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一房三证背后的“90”困局
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 阅读 484 次
这是北京奥北板块正在兴建的两栋精装修板楼。该项目推出的380余套房源,户型面积大多在180~240平方米之间,项目容积率仅为0.45。然而,王辉购购的这套200余平方米的三居室,却有三个产权证。
起初,王辉并不理解这种操作方式。售楼员给他的解释是:“项目开发时正赶上‘90、70’政策出台,所以将三居室按三个小户型报批。因此,您需要和我们签订三份购房合同,然后签订一份补充协议,内容是双方认可在装修过程中做了一个连通改造,并附上实际的户型图。”
“这只是‘签一份合同’和‘签三份合同’的区别,房子的三个产权证始终是您的。”在售楼现场开阔的样板间中,售楼员并不讳言“一房三证”是在规避国家政策。他对王辉表示,目前市场上类似的情况“很常见”。
开发成本控制之难
据记者调查,当前这种“一房三证”的奇特现象正在京、沪两地频繁上演。为了规避“90、70”政策,一些开发商把几套90平方米以下的中小户型打通,以几个产权证“捆绑”的形式来实现大户型的开发与销售。
2006年,“90、70”政策出台,北京市建委、规委和国土局均明确表示,北京“90、70”政策严格针对单个项目执行。一位不愿具名的业内人士表示,有相当多的开发商在政策出台后,将原来的大户型设计图改成两到三套小户型报批,批文下来后仍按大户型的设计建设、销售,以“绕开政策限制”。
“我们做小户型完全是被迫的。一个小区小户型的房子多,楼盘品质就不会太高。如松江九亭的青年汇,就是一个小户型楼盘,品质只能居于中档水平。”一位上海开发商对记者抱怨道。
“从建设成本、容积率等方面来衡量,开发商更愿意做大户型的住宅项目,而且大户型针对的客群支付能力较强。”中星营销机构执行总经理刘承健说。
中国城市经济协会副会长刘维新表示,大户型房产投资少、成本低、利润高,而小户型恰恰相反,“这是开发商追求利益化的必然结果”。
更为重要的是,开发商建设小户型住宅产品,在设计工程上存在一定的难度。刘承健指出,小高层做小户型非常复杂,加上有单个项目的比例限制,对建筑设计的要求要高很多。“小户型越多,厨房、卫生间就势必增多,设计及建筑成本自然要增加。”
按照一位建筑设计师的说法,一幢楼要求70%都是90平方米以下的中小户型,势必会在房型设计上不能实现互相嵌套,不能做成板式结构,“较后的结果就是牺牲朝向”。
类似的困难还存在于车位、电梯等方面。按照上海地方标准,内环线以内的住宅,车位与住户比不得小于1∶2;按照北京地方标准,中高端商品住宅按每户1个车位标准设置,高端公寓和别墅按每户1.3个车位标准设置。如果项目建造成小户型产品,同样的容积率下,势必要配建更多的车位,这同样给开发商带来了巨大的成本压力。
违规风险转嫁业主
虽然王辉签订了三份预售合同,但麻烦接踵而至。
一位专家指出,“一房三证”可能存在“套房”、“第三套房”的按揭问题,意味着王辉在房贷方面很难全额享受“套房”的优惠政策,甚至可能背负额外的支出。“一旦物业税将来依照房屋持有套数的标准开征,对持有人来说也将是一笔不小的开支。”
根据规定,购购小于130平方米的户型需按总房款的1.5%来缴纳契税,而购购大户型的缴税比率为3%。但售楼员对王辉表示,所有契税必须按照大户型的标准来缴纳,因为“如果享受契税方面的优惠政策,可能会构成偷税漏税的行为”。
“这相当于将开发商的违规风险全部转嫁到了业主身上。”北京先知律师事务所律师王红梅认为,“一房三证”对购房者而言存在巨大的风险,按照这种方式签订的购房合同,从法律角度来说是无效的。
据《合同法》规定,有“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”、“以合法形式掩盖非法目的,损害社会公共利益”、“违反法律、行政法规的强制性规定”等情形的,合同无效。
“‘一房三证’的合同基本具备这些情形的特征,无效的购房合同不可能给予业户合法的产权。一旦开发商的违规行为被追究,业主的权益就可能受损。在上市流通过程中,业主和购购者之间也存在‘无效合同’的风险。”王红梅说。
据相关机构调查显示,北京市有60%的购房者想购购大户型,特别是套房贷新政实施后,这个比例提高到70%,其中大多计划购购120平方米以上的户型。王辉便是这部分人群的其中一员。然而在签订完三份预售合同后,开始办理房贷的他已经感到了些许不安。
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