购服务，物业管理公司收费提供服务，是物业管理的两个方面。服务收费是否合理，核心在于“质价相符”。物管公司应根据大多数业主的实际需求，提供适度管理、细化的服务，才是较理智的选择。

　　隐忧六：物管收支不透明——难以翻开的物业财务账目

　　案例：北京头例业主告物业案，在市二中院有了终审结果。丰台区恋日嘉园小区开发商委托华野家园物业管理公司对小区进行管理，但在长达3年多的时间里，物业公司既不与广大业主协商签订物业服务合同，也不依法履行公布物业管理收支账目的义务。法院判决物业公司向小区物业管理委员会公布账目并接受业主查询。

　　点评：目前，北京物业管理中各类矛盾和纠纷的产生，大多与相关信息不公开、不透明有关。今年10月，国家建设部印发了《物业服务收费明码标价规定》，同时，物业公司也可通过采用包干制或酬金制的计费方式和定期向全体业主公布物业服务资金年度预决算的方式增加计费的灵活性。（苏宝炜 李薇薇/文）

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